价升量跌 楼市胶着

　　频频出台楼市调控政策，主要目的就是给过热的楼市降降温。然而，北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量，虽然在宏观调控背景下应声而跌，但高位运行的房价却仍按兵不动。房价在这场量与价的博弈中继续上行还能走多远？

　　价升量跌

　　一系列房地产调 控政策作用下，地产股纷纷下跌，消费者观望情绪重现，成交量迅速下滑。

　　据亚豪机构统计数据显示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3万平米，扣除保障性住房，实际成交的期房商品住房为3735套，成交面积为42.3万平米，环比分别下降了48.3%、48.0%；现房商品住宅共成交1326套、18.5万平米，环比下降37.1%和37.2%。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，1月北京商品住宅成交量遇冷遭“腰斩”，环比降幅近半，主要是受政策及其连带效应的影响。“虽然这一系列政策都是为了稳定房地产市场的发展，而非抑制，但却已对部分购房者造成了楼市面临调的预期，从而加重了观望情绪，影响了成交量。”

　　和北京情况相似，深圳成交也出现了较大幅度下滑。据深圳房地产信息网的监测，1月4日到10日的一周内，深圳一手房共成交819套，环比下降20.9%。

　　来自中原监测系统也显示，2010年第一周（1月4日至1月10日），各地新房市场成交状况继续延续颓势，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，成都跌幅最大，达到97%之多。

　　二手房市场形势也不容乐观。

　　据21世纪不动产的监测，今年1月份前3周北京期房签约量和签约面积都只有上月同期的1/4；其中期房住宅3147套，环降74.6%，期房签约面积321670平方米，下滑73.8%。二手房方面，今年1月份前3周北京市二手房成交量为9006套，相比去年12月锐减了2万多套。其中住宅成交8114套，锐减七成。

　　虽然成交量大幅下跌，但并没有影响到一些城市房价的继续上涨。

　　“政策除了影响购房者预期外，也迫使开发企业推盘趋于谨慎，单次推盘体量明显收缩，以北京为例，1月北京开盘项目平均每次仅推出100套左右的房源，令总供应量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潜在需求向实际签约的转化，迫使成交量下滑，并进一步导致房价升势。”任启鑫透露，北京2月计划入市项目仅10个，但五环内开盘均价已达29875元每平方米。

　　亚豪机构数据显示，1月前20天，北京市商品住宅成交均价19847元每平方米，比去年12月同期的17351元每平方米上涨了2496元每平方米，涨幅高达14.4%；而1月28个项目的整体开盘均价为19964元每平方米，比12月同期的18663元每平方米上调了1301元每平方米，涨幅达7.0%。记者在调查中也发现，目前北京五环沿线新盘已开始突破2万元每平方米，四环内新盘价格不少都在35000元每平方米以上，

　　开发商还是唱涨

　　目前在量与价的博弈中，价格目前仍占到了上风。但这与宏观调控的初衷是相悖的。

　　“中国房地产市场是一个政策市，如果房价还不能企稳，政府还会出台政策加以抑制。”阳光100置业集团副总裁范小冲近日在接受本报记者采访时坦言，目前房地产已经存在泡沫，特别是一线城市的房价上涨过快。“2010年，房地产这个经济的火车头还会继续拉，但政府一定会让它在可控和健康的范围内拉，2010年不会出现2008年的暴跌，更不会出现2009年暴涨。”

　　万科副总裁毛大庆在北京“两会”期间也发表了自己对未来房价的看法。他指出，今年房价会比去年平稳，不会出现大起大落的情况，特别是今年上半年还承载着去年房地产价格的惯性，态势会维持一段时间，但到了下半年，随着很多保障房入市，情况会得到缓解。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强也告诉记者，中央控制房价上涨过快的目的非常明确，部分城市房价上涨过快的问题已经成为当前管理层调控的首要问题。他预计，2010年总体上看，房价涨幅将明显趋缓，另外，不排除部分地区房价出现回调、下跌的可能。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在近日举行的“2009品牌中国房地产高峰论坛”上指出，交易量会出现平稳甚至下调现象，但价格难以迅即向下，因为“现在房地产商手中资金充裕，库存量也不大，没有任何降价的动力，他们会观望一段时间市场反应后再做决定”，聂梅生认为，2010年房价出现大幅度下降“并不现实”。

　　来自国泰君安研究数据显示，目前一二线重点城市平均需要消化可售库存时间从前期10个月持续下降至5.9个月，其中北京可售库存仅能消化5.7个月，杭州与上海更是低至3个月，处于近年来新低。

　　海尔地产董事长卢铿也认为，如果不能解决土地供应不足、结构性供地以及数倍增加保障房三大问题，房价还会继续涨。

　　一向犀利的华远地产董事长任志强也仍然坚持房价会上涨的观点。

　　“今年房价同比涨幅至少达5%，凡是预测房价会跌的都是瞎说”，任志强认为，针对房地产市场的政策都已经出尽，预计2010年出台新政的可能性不大。“如果不加大房地产的土地供应，商品房价格还将继续上涨。”

　　成交量和房价的拉锯，反映的是刚性需求和投资性需求之间的博弈，这是楼市自我调节的一种方式，只有一个科学合理的成交量和房价的组合才能反映楼市的健康情况，然而，问题在于，这种合理的组合何时到来？