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追赶者恒大超车国内房企版图“谋变”

2009年10月10日08:52 [我来说两句] [字号：大 中 小]

来源：全景网-《证券时报》

　　江山代有才人出，各领风骚数百年。万科在国内地产市场遥遥领先的江湖地位正遭遇其他地产集团的有力挑战。

　　易居地产研究员、克而瑞中国和中国房地产测评中心昨日联合发布的前三季度中国房地产企业排行榜显示，处于第二集团地位的房地产企业正悄然在三季度进行超车。

恒大地产集团作为其中急先锋，三季度在销售额、销售面积、在建面积、土地储备等几项地产企业关键指标上已经跃居第一名，占据超车的有利位置。

　　版图调整

　　昨日发布的《2009年前三季度中国房地产企业销售排行榜》由300名研究人员采集国内70个代表城市的数据编成，是国内知名的公益性排行榜。最新的排行榜对前三季度国内房地产企业发展情况进行了综合分析，其中最引人注目的看点，莫过于国内房地产企业各项榜单中开始出现“非万科”这一现象。

　　据了解，报告从前三季度销售金额、销售面积，三季度单季销售金额、销售面积，截至9月底在建面积、土地储备面积等6项核心数据对房地产企业发展形势进行了统计。前三季度销售金额数据显示，万科以超过426亿的销售金额遥遥领先；保利以310亿的销售金额排在第二位，中国海外发展以293亿的金额夺得探花之位。

　　绿城、恒大、绿地分别以281亿、241亿、219亿的销售金额紧随之后；富力、世贸、华润置地、金地集团、龙湖地产、招商地产、星河湾地产、世纪金源、远洋地产等几家公司销售金额从179亿到107亿不等，构成了“百亿军团”。

　　单从销售金额这一指标看，传统地产标杆万科集团仍然保持了很大的优势。然而统计数据同时也显示，在销售面积、土地储备、在建面积等指标上，传统地产巨头正在被追赶者超越。统计显示，前三季度中国房地产企业销售面积排名中，恒大地产以454万平方米总量上升为第一位，万科以441万平方米微弱劣势屈居榜眼，绿地集团以377万平方米成绩夺得探花之位，而保利、中海外、世纪金源也都超过了300万平方米。

　　土地储备榜单变化更大，万科、保利在榜单上只排在第九、第十位；恒大、碧桂园、雅居乐等八家地产公司则冲在前面，瓜分了前八个席位。其中，恒大地产以5100万平方米的规模雄居榜首、碧桂园以4360万平方米的规模紧随其后，雅居乐、万科等其他8大企业土地储备均在2000多万平方米规模以上。

　　统计数据显示，地产公司在三季度的销售增长率分化较大。其中，恒大地产第三季度的销售金额、面积环比实现超过100%的增长，远超其他公司。绿地集团三季度金额环比增长约为87%，绿城集团、龙湖地产、华润置地三季度的销售金额环比增长则超过70%。统计显示，万科地产的季度销售面积、金额环比增长均在39%左右，在23名入榜企业中只排在第19位。

　　反映在统计数据上，众多房地产企业已在不同的指标上对此前标杆企业万科、保利等传统地产巨头发起挑战。这一特点在刚刚过去的三季度中表现更加明显。克而瑞报告显示，第三季度销售金额与业绩排行榜榜首同时出现了“非万科”的现象。

　　第三季度统计数据显示，恒大包揽了销售金额和销售面积排行榜的头把交椅。万科集团销售金额在第三季度屈居第二，被恒大地产以3亿金额的微弱优势超过；同时万科销售面积排在第四名，被恒大、绿地集团和保利地产超过。

　　实际上，一场金融危机过后，国内地产公司可能面临着重新划分版图的机遇。克而瑞报告预测，本年的排行榜格局基本已定，将形成了三个梯队。据了解，在销售金额榜排行榜中，三个梯队的分界线分别为：500亿以上级，研究报告认为目前仍然只有万科能够达到这样的规模；300亿到500亿级，包含保利地产、恒大等5家；100亿到300亿级，包含华润、龙湖、融侨等16家企业。

　　但在销售面积排行榜中，三个梯队的分界线分别为：500万平方米以上级，该梯队由从前的一枝独秀，变成恒大、万科双雄争霸；300-500万平方米级，包含保利、中海等4家企业；100-300万平方米级，包含绿城、金地、中信等15家企业。

　　恒大地产弯道超车

　　值得注意的是，恒大地产在排行榜中异军突起，实现了多项数据的弯道超车。“实际上，恒大地产在6项关键数据指标中有5项是占据了头把交椅位置。”研究人员说。据介绍，恒大地产前三季度销售金额排名第五，但前三季度销售面积跃居第一位、三季度单季销售面积、销售金额、在建面积、土地储备均跃升到第一位，领先万科等老牌房地产企业。

　　据介绍，恒大地产目前在全国19个城市有32个项目进入开盘销售期，遍布广州、昆明、长沙、南京、西安、重庆、成都、天津、太原、武汉、合肥、沈阳、包头、洛阳、贵阳等重点城市，产品形态囊括单体别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、多层、小高层、中高层以及高层住宅等类型。

　　克而瑞分析，在第三季度排行榜中，绿城与恒大排名跃升的原因为，绿城通过输出项目运营能力，与具有项目资源的企业合资合作，充分利用运营杠杆，实现在第三季度的全面跃升。恒大则在上市前夕显示出未来领导者的实力，在三季度恒大单季度销售面积达到230万平方米，销售金额达到123亿元，分别位居三季度销售面积排行榜榜首和销售金额排行榜第一位。“大量低价土地储备、快速周转的运营模式加上迫在眉睫的公开市场上市，将推动恒大继续实现跨越式发展。”报告对这家去年备受质疑的企业分析说。

　　恒大的土地储备和在建项目的确能够向市场展现出未来领导者的实力。榜单显示，恒大目前有大约有1700万平方米的在建面积，排名第一。而报告提供的万科集团开工数据只有585万平方米，绿城和招商地产数据分别为397万平方米和247万平方米。显然，恒大地产的收获期才刚刚进入爆发阶段。

　　或许，对“超车者”恒大们来讲更为利好的是，目前房地产市场的热点正在向二线城市转移，而恒大的大多数项目都位于经济较为发达的二线城市。克而瑞报告认为，2009年前三季度市场普遍呈现回暖态势，根据全国一线城市、主要的二线以及三、四线城市在此次市场回暖中的反应看，这轮市场快速反弹，是一个从一线传递到二线，然后再向三、四线城市传导的过程。上半年一线城市率先发力，而到了二季度，销售中心已经转移到二线城市，部分三、四线城市也出现了回暖势头。

　　克尔瑞报告预测，预计一些主要着眼于三、四线战略开发的企业，如恒大、碧桂园、雅居乐等，或将在第四季度呈现一波反弹。

　　2009第三季度中国房地产企业销售金额TOP20

　　排名

　　企业名称

　　销售金额（亿元）

　　1

　　恒大地产

　　123．30

　　2

　　万科地产

　　120．80

　　3