楼市拐点已经来了吗？

　　山雨欲来风满楼。用这句最俗套的话形容2010年初的楼市，也还算恰当。经历了史上最疯狂年度涨幅之后，中央政府终于连环出手：取消税收优惠、严格房贷政策、收回限制土地、督察地方政府。年初这半个月的市场也有一些“配合”的表现：二手房价不再坚挺、新盘开价不再让人惊讶、开发商拍地热度降低。

　　由此楼市拐点到来了吗？是短期拐点还是长期拐点？

　　楼市是个“钟摆市场”

　　从1997年开始取消福利分房算起，中国房地产市场真正的市场化阶段只有13年时间。这13年中，真正称得上是全国性低潮的只有2次——1998年和2008年，2006年小低潮主要发生在长三角；全国性高潮则有2005、2007、2009年三次。

　　回顾以往两次拐点，2005年底和2007年底，与股市波动规律颇为类似，都是因为短期内房价上涨过猛，从买方来看，短期内透支了数年积累的购买力。从卖方来看，在很短时间内获得意想不到的巨大涨幅，落袋为安、获利了结者不在少数。2009年的涨幅超过了以往任何一次高潮，如果按照这个规律，是否跌幅也会很大呢？

　　但经历了数次波动之后，买卖双方都发现，房价是在螺旋式上升，每一次下跌之后，随之而来的是更强烈的报复性反弹。楼市的钟摆，正越摆越高。

　　接轨国际论的终结

　　这个钟摆能够无限制地越摆越高吗？最后的高度会在哪里？2009年底，位于上海黄浦江边一个非传统豪宅地段的楼盘，宣传口号是：向全球豪宅看齐，我们15万元的单价还有100%升值空间！

　　以往几次楼市高潮阶段，批评者的武器是房价收入比：虽然中国房价相对发达国家还比较低，但房价与收入之比，远远超过任何发达国家。

　　但在2009年的房价高峰面前，已经不需要拿房价收入比说事儿了，上海、北京、深圳的绝对房价，已经直接接轨伦敦、东京、纽约了。500万元人民币，在这些城市的普通地段已经能买一栋带大花园的独立别墅了；但在上海连外环外的独立别墅都买不起。

　　按照上述螺旋式上升逻辑，即使没有了“与国际接轨”，房价再创高峰的理由还有很多，诸如城镇化加速、流动性泛滥、中国人传统心理等等，但如果2010年楼市回调，之后的高峰会达到怎样的高度呢？会不会人均收入在全球100名开外的国家，创造出世界第一的房价呢？

　　微妙的政策出台时机

　　每次楼市达到一定高峰时，政府都会出台调控政策，似乎每次都会在一定时段内奏效。楼市拐点都是由万能的政策制造的吗？

　　如果借鉴货币政策，无论是美联储、各国央行，还是中国人民银行，出台调控政策都是着眼于未来的，并且是可以预期的；久而久之，市场相关各方也就形成了共识：预计市场将过热，央行一定会提前收紧；市场热度不够，央行会提前松闸。资本市场和宏观经济的波动幅度由此就会缩小，市场参与者只需顺势而为。

　　从楼市政策来看，回顾2005、2007、2009年的三次高峰和2006、2008年的低谷，波动幅度远大于宏观经济的波动。与未雨绸缪的货币政策相比，楼市政策相对后知后觉；从另一个角度来说，每次楼市政策出台前，市场本身已经到了需要调整的临界点，调控既是调整的推力，也是调整是否到来的重要信号。