调控初显效应 楼市走向节后见分晓

　　作者：■见习记者石俊 楼市的政策效应开始逐渐发酵。距离国务院密集出台楼市新政已有20余天，高烧的楼市在政策的催促下已悄然显现变化。根据记者连日的观察，不仅二手房成交下滑，投资客频现低价抛售，甚至连期房交易也出现锐减，新开盘数量降至新低。与此同时，信贷紧缩的阴云依然如悬在楼市上空的达摩克利斯之剑。地方政府也在行动，借两会之机纷纷表态调控楼市的决心，并将加大对保障性住房建设力度。但业内分析认为，今年寄希望于房价下降的愿望恐难实现，而调控政策是否有效关键还在于春节后3月的市场情况。在楼市的观望期，“泡沫论”与“支柱论”的纷争又渐起硝烟，调控楼市与支柱产业是否存在矛盾呢？分析人士认为二者不存在矛盾，调控是为了更好治疗楼市痼疾保持经济稳定。

　　 调控政策初显效果

　　 随着国务院接连出台调控政策，楼市在经过短暂静默期后开始出现变化。在这一轮调控中，其主线是抑制投资投机性购房需求，因而二手房市场成为检验新政效果的风向标。北京市房地产交易管理网数据显示，截至1月30日，北京1月二手房网签13678套，住宅签约12411套，相比去年12月分别下滑67％和68．4％，其中住宅成交更是锐减了近2．7万套。不仅1月份二手房成交量大幅下滑，成交价格也呈下降趋势。北京中原三级市场研究部数据显示，86％的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调，下调比例在1．5％－2．5％之间。二手房市场的变动显然也波及到了期房市场。根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至1月30日，1月期房网签套数10533套，签约面积为110．68万平方米，这相比去年12月的交易分别下滑了49％和45％，期房住宅成交更是锐减近8万套降幅达近48％。业内人士分析，1月份北京楼市成交量的大幅萎缩，除受去年销售火爆释放过多需求以及传统淡季影响外，还在于近期中央的调控政策，使得各方都产生了很浓的观望情绪，开发商推盘减少也间接影响了楼市的成交量。

　　 相比成交量趋降的楼市，地方政府的态度也开始明朗。尤其是在调控楼市已成共识，“国11条”中首次明确提出落实地方各级人民政府的责任制的前提下，地方政府借两会之机也纷纷表态和行动。北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”，上海启动经济租赁房政策研究，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。针对地方政府的调控行为，业内人士认为各地应该是不折不扣地执行国务院有关调控的法规政策，有利于稳定当地房地产市场秩序和市场。

　　 “遏制过快上涨并非遏制上涨”

　　 尽管处于调控风暴中的楼市已出现较为乐观的变化，但对于楼市下一步的走向仍捉摸不透，尤其是民众关心的高房价问题。但记者在采访了多位专家、房产中介以及准购房者后，得出的结果是，寄希望出台的政策让房价下调可能有些不现实，房价仍然看涨但会稳步进行调整。

　　细细研读“国11条”也发现，其对楼市调控的依据是“近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。”这样的信息对于市场嗅觉灵敏的中介是这样解读的，“遏制过快上涨并非遏制上涨，长期来看房价一定还会上涨，想划算的话就现在出手。”记者在建外SOHO采访时了解到，去年12月以23000元／平米可以买到一套120多平米的公寓，现在至少得24000元／平米。“楼市淡季可选择房源多，但价位不会有太大调整。”安邦集团房地产分析师苏晶认为，政府当前调控楼市的目的跟原来并没有太大改变，最主要防止房价大起大落，围绕市场价格波动在一个较为稳定的范围之内即可。

　　 处于风口浪尖的投资客又是一种什么心态呢？嘉信置地的张经理向记者透露，据他了解，现在市场上并没有明显出现投资客大规模的抛售行为，但确有那些手头资金紧张的业主趁此抛盘离场，经济向好使得投资商业物业逐渐升温，更多的投资者是以出租或者暂时空置的方式观望市场，而春节前购房者的热情也大为减淡，这导致交易量下降，这种相持观望阶段大概会延续到三月份，那时才可以看清市场走向。

　　 调控楼市与支柱产业并不矛盾

　　 国家统计局近期公布的数据显示，去年12月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．8％，创出18个月来最大涨幅。同时去年全国商品房销售额和房地产开发投资分别同比增长75．5％和16．1％。这样的数据加剧了业内对我国楼市泡沫的担忧，调控楼市尤其是高房价势在必行。“中国房地产市场的确存在泡沫，用国际通用的指标，比如空置率和租售比是可以作为依据的，但还没有到破裂的时候。中国有其特殊性，如果以此作为单一关键指标来判断中国楼市何时崩盘，以及风险程度多大，还是会存有误差的。”苏晶进一步指出，“完全运用西方经验指标来判断我国楼市是不全面的。目前很多人喜欢用其他国家案例比如日本警示中国。但通过比较日本90年代的资产泡沫破裂过程发现，最基本的市场外部环境是不同的，日本当年的楼市泡沫处于全球商品熊市期间。而现在是全球商品牛市，流动性泛滥是全球性质的，和日本当年的宏观环境有本质不同。”

　　 与此同时，房地产的“支柱论”又激起千层浪。国家统计局总经济师姚景源近期表示，虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为它们关联度高。当前的楼市，一方面国家要调控平抑高房价，另一方面又认为是支柱产业，这两者是否存在矛盾呢？苏晶认为，两者应该是不存在矛盾的，房地业作为支柱性行业在去年保八的历程中可以得到明显的证明。有学者统计，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20％，占GDP的比重接近10％，正因为作为如此重要的支柱性产业，具有重要的带动性和关联性，一旦房地产行业出现病状，就要立刻“治疗”，否则会引发一系列上下游行业、股市甚至整个金融业的不稳定。到那个时候，再调控恐怕就晚了，所以发现问题及早控制是需要的。