二次房改：构建双轨制住房市场

　　二次房改：构建双轨制住房市场

　　■徐秋慧

　　最近，有两条资讯在互联网上引起热议。一条是，易宪容先生在接受中国经济时报记者专访时指出，现行的住房制度存在着严重缺陷，需要进行第二次住房制度改革（简称“二次房改”，见2009年12月28日中国经济时报五版《中国住房市场需要“第二次革命” 》）；另一条是国家住房和城乡建设部的陈淮先生在经济参考报上撰文，否认该部正在酝酿二次房改。

　　不管人们主观上如何评价现行住房制度，85％的城镇居民无力购房是一个不争的事实；多数市民抱怨现行的住房制度，也是一个不争的事实。这同建设宜居城市，保障人的“天赋住房权”，实现“居者有其屋”的人文城市建设理念和目标，显然是相悖的。所以，改革或调整现行的住房制度，是不容回避的议题。

　　借鉴国外的成功经验，结合我国的具体国情，构建双轨制住房市场可能是一个不错的选择：针对20％的高收入者，建立商品化住房市场，由市场机制配置住房；针对60％的中等收入者和20％的低收入者，建立保障性住房市场或准商品化住房市场，由政府主导的市场机制配置住房。对于旨在保障少数富人自由选择的商品化住房市场，政府只须控制建设用地总量和区位就可以了；对于旨在解决多数人居有定所的保障性住房市场，政府则需要花费较多的心思，付出更多的辛劳。

　　首先，要明确规定并严格落实，中低收入居民只能申购或租住一套保障性住房。这样设计的根据是，住房是生活必需品，生而有房可住，是人的基本权利。我国正处在城市化过程中，在一个较长的时期内，会有越来越多的农村人口涌入城市，而城市的住房建设用地非常稀缺。保障每个城市家庭都有一套与其收入、职业和社会地位相当的住房，实属不易。如果允许某些人拥有多套住房，势必减少其他人的住房机会，导致住房配置不公。同时，这样规定也有利于遏制少数公务员在保障性住房市场上的腐败行为，提高政府公信力。此外，该规定还有利于消除炒房投机，遏制住房价格过快上涨。实证地看，在一线城市，投资性或投机性住房需求大约占40％。如果这部分需求被有效剔除，房价肯定会有明显下降。

　　其次，要在住房设施齐全、便利生活的基础上，限定单套住房面积，如此前提出的90平方米上限等。这样规定的根据是，我国城市土地资源非常稀缺，房子小一点，可以节省建设用地，用同样的土地资源，建造更多的房子，满足更多人的住房需求。同时，我国多数城镇居民的收入水平较低，房子小一点，可以减少租金支出或节省购房费用，降低住房消费成本，减少对其他消费的挤出。另外，对多数中低收入者而言，住房的基本功能是满足夜眠八尺的生存需要和发展需要。尤其是对20％的低收入者而言，只要房子能遮风避雨，夜晚安眠，起居方便，就可以接受了。当然，从长远的角度看，包括住房面积在内的住房条件，是应当不断改善的。我们也相信，随着经济增长和收入增加，人们的住房会越来越宽敞，居住条件会越来越好。

　　再次，要限定房子的租金或价格，使之与人们的收入水平相适应。可以考虑，廉租房的租金控制在居民收入的30％以内，收入—房价比控制在6∶1到7∶1之间。这样考虑的根据是，住房费用是劳动力价值的构成部分。用工资收入的相应部分补偿住房费用，是劳动力正常再生产的前提条件。如果住房费用高于工资收入的相应比例，住房消费过多地挤占其他消费，劳动力成本得不到充分补偿，劳动力再生产就会萎缩。这对长期经济增长和社会发展是极其不利的。

　　最后，要给出一个实现居者有其屋的时间表，比如五年，或最多十年，并作为考核地方政府的重要指标。这样规定的理由是，建设保障性住房是一项复杂的系统工程，实施过程中会遇到许多意想不到的困难。如果没有硬性时间规定，保障性住房建设的速度会很慢，居者有其屋的目标可能被无限期延后，有些城市居民可能长期居无定所。

　　实施上述改革有以下几个问题需要解决。

　　第一，廉租房收取的租金，有可能低于房子生产费用，影响廉租房再生产。解决此问题的办法，是把廉租房定义为准公共物品，廉租房建设费用和租金之间的差额由政府埋单。其实质是富人资助穷人，相信有同情心的人能够理解。

　　第二，以成本为基础的保障性住房价格，有可能超过规定的收入—房价比，中等收入者仍然无力购买住房。解决房价过高的办法是，政府划拨土地或降低土地出让价格；减少住房建设的相关税费；管制开发商的资本回报率。从个案成本资料看，这三项成本约占房价的70％，对调节房价有足够的空间支撑。业内人士也指出，如果剔除不合理成本因素，北京的房价不会超过7000元到8000元，一般居民基本上可以承受。

　　第三，管制住房价格必然压缩开发商的利润空间，有些开发商有可能因发生亏损而退出，从而会减少住房供给。解决此问题的办法是，允许合作社和非营利公益性合作建房机构参与建房；允许国家机关、事业单位和有条件的企业，开发建设面向本单位职工的住房。这样做，不仅有利于调动多方面的建房积极性，增加住房有效供给，还可以打破开发商的垄断经营，降低房价。此外，允许城郊农民建设保障性住房，也有利于化解住房供给不足问题。

　　第四，改革城市住房用地制度，规范住房相关税费，有可能减少地方政府的收入，影响其参与积极性。例如，2009年，全国城市土地出让收益超过15000亿元。有些城市的财政收入一半以上来自土地转让金。如果因为改革住房用地制度，这部分收入减少了，政府当然很难割舍。但是，这个问题也不是不能解决。例如，开征物业税，就可以弥补政府的部分损失。再如，目前地方政府收的钱，除了用于自身运转费用外，主要是用于以基建为代表的经济建设投资，前者可以通过改革“三公消费”大幅度降低，后者应该用多少资金，甚至有无必要，都是需要认真讨论的。

　　第五，有些“旧人”有多套住房，而“新人”只能有一套住房，这就会形成事实上的住房不公平。解决此问题的办法是，承认“旧人”的部分既得利益，由政府赎买其超出规定的房子；用行政的或经济的手段，强制“旧人”把超出规定的房子退卖给政府。

　　需要提及的是，在二次房改过程中，地方政府既是改革者，又是被改革者。如果政府角色错位，就会影响改革进程。同样，二次房改虽然最终惠及绝大多数城市居民，但也会损害少数开发商、银行和富人的切身利益。后者有可能以各种方式反对、抵制和阻挠改革，并引致许多矛盾和纷争。所以，同初次房改一样，二次房改也是一个尖锐的问题，需要最高决策层从政治的高度进行权衡和取舍。

　　（作者单位：北京工商大学经济学院）