我国现行预售制存根本缺陷:应借鉴境外成熟经验

　　商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施；同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。

　　境外主要经济体管理预售房体制措施

　　世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。

　　美国：第三方保管房屋预售款

　　美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。

　　购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。

　　项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。

　　美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在房产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。因此，开发商在完成房屋建设之前无法拿到房款。

　　德国：订立个性化购房合同分期支付房款

　　德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

　　在德国，一般房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付。比如在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10%，在主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。

　　如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。

　　此外，购房者还可与房地产商签订详尽的、个性化的购房合同。

　　法国：严格管理预售款

　　根据法国法律规定，在购房合同签署之前，开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。

　　定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5%；工程为两年付2%；超过两年，不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35%；建房封顶交付70%；所有基本设施工程结束交付95%；剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。

　　卖方逾期未移交房产。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。

　　建筑公司则在交付房产后一年之内，保证所建房屋处于良好状态。这方面的担保涉及建筑缺陷或不合格等。按法国民法典规定，建筑公司对不涉及建筑主体的设施，如门、窗、管道、厨卫设备等，在交房两年之内承担责任。对于主体建筑，如不合格牵连到地质、建筑物本身、楼梯、天花板、下水道等，必须担保10年。

　　瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程

　　在瑞典，所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并由其统一管理和出售。房屋开发公司也只有在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会的全权委托下开展商品房预售。

　　在瑞典，建造商品房项目所需的资金全部由开发商承担，而购买居住权的瑞典人则需要成为住宅居住权协会会员，向协会提交购房申请和相关经济税收证明等。获得协会认证成为会员后，购房人可以向银行递交贷款申请和购买居住权商品房项目详细情况等，而银行则在房屋全部建好、购房人和开发公司签署了正式购房协议后才会放款。

　　在所购居住权的商品房交房领取钥匙的前14天内，购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。随后，开发商将房屋大产权和所有居住权都转移到住宅居住权协会名下，协会会把获得银行贷款的购买人居住权转移抵押给银行。

　　日本：建立预售房市场风险分担机制

　　日本的预售房市场比较稳定，已经形成了一套行之有效的风险分担机制，大大地降低了预售房消费者的风险。

　　1952年颁布实施并经过多次修改的《宅地建筑物交易法》是目前日本唯一一部规范预售房交易的法律。该法规定原则上禁止房地产交易业者出售预售房。但是，为促进房地产业健康发展，在完成“预售房定金保全措施”的前提下，获得政府部门建筑许可的预售房允许交易。这项规定旨在保护不熟悉房地产交易情况的普通小消费者的权益不受侵害，房地产公司之间的预售房交易则不受该项规定限制。

　　“预售房定金保全措施”具体内容为，在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。

　　不过该规定虽然有效分散了各方承担的金融风险，但日本预售房市场同样存在着住宅面积缩水、装修、噪音、阳光和周边环境等方面的纠纷。为此，日本国土交通省规定，房地产商在出售预售房时，有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况，同时着手制定了说明事项的详细指标。

　　新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

　　新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

　　在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房；开发商在房屋买卖活动中也必须使用统一格式的买卖合同书；另外客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入银行的房屋项目账户，该账户的所有提款必须与房屋建设相关。

　　另外，新加坡详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%；完成地基后再交10%；完成整体框架后交10%；砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%；确定无他人占用该房后交25%；最后确认所有项目建成时交15%。

　　巴西：制定指导价格规范预售房销售

　　巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。

　　巴西政府和行业协会代表每年举行会议，确定第二年城市中各区域房地产价格的变化幅度。对于政府来说，这是征收地产税的依据；对于行业协会来说，则是地产商从政府手中拿地乃至制订销售价格的根本。以巴西利亚为例，位于城郊的塔瓜亭加区的地皮价格约为每平方米900雷亚尔(1美元约合0.87雷亚尔)，销售价格则不得高于每平方米4000雷亚尔。地产公司可以根据政府和行业协会的指导价格定价，不同楼盘的价格相差不大。

　　巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要5年以上时间。购房者在确定购买预售房时，与建筑商签署房贷协议，每月按照国家制订的标准向地产商交纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔；而在交房时，则与银行签署新的贷款协议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行处。购房者在交房前反悔，需向地产商交纳相当于房款10%—30%的罚金。此外，地产商对于所建商品房承担5年质量保障义务。

　　我国商品房预售制主要弊端

　　我国商品房预售制度与海外各主要经济体相比，最大的差异有两点，一是在房屋成交之前交付全部房款。在我国，购房者与房地产开发商签订预售合同，交付订金后，即申请银行按揭交付全部房款，这离房屋正式交付一般还有几年的时间。

　　二是预售资金不由第三方保管。在我国，预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管，保证该资金专项用于房屋建设。

　　这种预售制的弊端逐渐暴露。

　　行业门槛降低致使产业恶性膨胀

　　商品房预售制度降低了房地产业的门槛，开发商只要拿到预售许可证，便可以将融资和销售融为一体，通过购房者的按揭贷款获取大量资金，同时把风险转嫁给消费者和银行。巨额的行业利润刺激了房地产业的恶性膨胀，加上一些期房投机行为，容易造成资产泡沫，削弱了国家宏观调控措施的有效性。

　　信息不对称加大购房者风险

　　商品房预售市场，开发商和购房者掌握的信息严重不对称，加大了购房者的风险。购房者的银行按揭贷款一次性无条件地划拨给开发商，缺乏第三方监管，可能导致开发商出现携款潜逃、挪作他用、降低建设质量等诚信问题，以及不能按期完工等经营问题，而开发商在拿到预售款、提前回收大部分成本后，又可能捂盘惜售推动房价上涨，购房者面临着较大的风险。

　　应从五方面着手对我国现行预售制进行改革与完善

　　商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，本身是没有问题的。我国商品房预售制度是在房地产起步初期为解决开发商融资问题、刺激商品房供应而制定的，由于缺乏配套的监管和惩罚机制，预售制度存在根本缺陷，已不能适应现阶段房地产业发展。但退出预售制条件尚未成熟，城镇化进程中的我国房地产市场整体仍处于供不应求的状况，取消预售制度势必提高开发商融资门槛，导致短期内房地产供应量紧张，甚至将加剧房价上涨。

　　我们建议应以建设性的眼光看待预售管理，对现行预售制度进行全面改革。为避免房地产市场出现大起大落，应坚持循序渐进的原则从五个方面对现行体制加以改革和完善。同时建议设立试点取消预售制，以考察市场反映。充分发挥市场机制的调节作用，让房地产业回归市场。

　　引入企业信用评级体系实施差异化按揭管理

　　我国房地产市场中，按揭放款标准基本上与企业信用程度无关。因此有必要引进企业信用评级体系，建立企业信用档案。对不同信用程度的企业实行不同的按揭政策。对企业的违规行为，通过降低信用评级进行惩罚。对于信用等级不符合要求的企业，严格控制按揭贷款发放。

　　对于开发商和购房者信息不对称而造成的风险，建议明确开发商的信息披露义务，从法律和制度规范上改变购房者信息劣势的地位，避免开发商误导消费者。还应建立配套的信用监督和失信惩戒制度。

　　建立预售资金第三方托管制度

　　针对开发商挪用预售资金的现象，引入预售资金第三方托管制度，提高开发商获取预售资金门槛，加强对预售款的管理。

　　也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。但要避免“一刀切”，为防止对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5—6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度。

　　明确预售制惩罚机制

　　商品房预售制存在的根本性缺陷在于立法仅仅设立了预售制度，却对法律条款的规定没有指定相应的制裁和监管措施，导致制度无法得到贯彻。

　　预售制把开发商的投资风险不合理地转嫁到消费者和银行身上，制度设计侧重于保护房地产开发商的利益，而忽视了消费者的合法权益。为规范房地产市场，应建立明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处置。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工；交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。

　　引入房地产工程担保制度

　　针对“烂尾楼”和房地产开发商由于资金链断裂破产而导致购房者损失惨重的情况，建议引入房地产工程担保机制。规定开发商启动工程前必须取得银行、专业担保公司或政府相关部门的担保，一旦出现开发商未按合同约定完工的情况，由担保人负责。由此，形成优胜劣汰的良性机制。

　　建立工程担保制度，担保机构将对开发商的资质等级、企业信誉、履约记录和财务状况等严格把关，以规范市场行为，强化开发商守信遵约。

　　推进房地产金融品种创新

　　预售制实施之初就是要解决开发商的融资难问题，增强资金利用率。由此暴露出我国房地产资本市场的制度缺陷是房地产开发依赖于银行信贷，缺乏健全的房地产金融支撑，使商品房预售制成为房地产开发商融资的主要手段。

　　应积极推进我国房地产金融体系的建立和完善，支持房地产企业参与金融市场创新，加强房地产信托业务及房地产基金和房地产证券化建设。积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。

　　预售制许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程密切相关。预售制在房地产企业处于起步阶段的特殊时期确实为刺激房地产发展、扩大商品房开发规模方面做出了巨大贡献。但随着房地产市场日渐发展，预售制存在的根本缺陷带来了很多问题而备受诟病。

　　可尝试进行取消预售制的试点，如果取得积极效果再逐步推广。试点应先从供需关系较为平衡的二三线城市开始，根据不同区域市场的实际状况循序渐进，给开发商一个短暂的过渡时期。

　　(执笔：新华社经济信息编辑部 徐蕊 高攀 参与调研人员：新华社驻北美总分社 王艳红 新华社驻亚太总分社 苏晓 新华社驻东京分社 刘浩远 报道员 赵新利 新华社驻多伦多分社 施蓉 新华社驻柏林分社 郇公弟 新华社驻伦敦分社 郭瑞 新华社驻斯德哥尔摩分社 和苗 新华社驻新加坡分社 新华社驻莫斯科分社 赵志鹏 新华社驻巴西利亚分社 陈威华 赵炎 新华社驻巴黎分社 马环宇 报道员 孙寒光)