上海财政25%来自地产 千亿土地出让金凸显结构扭曲

　　核心提示：上海市政府希望2010年财政增收达到8%左右，这个目标让依赖房地产市场的上海市面临更多挑战。

　　辞旧迎新之际，去年12月31日，上海财政局公布，2009年上海市地方财政收为2540.3亿元，同比增长7.7%。

　　
　　这个数据难能可贵，按上海市政府的说法，过去的2009年，是浦东开发以来上海经济和财政运行最为困难的一年，开年前几个月，其财政一度出现连续数月负增长局面。

　　逆转，来自2009年楼市小阳春。上海房地产成交量此后的持续井喷，一直延绵到2009年末，为上海财政贡献了源源不断的收入。本报从上海市政府权威渠道获悉，2009年上海财政收入，增量部分50%左右，存量部分25%左右均来自于房地产行业贡献。

　　这样的财政结构对于上海而言喜忧参半。房地产行业存在不稳定因素，上海政府担心其会加大财政增收难度。

　　2009年12月21日召开的上海经济工作会议上，上海市委书记俞正声表示，虽然上海去年财政增长超出了原来预期，财政收入增长较多以来房地产业，结构仍不合理。俞表示，要采取坚决措施，保障民生需求，必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

　　去年12月29日，上海公布地方楼市调控“沪四条”，从贯彻国家各项房地产税收和金融政策、严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应、加快建立和完善住房保障体系、加强房地产市场监测监管，四大方面调控上海楼市。

　　政策多少对2010年开年的楼市有影响，易居中国数据显示去年，12月28日至今年1月3日的新年第一周，上海商品住宅成交量仅为21.5万平方米，环比下滑31%；新房供应量为18.4万平方米，环比下滑31%。新年第一周，上海楼市以降温开局。

　　上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华告诉本报，上海楼市新政对于财政收入的影响主要在于流通环节，从元旦一周楼市表现来看，楼市处于观望态度，流通量减少。

　　本报记者获悉，上海市政府希望2010年财政增收达到8%左右，这个目标将让上海面临更多的挑战。

　　上海财政重要贡献力量

　　2009年12月23日，上海市人大代表提前一个月进入财政预算审查，这在上海地方人大是第一次。而1月底，上海将召开地方两会，在此间，上海高房价无疑会成为代表委员们关注焦点。

　　2009年最后一天，上海财政局公布，2009年全市地域内创造的财政收入总量达到7761亿元，其中地方财政收入为2540.3亿元，同比增长7.7%。

　　中国指数研究院监测数据显示，2009年(截至12月29日)全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，排名第一的上海，其土地出让金高达1043亿，成为第一个出让金超过千亿的城市。

　　房地产收入来源，占上海财政主要地位，这不是2009年独有的现象。上海要改变这一财政结构，事实上任重道远。

　　2003年以来的7年，上海楼市的跌宕起伏，与上海财政收入息息相关。

　　除了2009年之外，众所周知，2004年和2007年均为上海楼市“牛市之年”，上海统计数据显示，2004年上海全年商品住宅销售额分别为2064.74亿元，大增58.8%；2007年该数据为2706.3亿，增幅为47%。

　　2004年，上海全市地方财政收入为1119.72亿，增加24.5%；2007年上海财政地方收入为2102.63亿元，增长31.4%，均出现超过20％以上较大增幅。

　　而2006年和2008年是上海房地产“熊市行情”，这两年上海商品房销售额分别为2177.08亿元增长0.7%、1608.47亿元大幅下降40.6%。与此相关，2006年上海全年地方财政收入分别为1600.37亿元，增长11.6%、2008年此数据为2382.34亿元增长13.3%。

　　而进入2010年，外部的经济局势未见明朗，上海同时贯彻国务院地产调控“国四条”，2010年楼市扑朔迷离之时，上海今年的财政状况也同样面临较大压力。

　　在去年12月底的经济工作会议上，俞正声同时指出，房地产虽然是重要的支柱产业，但也是民生之重，住宅有双重属性，既有市场属性，也是民生需求。上海调控楼市天枰，已向民生倚重。

　　楼市新走向

　　2009年楼市惠政末班车一过，在一系列新政影响下，观望之势骤起。

　　上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华表示，新政实际效果还有待市场反馈，此次政策比较温和，尽管市民希望政策起到抑制房价效果，但是，由于政策对于二手房收紧，将使二手房市场不活跃，总供给减少可能使房价上扬。

　　对于今年上海楼市走向，印坤华指出，数量萎缩，供给不足，价格不会下降。而属于稀缺资源的精装修、地段好的公寓，别墅、花园洋房的价格还有可能上升。

　　根据上海楼市的新政，2008年10月，上海公布的地方楼市救市措施中，当时规定至2009年年底终止的，基本全部调整取消。

　　这部分包括，契税上，个人购买90平方米及以下普通住房1%的优惠税率，调整为只有首套房享受；个人所得税上，原来个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这个期限转为5年。

　　最为重要的是，“沪四条”新规定：对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的，需要证明且人均住房面积低于本市平均水平的条件，才能享受贷款利率7折和最低20%首付比例的优惠政策。

　　由于交易成本增加，2010年开年楼市以低姿态开局，据易居中国提供本报数字显示，由去年12月28日至今年1月3日的新年第一周，上海商品住宅成交量仅为21.5万平方米，环比下滑31%，新房供应量为18.4万平方米，环比下滑31%。

　　与此同时，交易成本增加，让二手房市场出现加价情形，上海目前各大二手房的中介，业主挂出的价格普遍加价5%以上，以此转嫁新政实施后税收负担。

　　易居中国分析师薛建雄告诉本报，在政府系列政策和市场调整的双重压力下，今年首季的成交量会出现较大幅度下滑，而开发商延后推盘，新房供应量也会相应下滑。同时，市场上打折促销的声音会增多以润滑市场。或许，第二季度开发商供应量上升，楼市会重新回暖。

　　沪上楼市分析师刘玉刚则分析，土地出让收入在有些区域的财政收入的比重很高，像上海虹口区占到60%－70%，不夸张的说，土地是财政的命根子，这次政策涉及土地的主要看执行情况如何，他担心，“不知会不会像前几年的清理闲置土地一样，不了了之。”

　　“但最重要的是，土地出让金的收入不会减少，对于上海而言，土地始终是属于稀缺资源，它的价格不会下降。”印坤华表示。