3月份,全国重点城市的新房成交量、甚至价格以及二手房交易量较1、2月份都有显著增长。楼市小阳春已无可争议,但地产股的行情却相当纠结,行情可谓走走停停。
从楼市交易者的类型来看,目前市场当中成交较为积极的主要是三类需求:年轻人的首次置业需求,中年家庭
的小房换大房需求,高端家庭的资产配置型需求。我们认为,以上三类需求选择在3月份较为集中的释放,原因主要是季节性因素以及政策预期改变的因素。
展望二季度,我们认为季节性因素将逐渐减弱,相对而言,政策性因素仍将是二季度最大的不确定性。尽管2009年是房地产泡沫化的一年,但我们并不认为2010年的政策将会是使房地产行业去泡沫化的一年,相反,我们判断2010年的政策将是托住房地产泡沫的一年。
原因如下:虽然流动性在离我们而去,但并非是以一个急速的姿态,相对2008年,今年的货币政策和信贷环境仍然都要宽松许多;从体制的角度,维持地价的稳定是最符合地方政府利益的政策,而地价的稳定其实就是房价的稳定;从经济结构调整的角度,今年需要一个平稳的宏观经济环境,而一个平稳的宏观经济环境离不开一个平稳的房地产行业。
因此,对于2010年的楼市,我们判断将是回归到相对正常的一年。所谓的正常,是指相对于过去的如坐山车般急涨急跌的三年,2010年的量、价表现都将比较平稳。我们判断,今年下半年由于受到信贷“3322”(即每个季度所放信贷占全年信贷的比例)的影响,信贷资源在下半年会更紧张;同时2009年下半年开始猛增的新开工将在2010年的下半年陆续形成供给,因而供需将趋于平衡,甚至供大于求。
【投资建议】
我们维持年初的判断:2010年的地产股的投资机会将是跌出来的投资机会,行情将是先破后立。估值将成为地产股行情的天花板,而对政策的纠结将贯穿全年的行情。
我们看好的公司包括:内生型增长的典范:
华侨城;估值弹性较大的公司:
苏宁环球、
滨江集团、
中天城投;受益于城市更新改造的区域型公司:天健、长城、振业、ST华控、
深圳华强。华泰联合证券