告别“地王”缔造 “楼王”

　　告别“地王”缔造 “楼王”

　　百只基金潜伏央企地产股

　　尽管截至4月8日，中国建筑（601668.SH）的股价已经呈现三连阴，但诸多坐镇中国建筑的机构恐怕依然对这家地产股青睐有加。

　　如果按照2009年上半年占比13.72%的房地产销售业务为中国建筑贡献35.35%的毛

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　　“基金扎堆地产股的原因很简单。一是房地产板块调整到位，是良好的介入时机。二是整个行业的向好，攀高的房价将给中国建筑这些地产股在接下来的一季度、二季度甚至全年都交上一份华丽的业绩。”深圳一家私募基金的投资经理在接受《华夏时报》记者采访时直言不讳地说，尤其是近期国资委钦点的16家房地产为主业的公司，更可能借其优势抢占更多的市场份额。

　　此外，记者了解到，央企在退出“地王”之后，有可能变身新的“楼王”，这也是基金重仓它们的重要原因。

　　机构押宝地产央企

　　亚豪机构的统计数据显示，北京楼市3月52个新老项目中，整体开盘均价达到了21330元/平米，较2月整体开盘均价上涨了13.3%，其中，三环至五环区域的新盘价格区间达到20000-60000元/平米，到了4月这一数字更是出现了三级跳的飙涨态势。

　　“二手房一周之内均价上涨5000元都不奇怪。”温州的炒房客李先生有些无奈地向记者表示，“原本打算看到合适的项目出手，但是清明看了三天，以前不到4万的房子，现在5万元还未必能够买到，而且毫无理由，涨得令人胆颤。”

　　但与房价的疯狂上涨形成鲜明对比的是，地产股的表现却不尽如人意。拿中国建筑来说，从年初至今，股价几乎鲜有波动，涨幅仅有微弱的1%，即便按照最高时的每股4.26元计算，也仅有6%，大大低于机构买入时间段的每股4.5-5.2元。“应该说，阶段性的调整不会影响地产股的向上趋势，因为连续的高房价已经决定了业绩增长性，而接下来的二、三季度又是房地产销售的黄金季节，这些都会在股价上有所表现。”上述私募人士坦言。

　　事实上，借助于房价的居高不下以及由此带来的高收益，上市房企每年呈现的几乎都是骄人的成绩单，在已经公布的年报中，保利地产2009年实现营收229.9亿，同比增长48.11%；净利润35.2亿，同比增长57.19%。而中国建筑早在2008年便凭借9%的房地产开发业务的收入为公司贡献48%的营业利润。

　　除了111只基金坐镇中国建筑之外，聚源资讯的统计数据显示，截至2010年3月31日，包括中国铁建、万科、保利地产以及招商地产等诸多龙头地产股都呈现出机构扎堆包围的态势。

　　其中，中国铁建截至2009年12月31日，有高达68只基金持股，而半年报时只有5只。业绩出色的保利地产更是遭到了机构的“围抢”，高达158只基金入驻，比半年报61只基金的数量增加了97只，几乎相同的是，持有招商地产的基金个数也高达116只。

　　“地王”转“楼王”

　　事实上，机构圈定央企地产股与2009年末频频出现“地王”央企造不无关联，而这也是国资委紧急在3月22日宣布78家不以房地产为主的央企须在15个工作日内制订退出方案、圈定16家房地产主营业务公司的原因。

　　3月15日，两会刚刚结束后的第一天，北京就创下了三个地王，中标者全部来自央企，大望京地块以及东升乡蓟门桥地块更是当天分别刷新了“单价地王”，楼面价分别高达27529元/平米以及30000元/平米。而早在今年2月，华侨城则以70．2亿元抢得上海闸北区苏河湾地王，楼面价达52783元／平米；2009年12月15日，中铁集团下属的中铁置业在三亚市迎宾路一块112亩的土地竞拍中，以1500万/亩的价格造就了海南新地王。

　　显然，国资委的表态希望能够遏制高价拿地的趋势，但是78家央企的退出就意味着他们彻底告别了“地王”吗？答案显然是否定的，不少业内人士指出，国资委此举恐怕并不会起到抑制高房价的作用，相反将央企手中的优质房地产业务进一步集中化。

　　安邦集团分析师徐斌告诉记者，作为资金密集型的产业，房地产行业的准入门槛远远低于需要核心技术的高科技公司，但利润却往往令人咋舌，“也因此，只要拥有雄厚的资金背景，你便可以进入这个行业。”

　　“从目前的情况看，已经拍出的‘地王’几乎全部来自央企，即便有些宣布退出，已经拍下的地也不会任其闲置。”徐斌告诉记者，在告别了“地王”后，这些央企地产公司很可能将成为接下来“楼王”的创造者，由于央企本身拿地的成本高，项目的销售单价势必无法降下来，所以当项目上市时，很可能出现开盘就刷新最高单价的局面，这也是基金看好它们的一个原因。

　　现实的情况是，在国资委发布调整央企地产的消息前，包括远洋一方、远洋万和城、首开常青藤、首开智慧社、中国铁建国际城等诸多央企楼盘都已经成为该地区楼价的标杆性建筑，其中远洋万和城更是从首次开盘定价的均价18000元上涨到如今的起价50000元，一举成为北四环“高端住宅”的楷模；一旦资源集中整合，进一步突出央企地产优势，那么市场的“定价权”无疑就将转交给这些“地王”制造者。

　　同时，招商证券的研究报告也显示，目前首开股份、万科、保利地产、北京城建、招商局地产等在京的土地储备都具有相当优势，在北京国土局宣布调整土地出让制度后，带有国企背景同时又拥有充沛资金的央企竞争力可见一斑。

　　“对于开发商来说，从来都不是地价决定房价，因为不管拿地成本多低，开发商也依然会按照市场价销售，同样，高价拿地后他们更不会赔本赚吆喝，最终接盘的依然是普通购房的老百姓。”徐斌如是说。