“流动性”收缩致投资客“倒戈”楼市拐点或在下半年

　　　广深去年投资型买家占七成 张艳红 编者按：

　　随着调控政策的“步步紧逼”，尤其是信贷政策开始出现收紧迹象，在2009年推动楼市迅猛上涨的投资力量，开始出现疲软之态。目前我们无法获知在临近去年年底的那轮二手房成交高潮中，有多少获利的投资客已经“出逃”，但以目前各地新房及二手房市场的情况看，买家中的投资客已经明显减少，二手房卖家中的投资客希望降价出货的意愿已日趋显现。显然，在央行宣布19个月以来首次提高存款准备金率后，曾在2009年一度“泛滥”的“流动性”，在未来加息、加紧信贷等预期下已开始有所收敛。在这一背景下，可以预见的是，2009年由投资性购房推动的楼市上涨行情在2010年将难以再现。新的市场推动力量何在？有待市场解答。

　　随着调控的风声一日紧过一日，曾经推动楼市暴涨的投资者，随时都有“倒戈”的风险。日前，有机构的统计显示，2009年，广州、深圳两大南方主要楼市的投资改善型比例高达70%。而这一批人，也是楼市当中最为敏感的群体。投资推动楼市暴涨在广州和深圳，投资者早在去年上半年，就已经再度潜入楼市，并且主导了这轮市场的暴涨。广州市国土房管部门最新披露的数据显示，去年全市商品房成交面积达到1937.6万平方米。国土房管部门相关负责人称，这是广州历史上楼市成交最大的年份。特别是二手房交易，其成交量基本与一手房持平，为958.7万平方米，分别同比增111.6%和132.1%。二手房交易，往往作为一个房地产市场投资活跃程度的衡量标准。如果二手房交易活跃，则意味着投资和投机成分较大。在投机市场一直较为活跃的深圳楼市，二手交易量，就长期高于一手房。有数据显示，仅仅在去年12月，深圳二手房成交量达到27887套，远远高于同期不足5000套的一手房交易量。戴德梁行广州研究部高级经理李孔瑞透露，据她统计，去年在广州买一手房的人中，70%是做生意的人，真正急着要房子结婚或者居住的，只占30%左右的比例。“做生意的人，即投资和改善型买家，他们并不是因为没有房子住而买房，而是抱着保值和升值的心态买楼。”

　　同样有统计显示，深圳的投资型购房者比例，也与广州持平，约为七成。这意味着，在2009年广深楼市成交放量的背后，大量投资者蜂拥进入这个市场。李孔瑞表示，这么高的投资和改善型比例，说明市场已经出现“泡沫”成分。更让她担忧的是，目前的租售比远远高于国际公认的安全线标准，平均租金回报率低于5%。“正常的租金回报应该在8%~10%之间。投资者通过出租长线持有，是赚不到钱的。说明这些投资者都是希冀通过房价的上涨和银行贷款的杠杆效应获利。”

　　而广州市官方日前首度发出风险提示称：“2009年10～12月房价连续飙升，未来走势不确定性增加；当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。”

　　投资者撤退或冲击楼市目前，还看不到政策调控结束的信号，多数业内人士倾向于认为，如果一线城市房价上涨趋势得不到遏制，更加严厉的调控措施还将进一步出台。密集出台的政策，已经让投资群体闻风而动。有业内人士指出，因为这一批买家通常对政策和市场变动非常敏感，当市场调整时，比刚性买家更容易陷入观望甚至出逃。去年12月，深圳二手房市场的放量成交，就被部分业内人士视作投资者高位出货的信号。深圳某地产代理行负责人表示：“市场上的投资客的比例达到七成——这是个很危险的信号。”因为一旦这一批投资客中有一部分开始“出逃”，都会影响市场的整体供应量。事实上，早在2008年，深圳的很多投资者，都有过房价下跌三四成，以致房子的市值不抵银行贷款的风险。因此，一旦市场有再次下降的风险，投资者极有可能成为“楼跑跑”。在市场上，投资客撤退的迹象日渐明显。占有深圳二手交易业务较大市场份额的中原地产，已经开始感觉到业务量的减少。该公司总经理李耀智透露，中原地产1月份以来跟年前12月同期相比,业务量减少了30%~40%。更有中介表示，早在去年10月，卖家“待价而沽”的心态就已经开始松动，虽然目前市场上还看不到明显的抛售显现，而买家毁约的情况也开始出现了。拐点或在年中出现对于2010年的楼市，大多数业内人士认为，虽然同样面临政策调控，但走势将与2008年不同，最主要的原因在于，目前大多数开发商手中资金充裕，短期没有降价的压力。戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事及主管黎庆文表示：“2010年上半年预计广州中心城区住宅新增供应126万平方米(约1.2万套)。这一数量是广州近4年来最低，比2009年上半年少了近四分之一。这将为开发商‘不降价’提供支撑。”

　　不过，黎庆文同时指出，这并不意味着僵持格局会长期存在。“去年突飞猛进的势头不可能再出现，市场出现拐点的可能性比较大。而拐点的时间，将在下半年。”

　　“由于目前的房价已经达到历史高位，只有投资型和改善型买家，才能够支撑这样的价格。如果这批买家陷入观望，将直接对楼市的成交量造成冲击。”广州有激进的业内人士预计，今年的楼市成交量，甚至可能跌去一半,“至于价格方面，一手房开始降价，二手房卖家就会抢先出货，从而改变市场的供需比例。另外，加息也将是一个转折点。由于多数投资者都有银行贷款，一旦进入加息周期，将直接增加持有物业的成本。”

　　（本报记者林向对本文亦有贡献）