2010年房地产业景气有望持续

　　从谷底到巅峰，从冰点到沸点。2009年中国楼市的急速反转及临近年关的政策转向，给2010年房地产业的走势留下很多不确定性。A股申万房地产指数一个月来持续调整，累计跌幅近20%。与此相对，受益于楼市“量价齐升”，房地产企业2010年将普遍迎来“业绩丰收”，上市 房企2009、2010年净利润年均增幅预计将达30%以上。

　　近期，券商年度投资策略报告陆续公布，其中观点认为，2010年，房企销售额将略有下滑，但业绩已基本锁定；调控政策尚存变数，但基调“中性偏暖”；由于市场需求旺盛，加之资金充裕，房企投资意愿回升，预计土地购置、新房开工等先行指标将进一步向好，房地产行业景气有望持续，而供求矛盾也将有所缓解。

　　业绩增长无虞

　　受益于2009年楼市销售火热，房地产公司的业绩大幅回升，多数房企销售收入已创历史新高。而受结算制度的影响，房企2009年的销售将主要体现在2010年的业绩中。

　　浙商证券报告预计，2010年A股房地产公司的营业收入为2904-3504亿元，净利润为436-526亿元，同比增长20%-44%。

　　截至2009年三季度，A股房地产公司预收账款合计达1887亿元，同比增长63%；预计2009年末房地产公司预收账款余额在1600亿元左右。

　　历史经验数据表明，预收账款是房企营业收入的指示器，一般提前2-3个季度反映营业收入的走势，即商品房的销售到结算存在2-3个季度的“时滞”。由此，业内专家预计，2010年上半年房地产公司将迎来业绩释放的高峰。

　　国信证券分析师方焱认为，多数城市2009年1-10月的累计销售量已达2008年全年销售的170%，销售大幅好转将直接带动房地产公司业绩的改善。其中，1-5月销售回暖更多是降价促销的结果，因此，房地产公司2009年的业绩将平稳增长；而房价从2009年下半年开始大涨，这部分销售主要在2010年结算，预计2010年房地产上市公司业绩将大幅超预期。

　　易居房地产研究院、中国房产信息集团联合发布的数据显示，2009年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元，入围前20的企业均已突破百亿大关。中国房产信息集团研究中心总监陈啸天指出，2008年度排行榜中，销售过百亿的房企有12家，而2009年，过两百亿的就有12家。

　　以保利地产为例，2009年1-11月，公司实现房地产签约面积485.86万平方米，同比增长134.16%；实现签约金额403.65亿元，同比增长147.48%。截至2009年11月底，公司拥有可结算资源2823万平方米，未来增长基础夯实。

　　另据Wind统计，目前，有25家A股地产公司公布了2009年度业绩预告，其中预增11家，增幅最高的大龙地产净利润同比增幅达122倍。深物业A、阳光股份净利润同比增幅也达到1050%和806%。另外，续盈和扭亏公司有8家。“预喜”公司占比超过七成。开发有望提振

　　业绩上升，加之市场向好预期并没有逆转，房企投资信心继续保持上升，地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。

　　天相投资研究所认为，房地产企业去库存化效果显著，对后市信心增加。同时，房地产企业资金面较过去大为宽裕，地王频现，央企与民企竞逐，大量资金正曲线进入房地产行业，开发商纷纷加大投资力度。

　　房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。统计数据显示，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达到1.62亿平方米，较10月份环比增长98.73%。8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。

　　民族证券分析师崔娟预计，2010年全国的房地产开发投资同比增速可达25%，高于2009年。在开发投资稳步增长的带动下，新开工面积和施工面积会有一个稳定的回升，开发建设速度将逐步加快。在土地开发投资方面，2009年10月已扭转负增长的局面，土地开发面积降幅也逐步收窄。

　　工银瑞信基金首席经济学家陈超撰文分析，房地产投资累计同比增速会由目前的17.8%继续攀升至30%左右。首先，住房销售的良好表现将带动房地产投资增长。2009年以来，住房销售面积增速持续高于住房新开工面积增速。基本可判定，房地产投资还将继续保持高增长。其次，保障性住房投资加快，将带动全部房地产投资增长。住建部提出2009-2011年将通过中央、地方财政和社会投资超过9000亿元，用于建设保障性住房项目。可以预见，今后一段时期，保障性住房投资增速会突飞猛进。

　　受此影响，房地产景气有望继续回升。爱建证券指出，国房景气指数自2009年3月份的历史最低点开始回升，截至2009年11月，该指标已连续4个月回升至景气临界点之上，预计2010年该指标仍将回升。调控中性偏暖

　　国信证券策略报告指出，房地产增加值约占GDP的4.5%，对GDP增长直接和间接贡献超过3个百分点，房地产业的兴衰与国民经济息息相关。在外需复苏尚待时日的背景下，2010年上半年GDP增长仍需靠房地产市场拉动。另外，2009年1-10月，累计新增个人按揭贷款额仅占全国商品房销售额的19%，这说明利用银行信贷资金购房的比例并未高到需要政策压制的程度。因此，稳定住房消费仍将是“大方向”，预计在加息周期到来之前，调控仍将“中性”，政策调整也将分类展开。

　　中信证券认为，2010年刺激需求的政策退出，不会以颠覆行业景气为代价。按揭利率下限不会提高，但执行会逐渐严厉。一季度流动性会适当恢复，价格和销量稳中有增，房企资金压力很小。预计刺激需求政策退出缓慢，以确保销售量维持高位。

　　东海证券也认为，2009年楼市带有很强的“政策市”特征，为避免经济的大起大落，2010年上半年政策面仍将以偏宽松基调为主；如果通货膨胀压力增强以及房价上涨过快，则房地产优惠政策将逐渐收紧。

　　业内专家分析，目前，政府调控房地产市场的着力点已放在增加供给，而不是抑制需求。这不仅会抑制房地产价格的过快上涨，还有利于实现“居者有其屋”的目标。政府投资的有序退出也需要房地产投资的稳步增长。因此，虽然政府部门会适当打压投资和投机性住房需求，但不会遏制房地产业的发展。另外，在房地产市场有望稳定发展的情况下，银行也倾向于将资金投放给房地产业，房地产信贷也没有明显收紧的迹象。一线城市土地供应提速

　　在经历了2009年大规模供地后，北京、上海等一线城市正在筹备新一轮土地储备计划。根据北京市国土局的规划，2010年全市可供应的土地储备将不低于6000公顷，其中住宅用地储备不低于4500公顷，并计划投资1000亿元。显然，随着土地储备的增加，未来一线城市土地供应将不断加大，有关部门正着手从市场源头解决目前楼市普遍存在的供需矛盾，“地荒”问题将得到极大缓解。

　　加大住宅供地

　　2009年，全国各个城市土地供给较以往有了大幅提高。中国指数研究院数据显示，2009年全国60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15%；推出土地面积49018万平方米，同比增加33%。其中，推出住宅类用地3319宗，同比增加16%；推出土地面积22334万平方米，同比增加39%。

　　分析人士指出，在加大土地供给力度的同时，部分城市在去年还超额完成了年初的计划目标。截至2009年12月底的统计数据显示，北京市已累计实现投资1165亿元，基本完成开发面积约4300公顷，已经超额完成年初3600公顷的计划指标。

　　北京市土地整理储备中心的数据也显示，2009年北京市共成交土地247宗，土地面积共计1951.21万平方米，较2008年增长32.74%；成交金额达到928.22亿元，较2008年增长84.65%。土地收入占同期北京市财政收入的45.8%，而2008年这一比例仅为27.36%。

　　“政府加大推地规模，意在改变市场缺地的预期，从而起到平抑地价的作用。”业内人士表示，未来增加土地供给将成为各地方政府的工作重点。

　　根据北京市国土资源局的规划，2010年将继续加大住宅用地供应，计划供应的住宅用地面积将不低于2500公顷，房屋规划建筑面积在3000万平方米以上，其中保障性住房面积将占到一半以上。

　　从今年1月份开始，北京市土地供应明显提速。除了正在交易的31个地块外，北京市还有22个地块即将入市，其中住宅类地块共14宗，土地面积超过250万平方米。

　　北京某国有房地产开发公司的负责人表示，政府加大土地储备力度将增加对房地产市场的调控能力。2009年土地供应自下半年才开始发力，今年政府在加大供应量的同时，应该保证全年均衡推地，这样可以控制由于供地短缺造成的恐慌性拿地现象，防止地价继续攀升。保障房建设提速

　　不断上涨的房价增加了众多购房者的压力。为了改善民生，各地在实行积极的供地政策的同时，也在不断推进保障性住房建设。

　　根据北京市国土局的规划，今年全市住宅供地的50%以上将用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，这意味着今年保障房供应面积将超过1250公顷。在这些政策性住房中，包括廉租房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品房3万套以及定向安置用房6万套。上海市也在去年将每年开建的保障房建设总量提高到600万平方米。

　　“2009年各地方政府土地收入大增，相应增加了保障房的开发资金。”一位房地产业内人士坦言，保障性住房供应增加，可以降低部分商品房需求，在一定程度上将抑制房价过快上涨。但是，目前保障房建设缓慢仍是全国性的问题，各地应该加强保障房项目建设用地的提前储备，使保障房项目能够顺利实施。中证地产评论

　　开征物业税知易行难

　　日前有消息称，沉寂多年的物业税空转模拟将推广至全国。一时间，证券市场马上作出反应，地产股闻风大跌。虽然物业税目前仍处在空转模拟状态，但有专家认为部分城市有可能试点实际开征物业税，给人感觉物业税即将进入实质性运作阶段。

　　早在2003年，中国共产党十六届三中全会上就提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”为何时隔六年仍迟迟没有实质性进展？细究起来这其中有多方面原因。坦率地说，当初提出开征物业税的初衷主要是想改革房地产的税收体制，与国际发达国家通行的税收体制接轨，而并没有过多考虑抑制投机或投资性购房的因素。但随着近年来中国各大城市房价快速上涨，而在房地产市场流通环节加征诸多税种（营业税、所得税）仍无法抑制房价上涨势头时，很多人意识到，只有对存量房产征收财产税才能从根本上抑制楼市泡沫。然而，物业税之所以一再被人们提起，而又在具体操作实施中一再搁浅，其中的难言之隐并非像人们想象中的那么简单。

　　首先，物业税改革的一大看点是“明租、正税、清费”。所谓明租就是土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是在借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。然而，我国自上个世纪八十年代中期进行了分税制改革后，地方政府被赋予了与中央政府进行利益博弈的权利。众所周知，在不少城市，土地收益是当地政府的主要财政收入之一，在房地产价格构成中政府税费占比不小，而这其中税占的比例并不是很高，地方政府的行政收费占了大头。正税、清费或有可能颠覆原来固有的利益格局。此外，政府官员任期制也使得细水长流的物业税不如一次性卖地让人感觉爽。其次，政府必须遵循“纳税受益”的原则。说白了，就是民众纳了税，政府必须把钱花在为民众提供公共服务方面。中国自有了房地产市场之后，政府在房地产开发环节中已经一次性收取了70年的税费。假如政府拟对已购商品房再加征物业税，似乎应给民众一个合乎情理的解释，否则，纳税人有可能对这一税种产生抵触情绪，进而使得征管成本异常的高。

　　第三，物业税将采取从价计征的原则。说通俗点，就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此，在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量较少，还不足以胜任如此巨大的评估需要。

　　客观地说，物业税的设计，无论是从平衡地方政府长期财政收入的角度考量，还是从根本上抑制房地产泡沫的角度看，都是一个极其合理和科学的税种，但在实际操作中又面临十分复杂与难解的课题。这需要我们从更长远的利益考虑，以极大的信心和勇气，才有可能推动这一税种的有效实施。 (来源：中国证券报·中证网)