楼市新政难遏豪宅投机

　　岳富涛

　　从低谷到巅峰，2009年楼市疯狂涨幅超过了以往任何一年，其中“刚投”的推动力远远超过“刚需”。如何才能控制房价上涨的步伐？消费者都寄希望于政府能出重手抑制投机。

　　昨日国务院常务会议出台的房产新政，虽然被诸多专家和网络媒体称为“优惠终止”，但恐怕很难完全达到大众所期待的效果。因为将2年的营业税征免时限恢复到5年，只是将2008年底出台的优惠政策收紧了“一小半”，对投机者优惠更大的“差额征收”政策依然被保留了下来。

　　让我们回顾一下一年前的另一次国务院常务会议吧，当时的新政规定：将原来个人转让普通住房免征营业税的时限，由超过5年改为超过2年。

　　但更重要一条政策往往为人忽视：满2年的非普通住宅和不满2年的普通住宅出售，所缴纳营业税的数额，不再是之前的总价的5.5%,而是买卖差价的5.5％。

　　被昨日常务会议保留的这条政策，实际优惠力度是免征时限的数倍！

　　例如：一套2005年以160万元购入的普通住宅，2008年以200万元卖出，营业税是200万元×5.5％＝11万元；2009年以200万元卖出，营业税全免为零；如果到2010年，还是以200万元卖出，那么所需缴纳的营业税是（200万－160万）×5.5%＝2.2万元。

　　可见此次政策调整后，卖方只增加了很低的成本，与2008年相比仍享受了巨大的优惠。

　　对于非普通住宅来说，投机者增加的成本也微乎其微。满5年的非普通住宅，2010年与2009年相比，仍然只需缴纳差价5.5％的营业税，成本不变；2年至5年间的非普通住宅，增加了相当于差价5.5％的营业税成本。

　　算完这个简单的算术，我们不妨大胆预测一下明年的楼市走向吧。

　　2009年投机楼市最“合理”的理由，莫过于“防通胀”，因此产生了大量“刚性投资需求”。对于“刚投”们来说，既然买房是为了防止长期通胀导致的财富缩水，为了“老有所养”，预设的投资周期一般较长，大多不会低于5年；既然要保值增值，地段稀缺、产品稀缺的豪宅自然是最受青睐的投资品。在这样的逻辑下，新政没有增加投资的任何成本，对豪宅的需求怎么会减少？在豪宅的带动下，增加了少量成本的普通住宅会不会水涨船高？

　　当然这是站在纯粹数字理性的角度来简单推断，从10多年的发展历程来看，中国房地产市场从来都是感性大过理性的。

　　对政策的风向也就是后续政策的预判，往往比现实政策对市场心理的影响更大，而中国消费者往往会过度解读政府政策。市场参与各方在明年第一季度，将会有个观望期，成交量在2009年底爆发后归于沉寂，二季度后当看到宏观经济仍然红火，通胀开始显露，而交易成本增加有限，房地产市场可能会掀起又一波高峰。（作者系本报编委）