政策一直是中国楼市的风向标。在2009年,楼市由冷转热更是离不开政策的大环境。
2008年下半年,房地产市场一片萧条,土地流拍、楼盘打折、开发商资金链紧张,观望是整个市场的基调。
当年12月20日,《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发布。
国办的这个131号文件拉开了政府救市的序幕,明确了信贷政策、税收政策的优惠,也明确了“支持房地产开发企业合理的融资需求”,这为市场坚定了信心。
首次购房首付两成,贷款利率7折,个人购买住房超过两年(含两年)转让免征营业税;印花税、土地增值税,契税下调至1%。这样的政策很快开始发挥作用。
2009年两会期间,在住房和城乡建设部的新闻发布会上,该部副部长齐骥公开表示,在国务院131号文件下发以后短短两个多月里,相当多的城市商品住房销售在逐步回暖,今年1月和2月,40个重点城市的销售量比去年同期增长了6.9%。
在这个文件的基调下,始自2008年11月的“适度宽松”货币政策延续了下来,2009年新增贷款开始不断攀高。
第一季度人民币贷款增加4.6万亿元,而2008年全年仅有4.91万亿元的新增规模。到2009年三季度,新增人民币贷款已达到8.67万亿元。这样的天量放贷让很多业内人士乐观地放出话来:2009年全年新增贷款将达到10万亿元。
有多少资金进入房地产行业 今年,有多少资金进入了房地产行业,至今还没有明确的统计。但有目共睹的是,并未列为十大振兴行业的房地产行业从二季度开始突然就火了。
北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,今年房地产市场反转的重要原因,就是宽松的信贷环境,流动性泛滥是房地产反弹的重要条件。市场由冷到热,离开信贷这个环境无法实现。
来自北京伟嘉安捷投资担保有限公司的统计显示,在房贷利率、税费等一系列利好政策带动下,压抑许久的购房热情在2009年得到了释放。与2008年相比,2009年北京房贷市场整体交易量涨幅近30%。宽松的货币政策对购房人起到了明显的鼓动作用。
不仅购房人的购买意愿被激发出来,个人住房贷款量也出现了变化。
“过去,购房人的贷款金额主要集中在30万~50万元,但今年,这个数字上升到了60万~100万元。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说,一方面是房价快速上涨需要更多的贷款才能实现购房,另一方面,信贷政策的宽松也支持了购房人的大额贷款。
在胡景晖看来,2009年是历史上低利率、低税费的最好时期,住房需求不释放都不可能。
除了银行新增贷款部分进入房地产业外,开发商也在这一年展开股市融资。在经历了2007年下半年以来的资金链紧张痛苦后,开发商们明白,募集更多的资金将是保障自身安全的重要砝码。
于是,数十家房地产企业在今年公布了融资方案。
7月29日,北京金隅在香港证券交易所正式挂牌交易,筹集资金54亿港元。第二天,
中国建筑成功登陆上海证券交易所,融资501亿元。
8月17日
世联地产在深交所中小板上市,融资6亿元。
此后,恒盛地产、恒大地产、龙湖地产相继成功上市。
开发商的资金变得充裕起来。
国家统计局数据显示,今年1~11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%,国内贷款8994亿元,增长40.2%。此外,个人按揭贷款也超过7000亿元。
帮助扶持还是制造泡沫 如此宽松的货币政策,对房地产市场来说,是帮助扶持,还是在制造泡沫?
12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫,中国房地产被评为排名第二位的近在眼前的金融泡沫。
SOHO中国董事长潘石屹在一次节目录制现场表示,房价疯涨绝非刚性需求、城镇化推动的结果,而完全是货币失控,炒作使然。他将房价租售形象地比做房地产的“市盈率”。如果说,目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话,则中国很多城市房地产的市盈率,起码在100倍以上。
万科董事长王石也在年底再次抛出了“地产泡沫”论。
年底,政策出现了变动。
12月7日,中央经济工作会议召开,“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”给2010年经济走向定下了基调,“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”的表述,让开发商和利益集团心里的石头落了地,以为各项房地产优惠措施会得以延续。
然而两天之后,一系列的限制政策纷纷出台。
12月9日,国务院常务会议明确,“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”。
12月14日,国务院常务会议出台国四条,明确要遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房。
12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到50%,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前,开发商拿地的首付款仅为20%~30%。
这些政策的变动,使得12月的房地产市场再次出现小高潮——一部分人希望赶在新政策实施之前完成自己的拿地、购房行为。
尽管很多人都认可宽松货币政策对2009年楼市的刺激,但也持有不同的观点。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,尽管宽松的货币政策、信贷环境对楼市的火爆起到了刺激作用,但从总体看,即使货币政策、信贷政策不宽松,只要供需矛盾不解决,依然会出现市场的火爆。
“我国的房地产市场还处在上升期,相对其他产能过剩行业来说,这个领域是安全的,回报也高。银行自然喜欢把资金投入安全、回报高的行业。2006年、2007年的货币政策并不宽松,但楼市不是一样的火爆?”董藩说。
董藩认为,值得注意的是,即使在今年市场火爆的情况下,到11月,相比去年同期,开发商购买的土地还是下降的。
“当前出台的政策中有一些令人担忧。”董藩说,营业税的调整造成了原来可卖可不卖的房子现在不卖了。土地首付款要超过50%,造成的后果是小开发商不能进入市场,市场将可能逐渐向几个大开发商集中,供应会减少,房价被操控的可能性会增加。
胡景晖也注意到了这一点,他告诉记者,今年上半年开发商拿地、开工的项目有限,明年的供应很有可能不足。现在开发商大多资金充裕,没有了2007年下半年到2008年的紧张,不着急开发。
如果这样的情况在2010年出现,市场又将呈现怎样的变化?
本报北京12月29日电