当前亚太经济体怎样调控房地产

　　亚太部分国家和地区从住房供需关系、住房抵押贷款等不同方面，采取了相应措施来冷却近期不断升温的房地产市场，抑制投机活动

　　余芳东

　　在经历了2008年下半年开始的持续降温后，在宽松货币政策和积极财政政策的刺激下，目前澳大利亚、韩国、新加坡、中国香港等亚太部分国家和地区的房地产市场相继升温，住房价格出现明显上涨，住房销量大幅增加。为此，各国、各地区采取了一系列政策措施，加大房地产市场的监管力度，给房地产市场降温。

　　亚太房价显著回升

　　今年二、三季度，澳大利亚住房价格环比连续两个季度均上涨4.2%，结束了前四个季度的连续下降趋势；同比上涨6.2%，结束了前三个季度连续下降的局面；8月份，新房销量环比增长11.4%，明显高于前两个月的0.5%和0.1%。

　　今年第三季度，新加坡住房价格环比上涨15.8%，涨幅为1993年以来之最；二、三季度住房销量达到21638套，比2008年全年销量高出58.6%。韩国首尔地区房价在上涨20%以后，也已回到全球金融危机之前的水平。

　　今年以来，中国香港住房价格环比持续上涨，其中二、三季度分别上涨8.4%和8.3%；三季度房价同比上涨2.9%，结束前三个季度连续下跌趋势。目前香港地区的住房平均价格接近去年上半年的历史最高水平，其中高档豪宅价格已涨到历史新高；1~10月份，住宅销售量同比增长10%。

　　当前亚太部分国家和地区房地产市场升温的原因是多方面的，除了金融危机时期导致的低房价刺激购房需求、对当前经济复苏前景普遍看好而提升房价上涨预期等因素外，宽松的货币政策驱动流动性和信贷增加、住房优惠政策推动潜在的消费需求，则是房地产市场重新升温的主要原因。

　　住房优惠政策大大刺激了住房消费的潜在需求。为应对金融危机、恢复房地产市场，澳大利亚政府于2008年10月出台了加大购房补贴力度的新政策，规定首次购房者获得的补贴相当于原政策补贴额的两倍，而首次购买新房者获得的补贴提高到原政策补贴的三倍。据官方估计，截至今年8月底，这一新政策已刺激15.3万澳大利亚首次购房者购买住房，首次购房人数比上年同期增加了73%。

　　另外，极其宽松的货币政策导致流动性增加，购房抵押贷款成本降低，购房贷款急剧增加。今年以来澳大利亚住房贷款规模已达到2007年下半年房地产市场繁荣时期的水平。今年6~10月份香港新增的住房抵押贷款规模和增速超过2007年底2008年初房地产市场繁荣时期的水平。新加坡和韩国住房抵押贷款规模也大幅增加。

　　宽松的货币政策也助长了房地产市场的投机活动。韩国、新加坡、中国香港拥有比较完善的住房保障制度，在新加坡有80%居民、中国香港约50%居民居住在政府保障性住房里，住房消费需求对房价上涨的拉动作用相对有限，而投机炒作的成分比较明显。

　　各经济体的调控对策

　　当前亚太部分国家和地区房地产市场泡沫风险又起，直接威胁着刚刚开始的经济复苏进程。一方面，加大了住房抵押贷款市场违约拖欠的风险，美国次贷危机的教训应引以为鉴。另一方面，提高了货币政策紧缩的预期，增加经济增长的不确定性，不利于经济持续复苏。当前各国国内需求较弱，政策刺激对一些国家的经济复苏还十分关键，紧缩货币政策的时机尚不成熟。

　　因此，既要保持房地产市场稳定和可持续发展，又要抑制房价过快上涨、降低房地产市场泡沫风险，是当前亚太部分国家和地区亟须解决的迫切任务。各国、各地区根据实际情况，采取了一系列措施，加强监管，为房地产市场降温。在具体政策选择上，亚太地区经济体采取了如下政策：

　　一是调转货币政策方向，开始加息。鉴于本国经济开始强劲复苏、失业率开始回落，澳大利亚储备银行从今年10月起已3次加息，将基准利率从3.0%的历史最低水平提高到3.75%。由于住房抵押贷款利率提高，加上首次购房优惠的新政策于年底期满，借贷成本上升，潜在消费需求减少，预计今后几个月澳大利亚房价上涨过快的势头将得到有效控制。

　　二是调整住房抵押贷款规则，压缩信贷规模。在韩国，通过修改住房抵押贷款的限定规则，规定住房抵押贷款超过500万韩元以上的，其债务收入比（即年度住房抵押贷款额度与收入之比）必须低于40%~55%（按资产类型有所不同）；抵押担保品贷款率（即获取贷款额与抵押担保品价值之比）的上限从原来的60%降至50%。

　　三是提高购房首付款比例。今年10月香港金管局将豪华住宅首付比例下限从原来的30%提高到40%。

　　四是增加土地供应，缓解供需矛盾。今年9月新加坡恢复2010上半年政府售地计划（GLS）的“正选”名单，增加备售名单的地段供应，为房地产市场炒作活动降温。

　　五是实施刺激房地产市场的政策退出计划。澳大利亚首次购房优惠新政、新加坡政府关于援助房地产开发商的措施陆续到期后将不再延续。新加坡金融管理局宣布从今年9月起不准银行提供由开发商摊还利息的购房贷款配套（IAS）和只支付利息的贷款配套（IOL）。

　　六是调节税收政策。新加坡政府提出了向拥有一处以上房产者加征税收的计划，但目前尚未付诸实施。

　　亚太部分国家和地区从住房供需关系、住房抵押贷款等不同方面，采取了相应措施来冷却近期不断升温的房地产市场，抑制投机活动，其实际效果也有所显现。韩国、新加坡、中国香港住房抵押贷款规模有所放缓，房价涨幅有所收窄。

　　同时，这些措施也为一些国家推迟实施紧缩货币政策争取了一些时间，减轻了调整货币政策方向的压力。尽管从10月份开始，市场对韩国央行加息的预期不断提高，但随着各项措施的实施，韩国房地产市场升温趋势有所缓和，到12月份利率一直维持不变。

　　当然，我们也看到，在经济复苏初期，货币政策还十分宽松，上述调节措施不足以从根本上解决房产市场的泡沫问题。

　　（作者单位：国家统计局国际统计信息中心）