解读南京新政20条:“三保一压三加强”调控楼市

　昨天，市政府批转了市房产局《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》，并举行了新闻发布会。该意见被称为调控2010年南京房地产市场的“新政20条”。在昨天的新闻发布会上，市房产局、地税局、国土局、财政局相关负责人就“新政20条”进行了详细的解读。

　　“三保”——

　　保困难家庭有房住、保市民自住型购房、保市民改善型购房

　　“一压”——

　　打压投机性购房

　　“三加强”——

　　加强保障性住房建设、加强供求双向调节稳定房价、加强楼市秩序的规范和监管

　　自住型和改善型购房享受总房款0.5%补贴

　　“新政20条”规定，明年我市将继续支持群众自住型和改善型购房。凡属于自住型购房的，购买普通住房，给予房款总额0.5%的购房补贴；凡属于改善型购房的，给予房款总额0.5%的购房补贴。

　　对于困难家庭购买保障性住房，“新政20条”也明确，凡符合条件的家庭购买经济适用房、中低价商品房等保障性住房，也给予房款总额1%的购房补贴；因拆迁（含危旧房改造）购买产权调换的普通住房，给予按规定抵扣后房款差额1%的购房补贴。

　　自住型、改善型住房消费和购买保障性住房享受购房补贴的时限，为2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同鉴证日期、二手住房以登记受理日期为准，由购房人提供购房补贴申请书、承诺书，经审核后发放。

　　对于“自住”、“首次”、“改善型”购房，以及“二套房”如何界定，市房产局副局长郭宏定表示，国家正在制定相关的认定标准。但在国家的认定标准出台之前，我市“自住型购房”，主要是指首次购房。“改善型购房”，主要指夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日内出售原住房，并重新购买普通住房。“如果国家相关的认定标准出台，我市将严格按照国家的标准执行。”

　　3条措施抑制投机性购房

　　明年，我市将采取三项措施，抑制投机性购房。

　　第一条措施是，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　第二条措施是，商品房预售严格实行“实名制”认购，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让。对所退房源继续实行网上公示、自主申请、公证摇号、公开认购，开发企业不得以任何理由指定或拒接他人认购。

　　至于第三条措施，市地税局总经济师王超解释,今年实行的楼市优惠政策中，有关购买和转让非普通住房以及非自住型、非改善型购买普通住房的优惠政策，将到今年12月31日截止，明年不再实行。今年，我市对个人转让非普通住房不仅营业税有优惠，而且还同时给予一定的个人所得税补贴。而明年，个人转让非普通住房，将不再给予个税补贴。这样便压缩了投机者的获利空间。

　　“普通房”“高档房”标准不排除增加“房价”

　　去年底，为了让楼市走出低迷状态，我市临时取消了普通住房和非普通住房三大标准中的“价格标准”。此前我市的标准是，普通住房为容积率1.0以上、建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。

　　今年以来，受到楼市优惠政策的激励，南京楼市交易量大幅上升，南京房价同时也出现了非理性上涨。郭宏定表示，如果明年南京房价出现非理性上涨，我市不排除将“价格”再放回普通住房和非普通住房的标准中去。

　　处罚条款写进土地出让合同

　　为防止开发商恶意囤地或者有意拖延工期的行为，明年我市除了严格按照国家的要求处置闲置土地以外，还将把相关的处罚条款写进土地出让合同。

　　我市明年对于新出让的土地项目，将根据项目规模和建设周期，在出让合同中明确项目的开工、竣工时间和相应处罚条款。违反合同的，按照国家相关规定和合同条款进行处罚。如果不按照土地出让合同约定的时间开工、竣工的，将按天收取违约金。

　　专家： 投机性购房将受到抑制

　　对于我市刚刚出台的楼市“新政20条”,普道地产研究中心研究员刘永超认为，此次南京市出台的房地产政策在许多人的意料当中，同时也是市场和老百姓普遍可以接受的。就目前所出台的政策来看，对市场的影响整体来说是正面的。

　　刘永超认为，就已经出台的一系列政策来看,特别是营业税细则出台以来，市场预期相对较好，加上近期契税和补贴政策的细化，市场各方基本上都长长地出了一口气。尤其是那些急着在年底抢搭“末班车”的购房者，或许此时此刻可以不用那么着急了，只需根据自己的实际情况和实际需求，来确定是否买房、卖房了。

　　从政策实质来看，如果房价不出现大幅上扬，应该说是利好于购房者的，不少明年购房的购房者可以从中得到实实在在的实惠。

　　不过，刘永超表示，就营业税、契税和补贴具体政策来看，预计普通住房和非普通住房市场将演绎出不同的行情。

　　他还表示，目前2010年我市的房地产政策除了二套房的信贷政策尚不是十分明朗外，已经基本“见底”了。“但明年楼市的走向并不取决于单一政策的影响。接下来，二套房贷政策有望成为市场关注的另一个焦点，而这一政策的松紧度，可能会对市场产生更为直接和深远的影响。”

　　（责任编辑：施晓娟）