来源：《新世纪》-财新网
作者：杨卫华
开征物业税的初衷是推进房地产税费改革，增加地方财政的经常性收入，不在解决房价上涨过快
求解物业税
“房价”是今天人们谈论最多的话题。近年来，中国各地房价普遍上涨，有些地区涨幅如脱缰的野马。高房价使不少买房者成为“房奴”，与之相伴的高房租则令大多数无力购房者只能“蜗居”，成为“蚁族”。
高房价已经严重制约着人们的消费，影响着百姓的生活、妨碍社会的安定。人们期望政府通过各种手段调控房价，采取有效措施帮助解决中低收入者的住房问题。
2003年10月，十六届三中全会首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”后，随着房价的上涨，人们对物业税的期望不断增大，对开征物业税的争论也日益增多。有人赞成，有人反对。有人认为，它可以降低房价；有人提出，它会推高房价；有人则认为，它与房价无关。辨析物业税的性质与作用，有助于为切实推行物业税铺平道路。
物业税的性质与作用
物业税名称虽新，其实它是对现有税种改革、整合而成的税种。从性质看，物业税是一种财产税，有此税目的国家并不多，比较典型的只有中国的香港地区。一般国家都称为“房地产税”“不动产税”。其实，香港的物业税与中国内地计划开征的物业税在制度上也并不相同。
2003年中央提出创造条件开征物业税时，中国的商品房价格并不高。开征物业税的目的，显然不是调控房价。
中国开征物业税的初衷，首先是推进房地产税费改革、优化税制结构，增加地方财政的经常性收入。中国房地产业交纳的各种税费比较多，既不规范也不合理。为了贯彻“简税制、宽税基”的原则，合理确定负担，应清费、立税、明租。在清费的同时，把对房地产的各种行政性收费改为税，把相关税种和收费并入物业税，以完善税制，减轻税负。
以物业税增加地方财政经常性收入，可以支持地方公共产品的供给，解决对“土地财政”的依赖。中国现行税制结构不合理，以流转税为主体，虽然在一定程度上反映了中国的经济结构和征管水平，但流转税所占比重过大，不利于发挥税收的调节作用，不利于体现公平税负的原则；也不利于增加地方特别是县以下政府的财政收入。开征物业税，有利于增加财产税的比重；有利于保证地方政府的财政收入，更好地理顺中央与地方的财政分配关系，调动中央与地方两个积极性。
再次，开征物业税有利于发挥财产税对贫富差距的调节作用。由于社会分配不公，人们收入悬殊，贫富差距扩大，影响了社会稳定。开征物业税，扩大财产税的征税范围，有利于发挥税收对财产的调节作用，缩小贫富差距。
最后，开征物业税也有利于发挥税收对房地产市场的调节作用，优化房地产资源配置，平抑房价。但这不是开征物业税的初衷。
抑制房价上涨并非开征物业税的主要考虑，部分原因在于物业税与房价的关系并不简单。笔者认为，开征物业税对房价有一定影响，它会增加房屋拥有者的税收负担，抑制炒房行为，减少对房屋的需求；同时，会尽快出卖富余房屋，增加供给。从而平衡供求关系，抑制房价过快上涨、减少房价泡沫。但是，单凭开征物业税难以根本解决房价上涨过快问题。
虽然把土地出让金和有关税费并入物业税，可以将现在由开发商一次性交纳的约占40%的开发成本，改为由业主分40年－70年交纳，但如住房供求状况不变，开发商不可能自主降低房价。
实际上，对住房的供求受到多种因素影响，如人们的传统观念、土地的价格、建房的成本、房屋的供求关系和一国的通胀情况，以及信息不对称等。开征物业税对于减少购房需求能够产生多大的影响，尚未可知。
传统的“居者有其屋”的购房观念，促使大家争相买房，从而使房屋的需求增大；通货膨胀预期也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。地方官员、开发商、发放建房与购房贷款的银行为了各自的短期利益，都会谋求刺激购房需求的措施。
因此，有效治理房价上涨过快，除在税收领域开征物业税外，还需土地、金融等政策甚至行政手段的配合。收紧房贷、提高首付、加息、增加限价房和廉租房供给，甚至改变土地出让政策等，应当统筹运用。
物业税的若干制度选择与实施步骤
就物业税自身而言，应积极创造条件开征，跳出多年“空转试点”而无突破的局面。物业税是对现有相关财产税种的整合，并不是新增加的税种。只要设计得当，不会增加百姓的负担。对于物业税的制度选择，笔者建议：
—不应将土地出让金纳入物业税。这是因为，一是在理论上说不清楚。按照马克思主义政治经济学的观点，地租是土地所有权在经济上借以实现的形式。土地出让金在性质上属于租金，是政府将国家所有的40年或70年的土地的使用权出让给使用者，向使用者一次性收取的租金。租和税是两个不同的概念，租是政府让渡使用权所取得的收入，不具有强制性；而税是政府提供公共产品的补偿，它具有强制性。如果把土地出让金并入物业税，不仅改租为税，租税不分，而且否定了国家对土地的所有权。二是会影响地方政府的财政收入。将土地出让金并入物业税，会使地方政府原来一次性取得的收入，要分40年或70年来收取，必然影响当期的财政收入，在地方财政收入不充裕的条件下，难以推行。三是在现实中无法操作。因为一旦将土地出让金并入物业税，已缴纳土地出让金和未缴纳土地出让金的房屋，在操作上难以区别。
—仅对经营性和部分非经营性房屋征税。首先，在对每个家庭一套基本住房不征税的前提下，为了更好地发挥物业税对房价的调节作用，建议在对经营性房屋征税的同时，对每个家庭超过一套的非经营性住房征收物业税。这样，家庭拥有的住房越多，交税就越多。这既有利于限制炒房，也有利于减少家庭对房屋的需求；同时，为了减轻物业税负担，会主动把暂时不用的房屋用于出售，增加房源供给，缓和供需矛盾。其次，对开发商建好但超过两年没有出售的房屋征税。这同样可以促使开发商减少对房屋的囤积，增加房屋供给；再次，对开发商已经拿到的土地，如果超过一年没有开发、使用，不但要一次性交纳土地出让金，而且要对其征收闲置土地的物业税，减少开发商抢购和囤积土地，加快土地的开发和利用，增加房源供给，减少供求矛盾。
—评估值为计税依据。现行房产税分别以余值和租金为计税依据，一方面造成税收负担不平衡，另一方面以余值为计税依据未能反映出房屋的实际价值，使税收负担扭曲。以评估值为计税依据能够比较准确反映房屋的实际价值，税负比较公平。当然，由于计税依据（价值）要通过评估来确定，征收的难度增大，在操作上可能还存在一些困难，需要一个过程。
开征物业税可以循序渐进，在征税范围和征税制度上，可以三步走：
第一步，把房产税和城镇土地使用税以及有关收费合并为物业税，适当调整计税依据，把从价计征和从租计征统一为按余值从价计征，并在大体保持原税费负担的基础上，重新设计税率比例征收。同时，把征税范围扩大到开发商取得超过一年没有开发的土地和建好超过两年没有出售的商品房，通过征税减少土地囤积和房屋空置，优化资源配置，提高资源使用效率。
第二步，随着房地产评估机构的增加和人员队伍的充实，法制的健全，将计税依据由余值改为评估值；同时，把土地增值税、契税等税种纳入物业税，相应调整提高物业税税率。
第三步，在广泛宣传的基础上，待条件成熟，将部分非经营性房屋如每个家庭超过一套的住房纳入征税范围，扩大征收面。
作者为中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任、岭南学院教授
上网从搜狗开始
