政策转向 2010年房价“骑虎难下”？

　　新一轮房地产调控的脚步加紧，买方开始窃喜，按照过去的经验，在政策调整后，经过一段市场消化期，一、二手房交易的冷清会导致价格出现下滑，然而，从记者了解到的情况看，今年房价下跌的期待很有可能落空……

　　专家认为原因在于“药”不对“症”。

　　⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

　　2009年似乎过得特别快，对于金融海啸及其后市场低迷的感觉仿佛仍未退去，但事实上市场已从担忧过冷转向担忧过热。就拿楼市来说，房地产政策正进行着救市与调控的“换班”，而此次是真能“敲山震虎”还是房价已然“骑虎难下”？

　　震荡预期加深 但历史难重演

　　新年伊始，楼市告别了救市政策的“末班车”行情，降温明显。在新房交易市场，来自易居中国的统计显示，元旦小长假，上海、深圳、广州等一线城市的日成交量不但低于去年12月的平均水平，有的甚至还不及去年元旦的表现；来自中国指数研究院的监测数据也显示，上周全国30多个主要城市中，楼市成交面积环比上升的城市只有5个，杭州、重庆、广州等二线城市也回落明显。二手房市场则更像是政策的一个试水池，以赶在元旦前出台了地方楼市新政的上海为例，各大中介普遍反馈“难得清闲”，带看量跌至低位，更别提实际成交量了。

　　回顾2008年的楼市大调整，交易量大约从当年2月开始，震荡了10个月，房价则在10月份才开始出现楼盘降价等回落趋势，直至2009年3月交易回暖后企稳回升。由此看来，房价随交易下降需要一个过程，但随交易上涨的速度却很快。

　　而面对新一轮房地产调控的脚步加紧，买方开始窃喜，按照过去的经验，在政策调整后，经过一段市场消化期，一二手房交易的冷清会导致价格出现下滑，甚至于已经有购房者开始预测，不远的未来有可能出现2009年初的降价局面。

　　然而，从记者接触到一批业内人士的观点来看，今年房价下跌的期待很有可能落空，因为始于2009年末的房地产业调整与2008年的房地产危机在很多方面存在不同，政策调控导致房价下滑的历史恐难重演。原因有三：

　　其一，主要在于此次的政策调控在力求遏制房地产市场过度泡沫化的同时，明显支持房地产作为消费属性的需求，以保持房地产业对内需的拉动作用，所以政策收紧的力度比上一轮调控要小。

　　其二，虽然已经选择了差别化的税费和房贷措施来抑制投资投机，但今年的货币政策整体预计还将保持相对宽松。

　　“经济周期性回暖持续，加上政府将在2010年保持积极的财政政策及适度宽松的货币政策以确保经济增长，整体经济基调不会对房地产市场产生太大下行风险。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示。甚至有市场人士对记者说，除非再来一场什么“危机”打击市场，否则商品房价最多只是缓涨，不可能根本性的掉头向下。

　　其三，土地恐怕也无法直接影响到商品房价。如中国指数研究院的分析师指出，虽然面对去年下半年以来“地王”频现、“逢地必争”等土地市场出现的不理性倾向，近期中央出台了一系列土地政策，但主要是调整土地市场供应结构，如加大保障性住房用地供应力度；至于进一步打击囤地等，也只能减缓地价增速；并且，随着首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款50%的新规则出现，联合拿地以及土地储备进一步向具备资金实力的品牌房企和国企聚集等也被视作趋势。

　　有滞涨可能 挤泡沫不应犹豫

　　当然，虽然业内认为政府不会采取严厉措施以避免过度压抑市场活力，但调控政策陆续推出还是敲打着市场神经。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下180家门店的调查显示，元旦假期各板块看房量较去年12月的平均水平普遍有2至4成不等的降幅。同样，中原地产对上海170家直营店的统计显示，元旦整体门店带看量较节前一周下降约15%，与去年元旦相比下滑20%。来自汉宇地产的门店反馈也显示，元旦期间的客户带看量与平时周末相比减少了50%以上。

　　“目前二手房市场内其实是税费转嫁和价格让步共存，虽然税费转嫁将迫使二手房的市场价格水平继续上涨，但预计交易量在未来几个月很可能一直保持在较低水平，届时或会有更多业主选择降价。”21世纪不动产的工作人员认为。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青也表示，对于二手房市场而言，政策面的影响往往远胜于市场因素，由于政府出手打压房价的态度已经明朗化，预计今年二季度起，如上海各区域二手房房价将陆续滞涨，部分今年涨幅过大的板块则面临小幅回调。

　　一手房市场虽然更难明确判断，但业内同样认为震荡难免。同策咨询研发中心总监夏宇表示，其所在机构曾在去年年尾对楼市做过技术面的分析预测，例如上海楼市，假设出现2008年那样的大调整，那么走出低谷、平稳上升可能需要经历约10个月的震荡期，预计到今年9月结束；如果出现2006年那样的小调整，则可能需要经历6个多月的震荡期，预计到今年5月结束。此外，如北京、深圳，假设长期均线出现下滑，成交量也将持续回调至今年5、6月份。

　　不过，业内也提出，鉴于此轮楼市暴涨含有不少投资投机产生的“虚火”，楼市泡沫不仅需要政策“棒喝”，更需要“棒打”到底。如一段时期内政策没有起到抑制房价快速上涨的目的，那就应该考虑继续调整政策或出台更严厉的政策。其中，物业税就被视作一张可以逼退炒房者的好牌。 (来源：上海证券报)