房地产成投诉热门行业 后3·15时代维权秘籍

　　本报每年开通的3·15维权热线中，关于房产类投诉的线索都占到相当大的比例。为了避免更多的消费者上当，结合在今年3·15热线中接到的投诉，本期连廊热线特推出一套“房地产维权秘籍”，以购房者的真实经历为案例，教你如何避免陷入圈套和陷阱。

　　新房里住了3年

　　房产证还没办下来

　　【案例】市民刘女士购买了汉口某楼盘的住房，但住了一年半，房产证也没有在开发商承诺的日期内办下来。遇到这种问题的还有曹先生，他于2002年购买了位于武昌彭刘杨路的一套房子，属于拆迁还建房。当初所有销售证件都有，但现在房产证还没办下来。【黑幕】开发商在房产开发阶段，常常有缺少相关证件的情况，但开发照做不误。购房者要求商家出具《商品房预售许可证》时，开发商往往以该证正在办理为由推托。购房者交完房款后，开发商却因为缺少相关证件办不下来房产证，消费者了解情况后才知道开发商根本没有《商品房预售许可证》。

　　【支招】房管部门解释，房产开发涉及规划、土地、建设、验收等很多环节，一个环节有问题，都会导致房屋无法办理产权登记。买房人要注意查验开发商相关证照，尽量规避风险。

　　法律专家介绍，因开发商违背承诺造成业主不能及时领到房屋产权证的情况时有发生，很多业主能忍则忍，不愿耗时耗力与开发商计较。其实，这样做的风险是非常大的，按照《物权法》的规定，房屋是按照产权登记来确认其归属的，如果购房者拿不到房产证或者没有办理产权登记，就会使自己的房屋处于一种不稳定的状态，容易产生纠纷。如果开发商“一物二卖”，消费者甚至会失去已经取得的房子。参照现行法律的规定，当权益受到侵害时，完全可以提起诉讼。

　　延期交房

　　购房者要求退房被拒

　　【案例】市民王先生称自己于2008年7月份购买了武昌某楼盘的房子，当时该楼盘称是还建房，各种销售证件会陆续办理下来，王先生购买后，原本按合同规定是去年10月交房，结果到现在也没交房。忍无可忍之下，他要求开发商退房，但开发商一直不答应。

　　【黑幕】按规定，楼盘必须具有“五证两书”(“五证”指《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》；“两书”指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》)才能销售，不过现实中不少楼盘连一个证都没有就敢卖房。而消费者往往被所谓的优惠价，或者“阳光、绿地、水景”等令人动心的宣传所吸引，匆忙掏出自己的积蓄购房。

　　【支招】购房时，首先要考察房地产公司的实力，尽量选择一些口碑好、规模大的房地产公司。其次，消费者签订合同时一定要仔细查看合同条款，对其中的风险做好事先预防。如果其中有些条款自己不能接受，比如开发商规定“如消费者逾期付款，需要承担的违约赔偿金为总房价的10%；但开发商逾期交房，承担的赔偿金只有总房价的3%”，则应拒绝签合同。

　　小区规划变更

　　绿地变成了楼房

　　【案例】孙先生所居住的小区一二期已经交房，但几年后开发商做起了三期楼房，把原先小区的绿地也盖上了房子，这与当初楼盘销售时称的宣传严重不符。【黑幕】很多购房者在买房时对小区规划了解不细致，仅仅了解了楼书上的规划，并没有详细查看规划部门批准的楼盘规划图。一些开发商钻了空子，在前面几期的房子卖完后，要么挤占绿地盖房，要么原先楼书宣传的配套设施都不见了。【支招】购房者买房时要完善“规划条款”，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。此外，购房时不要轻易相信开发商的口头承诺，对于购房合同，要谨慎审查明确双方的权利、义务，这样在发生纠纷时才可以更好地维护自己的权益。

　　买二手房

　　中介打包收费无发票

　　【案例】市民王女士去年购买一套二手房，中介以节省税费为由，向她开出了一个“打包价”，近10万元的费用包含了各项税费、产权证费用和中介服务费，但交易完成后，中介一直没有给她发票。今年初，王女士提取公积金还贷需要契税发票，到中介交涉时才发现，中介打包的费用有一万多元来路不明。

　　【黑幕】一些中介利用交易的次新房存在多项办证、个税、营业税等为由，劝说买方出一个“打包”费用，能省下不少钱。而实际上，可能房子评估价没有那么高，产生的税费并不高；但中介报出一个高的评估价，多报了税费，再对买方称没有发票，就轻而易举地黑掉了不少钱。

　　【支招】不要相信所谓的“打包”费用，交易过程中，买卖双方都要到场，要求中介公司出示包括担保费等各种税费的发票，不能图省心而交给中介代办。在委托中介公司购买二手房时，一定要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司，并认真、仔细地查看是否具备“两证”。当购房者需要向中介公司缴纳意向金时，应和中介公司签订详细的购房意向书或用书面形式约定清楚，什么情况下可以退款，什么情况不能退款，这样可以避免事后引起纠纷时没有任何依据。

　　此外，在与中介公司签订房屋买卖三方合同时，也应约定清楚意向金或者定金的性质，缴纳定金的时候一定要在收条中明确使用“定”金而尽量不使用“订”金，因为定金具有违约方双倍返还的效力，而“订”金、保证金或其他名目的抵押金，不具有双倍返还的效力。若约定违约金则一定要事前明确双方的具体违约责任，这样才能既保证交易成功，又能顺利完成交易。(楚天金报)