国土部新规限制房企囤地 拿地难非房价上涨主因

　　国土部新规限制房企囤地 拿地难不是房价上涨主因

　　□ 本报记者 王 峥

　　近日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，国土部表示，这是为了增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，并严格土地供应政策。

　　根据新目录规定,商品住宅用地的宗地出让面积,小城市（镇）不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。也就是说房企今后拿地的最大面积不会超过20万平方米。

　　新规限制房企囤地

　　对于新规定给房地产市场带来的影响，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为：“新目录的有关规定将对企业的大规模拿地并囤地起到一定的限制作用，并且避免一些大开发商对区域市场的垄断。比如北辰之前在长沙拿下一副地块，面积达380万平方米，这么大的面积除了那些资金总量十分充足的房企外，别人很难涉足。”

　　“而现在囤地最多的就是这么大型房企。但如果按新目录的规定即商品住宅用地的宗地出让面积不能超过20公顷计算，这块土地就将最少被分割成19块出售，这样就能使一些中小房企有机会参与到这些土地的开发中来。那么即使是实力十分雄厚的房企想在十几个拍卖会中同时拿下这么多土地也是很很困难的。而且这么大的面积，一家开发商很难在短时间内全部开发，如果企业想囤地，那么完全可以只开发其中的一小部分，剩下的土地就将被名正言顺的囤积起来。”

　　“但在新规定的情况下，大面积的土地被分割出售后，原先的一块土地可能由十几家公司开发，那么在两年内必须开发的政策下，这些土地将在比较短的时间完成开发。也就意味着十几个楼盘将同时推出，那么这个市场的竞争肯定将会激烈起来，房价也会因为竞争而有所下降。”

　　拿地难不是房价上涨主因

　　对于开发商纷纷将“拿地难”当作房价上涨的主要原因，杨少锋表示：“根据央视经济半小时和新浪网的联合统计，三季度末，全国排名前十名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米，其中，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科以2450万平方米位于第9位。 而在这些房企中，按2009年前三季度销售业绩推断，最长的土地储备可以保证开发时间长达40年，最少的也有6年时间，大部分都在十年以上。这还是按照房地产销售业绩最好的09年来计算，如果按照2008年的销售业绩计算，这些房企最多的土地储备可供开发周期已经达到百年之久。所以说把土地供应不足当做房价上涨的主要原因肯定是没有道理的。”

　　地方政府应退出房地产利益链条

　　对于房企大规模的囤地行为，管理部门的动作一直是市场关注的问题。而实际上国家早就三令五申要严打囤地炒地等行为，如《国务院关于促进节约集约用地的通知》，就要求土地闲置满2年的坚决无偿收回。但由于在现有的土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益就越大，导致地方政府的执行力度非常弱，缺乏对囤地炒地者来一次釜底抽薪式的痛究，从而使囤地炒地行为恣意横行，囤地现象愈演愈烈。截止至今，全国的土地市场加在一起，闲置地被收回的不超过5例，可以说这个制度已经形同虚设。

　　杨少锋就认为：“如果抑制房企囤地和房价过高，关键是要让地方政府退出房地产利益链条，至少，这个利益不要在政府收益中占据过于重要的比重。”

　　而据悉，由国土部领导的的直指开发商“囤地”以及天价“地王”的调查已经结束，调研小组将汇总各地的情况，形成调研报告，并拟上报国务院。其上报的结果很可能将影响今后有关政策的制定。