楼市僵局：静待调整？

　　“日子非常不好过！”不止一位房地产经纪人员日前向本报记者抱怨，一是新一轮调控关口，买卖双方观望致使成交僵持，没生意可做；二是银行中止对中介的房贷返点，严重影响了中介公司的收成。

　　本报记者获得的诸多数据显示，各地楼市高点僵持，主要表现为成交量萎缩， 但价格依未见下落，不少地区甚至仍在创新高。

　　“僵持之后是什么？应该是调整吧。”光大证券资深地产分析师赵强用一种并不确定的口吻预判，调整基本明确，但调整之后是什么，还要看届时的政策、整体经济环境以及国际资本流向。

　　楼市僵持 开发商不急

　　岁末年初，楼市在等待“政策靴子”过程中僵持，已成了中国楼市的常态，今年亦如此。

　　佑威·楼市通系统提供的数据显示，上周（12月21日—12月27日）上海市商品住宅成交面积30.08万平方米，环比减少了24%，成交均价为19073元/平方米，环比上涨了3%。

　　二手房同样如此。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，12月（截至前27天）全市各区县二手房成交套数较11月普遍有两三成的降幅，其中降幅居前的有闸北、静安、浦东三区。价格方面，尽管12月下旬开始成交量有所下降，但业主心态未有根本改变、成交均价仍呈惯性上涨态势，各区县的二手房实际成交价格较11月份仍有2%—3%的小幅上升。

　　记者从多位开发商人士处得到的反馈是：“看看情况再说”。甚至有不少企业已开始放缓销售脚步，年底供应量出现萎缩。上周上海市商品房新增供应面积为39.94万平方米，环比减少了26%；全市商品住宅新增供应面积为26.51万平方米，环比减少了30%。

　　方方地产咨询机构发布的《上海房地产市场2009年年报》最新披露，截至2009年12月27日，上海市商品房交易总金额与总交易面积分别实现3863亿元、3062万平方米，交易金额较去年猛增一倍，交易量超过去年同期的五成。2009年上海商品住宅平均交易价格约为16000元/平方米，累计涨幅超过六成，整体涨幅水平高于2007年。

　　“在土地市场和房产市场同步高歌猛进的背景下，似乎应该以更理性心态来预期2010年的上海房地产市场。”方方地产咨询机构房产部经理李艳表示。

　　从现在的最新市场数据看，市场在高点的僵持主要表现在量能的萎缩。

　　“政府继续出台调控政策，使得购房者的观望心态加重，加上上海近期在徐汇和闵行两区试点经济适用房，客观上也分流了一部分消费者，预计今后一段时间楼市的成交量将继续回落，价格也将有所调整。但短期内，基于较高的通胀预期、新增供应不足等因素，整个市场的价格将保持在高位运行。”中房指数研究院的分析师指出。

　　来自主要城市楼市最新的信息显示，高点僵持、各方观望的状态，成为目前大部分市场的共同特征。调整能否如期而至？

　　据天津市国土房管局的统计数据，12月21日至27日，天津二手房成交量和成交均价均小幅下滑。在前几周交易激增之后，年底成交量价渐趋平稳。同样的情况出现在黑龙江等非热点区域，黑龙江省统计局统计，1－11月，全省房地产开发投资完成额涨幅趋缓，比1－10月降低2.1%。

　　业内分析师认为，中央有关部门发出调控信号之后，各地方政府相应的地方新政纷纷出炉，也是年底市场出现僵持和小幅回落的原因。

　　但是，成交量停滞，房价却并没有出现明显的下跌调整迹象。

　　“这和政府部门新一轮调控的政策组合有关，侧重于住房保障等措施，属于长期会对楼市产生影响的政策，难以在短期内见效。”沪上房地产资深人士柴一峰告诉记者。

　　上海真如副中心投资开发公司一位内部人士坦言，有些政策看似非常严厉，但也要根据不同城市区别其威力。“例如土地出让金首付50％的新政，对一些原先土地出让金首付仅两三成的城市，影响确实大，但在上海等城市，土地出让金的首付比例普遍已经达到甚至超过50%的要求，实际影响就非常有限。”

　　一个“老话题”则是，地方政府在落实地方房地产调控新政的时候，往往需要平衡各方面的利益，难免会出现部分调控政策在地方落地时打折。日前上海市政府房地产新政即将宣布前夕临时取消，该市房地系统的内部人士告诉记者，“相关条文市政府方面还要再商议确认，涉及到一些部门利益。”

　　另外，“适度宽松货币政策”等拉动经济的政策还将持续，也给这一轮楼市的调控带来了不确定性。近期在调控风声紧张的关口，突然出现保险、信托等“国家队”巨无霸企业进军房地产市场，让开发商们闻到了调控氛围之外的另一丝味道。

　　中国人寿、平安信托等国资大鳄选择直接联手房地产企业共同掘金房地产，让远洋地产、金地集团这些地产大鳄找到了更具资本实力的伙伴，某种程度上，提高了抵御调控和市场调整的能力。业内外几乎一致预期，未来更为庞大的金融资本将对接开发商，甚至直接切入房地产。这些都是新一轮楼市调控需要考虑和面对的。

　　在一个公开场合，经济学者王小广表示，目前楼市虽不太健康，但由于明年继续实行适度宽松货币政策，房价再涨两三成问题不大。赵强则坦言，明年是个调整年，没错，但是调整之后市场怎么走，都有可能。