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揭秘上海楼市中介、开发商、炒房团的共生链

来源:瞭望东方周刊 作者:姜智鹏 
2010年03月27日09:32
  上海楼市中介最后的战争

  通过中介公司搭桥转嫁风险,现在仍是银行在二套房贷业务中几乎唯一的手段


  电话铃声再一次响起的时候,尹建华的脸色已经很难看了。

  此时已是晚上9点半,"第6个了",尹建华嘟囔了一句,从脸上挤出一抹笑容,安慰同来的客户再耐心一点。

  放下电话,房东转身盯着尹建华,"另一家中介说,加3万,明早签约"。尹建华重重哼了一声,"你说白天有十几波人来看过房子了,可到现在也没谈成,不就是嫌贵吗?为什么大晚上了,突然冒出这么多人加价呢?"

  看到房东有些动摇,尹建华的3个同事七嘴八舌地向房东历数起现在中介竞争的"恶劣"手段,最终,他们达成协议:给加价的中介半小时,如果他们及时赶到并交付定金,那尹建华就放弃这笔二手房的交易,否则房东就收下他的客户带来的2万元定金。由于不断地被中介公司的"撬边"电话打断,这2万元房东用了半个小时还没有数完。

  半小时后,对方爽约了,尹建华终于完成了这笔业务,但心情却更坏了,因为他的中介费,被买卖双方打了对折,"这么不择手段的竞争,我以前从没遇到过,再这样下去,我们要把自己的路都给堵死了。"

  中介的"借鸡生蛋"财路

  尹建华是上海宝山区一家中介公司的老板,拥有4家门店。

  本文开头的插曲,中介业内称为"撬边"。尹建华说,撬边是一个"非常规手段","其他中介公司得知这套房屋即将成交,就给房东打电话承诺以更高的价格买下来,只要搅黄了别人的生意,自己就有机会找下家来接手。"

  这样的手段,在2007和2008年几乎绝迹,2008年的时候,因为对楼市预期悲观,"别说买房,来看房的人都没几个,很多房东急于脱手,都盯着客户要马上就签约。"2007年的时候,因为房价猛涨,各家中介业务都爆满,根本就无须去抢别人的生意。

  更重要的是,那时候中介根本看不上这样的"小钱",在2007年以前,炒房其实才是很多中介的主业。

  房价不断上涨是中介炒房的基础,"只要有低于市场价一定比例的房子挂牌,我们就买下来,转手以市场价卖出",尹建华说,中介一直是二手房交易最主要的渠道,拥有独一无二的信息优势,这是中介获得差价的基础。

  以前买卖二手房,买卖双方在签约之前是见不到面的,只要中介了解双方的心理价位,就可以一边向买方压价,一边抬高买方的预算。

  之后,中介以一次性现金付款的方式买下该套房源,但不进行任何买卖手续,而是让卖家出具一个委托出售的委托书,直接在加价后把房源卖给下家,"赚到20万的差价都是很正常的事情,"尹建华说,在中介行业,这种做法被叫作"现金收房","我们要做的,只是把房价不断地炒高。"

  唯一的难度在于,需要在短时间内有大量现金周转。但在闵行区开了3家中介公司的龙辉告诉本刊记者,中介大多"借鸡生蛋"。

  最常用的手法是:"以往贷款或者转按揭过程中,客户和银行一般也是不接触的,所以,我们就可以伪造一份委托书,先去把卖房业主的售房所得款提出来周转。"龙辉说,银行一般不会刻意去调查这份委托书的真伪,因为银行每年很大一部分房贷指标得靠中介来完成。

  中介、开发商、炒房团的共生链

  中介"借鸡生蛋"的手法并非只有以上一种。开发商、炒房团也是中介重要的服务对象。

  开发商给中介代理的一般都是销售的尾盘,从开发商的角度来说,在销售接近尾声的时候,将剩余楼盘全部委托给中介就能提前结束自己的销售成本,但销售尾盘大都在楼层、房型、地段等方面存在缺陷,而这对中介来说,却意味着可以以低于市场水平的价格拿到这些房源,也就意味着更高的利润,曾经有过多次"成功经验"的龙辉告诉《瞭望东方周刊》。

  在中介行业内,流传着销售尾盘的小窍门,"如果这个楼盘有二手房挂牌,我们就联合几家中介公司,找一些生面孔,一天几波地上门看房,提高房东预期,二手房价格自然也就上来了。"

  而温州炒房团在上海的兴起,中介几乎扮演了决定性的角色,尹建华说,"一直到现在,炒房团想做无本买卖,也只能靠我们中介。"

  所谓无本买卖,主要是指中介可以帮炒房团实现"低首付"甚至是"零首付":中介通过评估公司,将房屋的估值做高,例如,原本价值为100万的房屋,中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核,按首付3成计,投资者可以获得105万元的贷款,等于用银行贷款就可以支付全额房款。

  投资房的快速变现,也靠中介来完成。龙辉说,当年炒房团最主流的模式,就是两个人分别买下一批房子,然后哄抬房价互相买卖,从银行套取现金赚得差价,例如,两人各买一套100万的房子,然后各自以150万的价格对倒,那就可以各自获得50万的差价。

  "如果没有中介公司的操作,炒房团根本就拿不到贷款,银行为了完成贷款任务,睁一只眼闭一只眼,反正风险全都转移给担保公司了,而担保公司也是中介找来的。"

  在炒房团的运作中,银行扮演"输血"的角色,而中介公司则是"血管"。

  "一直以来,上海几乎没有银行愿意办理直客式的房贷业务。"龙辉说。直客式即购房者直接去银行申请房贷,"二手房不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等很多环节,更重要的是,过户阶段还需要担保,而这些事情,实际都是中介完成的,也就是说,有了中介,银行房贷既避免了麻烦和成本,连风险都转移了。"

  上海中介风光不再

  但如今的无序竞争,让尹建华和龙辉有了英雄迟暮的感觉,"2008年以来,中介经历的打击实在太多了。"

  2008年上海二手房交易长久的低迷外,2008年7月,上海推出"二手房交易资金结算平台",买房资金不再由中介经手,让他们"借钱炒房"成了泡影。

  而2009年9月之后,在二套房贷已经收紧之后,银行又停止给中介贷款返点,则更使中介的业务雪上加霜。

  返点是银行为争夺二手房贷客源,付给中介的佣金,这个比例在2009年上半年的时候,最高达到过贷款总额的1.8%。如果帮助客户办理转按揭,中介还能从担保公司处获得1000~2000元的回扣。

  2009年8月,龙辉和尹建华一样,陆续接到银行的通知,称从9月开始银行将不再支付返点了,"一是银行的贷款任务差不多完成了,就不想再把利润分给中介,另一方面,就是国家对二套房贷政策收紧了,而中介的擦边球又打得太多,银行怕惹来麻烦,索性就用零佣金的形式减少和中介公司的业务往来,"尹建华说。

  对中介来说,这并不仅仅意味着返点这个重要收入来源被切断。

  尹建华告诉本刊记者,从8月份以来的交易量萎缩证明市场上买卖双方的多空分歧太大,简单来说,就是"购房者是该买的都买了,没买的也追不上了;出价合理的好房子,前几个月也都卖掉了,剩下的,要么就是房子不好,要么就是出价太高";而二套房贷收紧又加大了投资成本和风险,使很大一部分等待入市的投资客出局;而在银行停止返点以后,房贷审批也在收紧,"连购买首套房的客户,很多也必须支付3成首付了,不然银行根本不批,有些人的贷款申请审批,一拖2个月都很正常。"

  "自己现金收房行不通了,我们还能从炒房团的业务里赚钱,代理一个流程下来,几万块可以轻松赚到,后来投资客少了,我们就只能赚自住客的钱,买卖双方各1%的中介费和银行的返点",可是现在,"经常一条街上二三十家中介门店,却只有几套定价理性的房子,两三个真的带着定金来找房的客户",激烈竞争的结果就是中介费打折,"5折是经常的事,我们就只能靠返点维持,现在返点没有了,我们就连维持人员工资都成问题了",龙辉说。

  上海楼市拉锯战

  如今,中介避免大批倒闭的唯一可能,是一手房市场僵局打破,龙辉说,其中关键在于成交量下滑让开发商放盘。

  整个9月,上海一手住宅成交12606套,环比下降4.9%,比5月的最高点,已经下降了29%。而据上海本地媒体统计,9月上海新开盘项目19个,新增供应量150万平方米,创下了2009年上海楼市供应量的最高值。

  "房价过高已成功抑制绝大部分刚需购房者和一部分投资需求者,房产成交周期被拉长。金九银十的低迷已经证明只要房价持续高位,持币观望仍会是大多数购房者的选择。"美联物业区域董事高锦滔对本刊记者说。

  但随着地王频现,在高地价背景下,上海房价不太可能进入下跌通道。预计10月和整个四季度房价都会出现一种企稳的调整态势。

  从2009年上海秋季房展会的结果来看,开发商也的确没有买成交量的账。在这次房展会上,220家参展商的楼盘,有一半没有确定开盘时间。

  "不是不想开盘,是想再等等看",上海一家中型房产开发公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》,2009年4-8月份的市场回暖,主要是因为2007年以来积累的刚性需求爆发和房源的供不应求,而供不应求的形成"一部分是因为2007年的调控让很多人不敢拿地,所以导致一个时间段的供应稀缺,另一部分原因是开发商捂盘"。

  和2007年开发商恐慌之下纷纷抛盘不同的是,这一次的市场胶着中,开发商底气十足,因为资金供应链没有问题,新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》。

  一方面,万科、金地、万达、复地、首创等近40家地产公司在8月前后,通过不同的方式获得了超过1000亿元的融资,另外,还有多家银行向房企发放了超过1500亿元的银行授信。

  但另一方面,截至2009年中期,中国A股市场的118家A股房地产企业的资产负债率平均高达130%以上,同比增加79.29%。而且,8月份,A股市场的房地产板块指数还下跌了5.10%。

  总体来说,"房地产企业现在不缺钱,所以并不会急于将手中的楼盘全都套现,还可以捂盘,但要持续经营,也不能光捂盘,这些钱也还要投入到新的地块开发中去。上海房价今后的走势,很大程度上还是要看开发商的资金链,究竟能承受多大压力,但一手房市场接下来几个月的坚挺是没问题了。"张永河说。

  所以目前看来,以二手房市场为基础的中介行业更早地遇到了危机。而大型连锁中介公司也不能置身事外。

  据汉宇地产公布的数据,其在上海的90家门店中,9月上半月的带看量下降了30%以上,成交量环比下降了约20%,其中,闵行区和松江区的成交量环比下滑了30%和40%,黄浦区、徐汇区很多门店只有个位数的成交量。

  就算是在十一长假,这个"银十"的核心时间,美联物业上海各门店的带看量也环比下降了10%,成交量环比减少了15%。中原地产公布的报告则显示,其在上海的160家门店在十一期间成交量环比也下跌了10%。

  按照美联物业市场研究组的分析,从2009年7月二手房成交量首次下滑,到8月上海二手房均价止涨并小幅回落,成交量环比分别下跌7%和18.1%,上海的二手房市场已经提前面临了楼市的"拐点","买卖双方的拉锯战如期降临。"美联物业副总经理丁伟对本刊记者说。

  "一手房不跌,就只能指望让首发供应量上来",然而,即便现在开发商已经开始了新的一波拿地建房周期,从拿地到销售,再到成为二手房,"起码要2年以上的时间,也就是说,许多中小型的中介公司不能熬到二手房市场重新繁荣的那一天了。"龙辉语气沮丧地说。
责任编辑:克伟
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