专家解读中央经济工作会议后楼市走向

　　专家解读中央经济工作会议后楼市走向

　　■本报记者 王松才

　　１２月７日下午，中央经济工作会议在北京闭幕，很多人都在关心此次会议是否出台了对房地产市场产生影响的政策，本报记者采访数位专家及业内人士，以期对此次会议对房地产市场的影响作出解读。

　　楼市优惠政策是否会结束？

　　１２月７日，美联物业市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为，在本次为期３天的经济工作会议上并没有直接提及房地产的调整政策，而从会议公报中提及房地产市场的一些只言片语中，可以发现出现政策调整的可能非常大。

　　中央经济工作会议提及：“要保持政策连续性，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。”

　　张大伟认为：在会议公报中没有提及大家最为关注的楼市政策是否延续，说明了楼市政策出现调整的可能非常大。

　　首先，增加普通商品房的供给，可能的政策改变是：增加土地供应，减少地王出现的可能，限制开发商拍地不建，严查囤地不建的现象，减少开发商惜售囤房。

　　其次，支持居民自住和改善性购房需求，可能的政策改变是：７折优惠利率可能微调，修改为８折的可能性非常大。而第二套房将严格执行基准利率上浮１０％。

　　再次，保障和改善民生及扩大内需。

　　他认为，由于房地产业在我国经济增长中的重要支柱作用，其优惠政策的结束应该不会搞“一刀切”或者“急刹车”。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此优惠政策将会“有收有放”。

　　以北京为例，在２００９年全年二手房成交量将突破２７万套，商品房成交量突破２０万套，合计在５０万套。按照一套房牵扯到２个家庭计算，北京在２００９年购房的将达到３００万人，占全市人口近２０％。而飞涨的房价明显地影响了这部分人的其他消费需求。

　　张大伟认为，畸高的房价阻挡了人们的购买行为。所以，后续的政策还将提出一些合理的措施稳定房价。“只有促进购房者对房地产的真正消费，而不是投资和投机行为，才能真正从消费层面拉动国家经济增长。”

　　品牌营销专家、房地产资深分析人士陈真诚１１月７日在接受本报记者采访时认为，中央经济工作会议对房地产政策，没直接多说。但没有消息就是个大消息。没说优惠政策是否到期退出，就等于说了将来按照原来政策规定的时间办——到期退出。

　　“我预计，会后会有具体的各种政策或通知出台。”陈真诚对本报记者表示，要打击投资投机购房，预防迪拜危机风险，要逼出严重闲置的土地、空置的房屋，除了连续大幅度加息外，其他的政策没多大效果，而连续大幅度加息的可能不大，因此，政府可能会开征物业税。

　　房地产高级经济师章林晓１１月７日在接受本报记者采访时则认为，中央经济工作会议非常明确地表明，中央和地方出台的大部房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。

　　“楼市政策出现调整的可能性不会太大。”章林晓说，我们虽然取得了经济企稳回升的良好势头，但基础并不是很好，因此，当前肯定不是土地财政退出的最佳时机。而土地财政不能退出，楼市政策就不大可能会出现调整。

　　将加大保障房建设力度

　　章林晓告诉本报记者，对于房地产市场来说，中央经济工作会议透出一个重要的讯号，那就是将市场与保障严格分开，政府主要是着力于保障性住房的建设。

　　在中央经济工作会议提出的６项任务当中，第一项就是保持经济平稳较快增长。其中提出，财政投入要加大对保障性住房等民生领域的投入。

　　温家宝总理近日在考察上海时也说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉中国经济时报记者，此次住房保障依然还是重头戏。中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地产业的主要有两处，其中之一是：着力保障和改善民生，“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。这点实际上并无太大分析的价值。因为加强住房保障将是一个中长期的发展规划，未来几年中央经济工作会议中还将频频提及。２００８年１２月国务院办公厅出台“１３１号文”，对于２００９年——２０１１ 年的住房保障工作思路和任务已有明确描述，明年继续加强住房保障工作顺理成章。

　　不利空即利好

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟７日在接受中国经济时报记者采访时认为：“目前的高房价已完全背离了居民的收入水平，政府一定会在未来一段时间内加大保障性住房的投资建设，从而平抑房价。”

　　“中央经济工作会议没有明确提出抑制投机和稳定房价。”上海易居房地产研究院杨红旭表示，之前，很多业内人士都在猜想，中央经济工作会议中是否会点明抑制投资、稳定房价，但会议公报中，并没出现相关文字。

　　“为什么会这样？”他认为，首先，宏观经济政策部分，也有出人意料之处：那就是没有提及“防通胀”。１０月２１日国务院常务会议提出“今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。此时不再提及通胀问题，说明中央并不特别担心明年的通胀问题。

　　杨红旭表示，由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。显而易见，对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价以及投资投机需求的政策文件。但既然近期包括温家宝总理在内的有关高层曾表示部分城市房价偏高、投机比重偏大，则还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像２００５年—２００７年的部分政策那么严厉。