房地产业高税负还将继续

　　4月8日，阳光股份（000608.SZ）发布业绩预增公告称，今年一季度净利润约2.91~3.15亿元，与去年同期相比增长500%~550%；而2009年，更是取得净利润同比增长842.91%的业绩。

　　尽管业绩如此，但过高的税负如同横在阳光股份等房地产上市公司头上的达摩克利斯之剑，随时

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• 阳光股份

　　4月13日，阳光股份内部人士接受《投资者报》采访时表示，2009年增加的税率可能与营业收入同比减少34.73%,利润总额却同比增加228.35%有关，不过公司所有的税费均按税务部门的规定缴纳的，具体原因并不清楚。

　　中投证券首席分析师李少明4月14日对《投资者报》表示，房地产企业过重的税负对企业的影响非常大， 即便是房价迅速上涨的2009年，很多房地产企业的毛利率也只有百分之十几。

　　税负可能继续加重

　　根据2009年A股公司税负榜，在具备有效数据的1779家A股上市公司中，阳光股份位列第三。《投资者报》数据部的研究显示，阳光股份的税负高达30.60%。

　　房地产行业房地产开发公司高税负的原因，除了需要缴纳25%的企业所得税外，房地产企业还需要缴纳按销售额3%~5%征收的营业税；除此之外，房地产企业需要缴纳30%~60%的转让房地产所取得的应纳税增值额的土地增值税。

　　可以说，房价越高、卖出房子的量越大，所需要缴纳的税费越多。显然最为受益的是国家财政，而这两部分高额的税收，使房地产行业整体税负高于其他一般制造业。

　　《投资者报》数据部研究显示，2009年上市公司税负最高排名的十家公司中，有多家是房地产企业，并排名靠前。

　　当然，还有房产税。据了解，《房地产税暂行条例》最早颁布于1986年，目前各地方政府对此条例的执行方式，均是对城镇的经营性用房，如商业、厂房等征税，而对居民住宅的保有环节实施“免征优惠”，这也是目前城镇住宅保有环节无税负的制度原因所在。

　　房产税属于现有税种，而且只是国务院行政法规，不须经过全国人大批准，这就让有关部门能在短时间内调整税基、税率，而地方政府想要从严征收，只须报经中央相关部门和国务院批准即可。

　　4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　让市场人士担心的是，随之而来的，可能是即将征收房地产税和清算土地增值税。在这两项税收还处于猜测阶段的时候，各地税务机关对开发商的税收征管已经加大力度。

　　今年伊始，广西、河南以及上海和厦门等地出台的文件中的具体措施，包括提高预征率，还有将核定征收改为查账征收，以及要求企业必须在规定期限内进行土地增值税的清算等。

　　土地增值税清算压力渐显

　　据资料显示，土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。如果说预征率上调，对房地产开发企业来说，还不构成大的影响，清算土地增值税则可能对他们造成较大冲击。此前，土地增值税缴纳是按一个预征的比例，在销售房屋时，同流转税一起缴纳，等到项目开发符合清算条件时再进行清算。

　　由于土地增值税税率较高，以前的房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算。 国家税务总局2007年初发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，彻底改变了土地增值税清算条件，规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩的可售建筑面积已经出租或自用的，以及取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的都必须进行土地增值税清算。

　　此后，因为金融危机，该《通知》并未得到实施。

　　当下，该《通知》被各地方政府强令执行的可能性加大。其中，河南和广西已经出了相关政策。 根据河南省地税局规定，对于一些房地产开发企业因账簿资料不齐全，或者账簿资料混乱以及符合清算条件，但未按规定清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的，按核定征收率8%征收土地增值税。

　　而上海、海南和厦门等地亦加强了土地增值税的清算。上海市地税局1月份特地下发文件，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起，90日内办理清算手续。

　　显然这次土地增值税的清算，很难让房地产企业逃过去，尤其是在房地产在房地产泡沫日益膨胀，而地方政府又面临解除“卖高价地”负面效应，减少财政收入的局面下，财税部门这一次彻底“清算”房地产企业的可能性非常大。

　　华税律师事务所创始合伙人刘天永个人认为，以北京为例，数百家房地产开发企业中，完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。而此次河南、广西等地再度强调要加强土地增值税的清算。

　　此次土地增值税的清算是否会和上次一样无疾而终？刘天永在接受本报记者采访时认为，在房地产泡沫日益明显，同时面临完成财政收入任务的情况下，财税部门此次有可能“将清算进行到底”。加大购房者税负已在酝酿除了房地产企业可能要承受继续加重的税负，购房者也要面临税负加重的境地。 4月8日，据一条撼动市场的消息透露，房地产特别消费税已于前日晚上通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。

　　该消息甚至还特别标注，房地产特别消费税的发起地点将在重庆，而试点地区则定在京、沪、渝和深。该税收的具体措施是，将按照买房时合同价打七折后再按1.2%~1.5%征收。

　　因为上述消息，让接连受挫沪深两市的地产股再度受挫，房地产板块整体跌幅达1.58%。

　　此次风暴源起则是，重庆市长黄奇帆3月24日表示，重庆已经上报国务院申请施行“特别房产消费税”。

　　而来自国家有关部委的支撑，则是4月6日财政部公布的2010年工作重点：“改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，公平税收负担，完善消费税制度，完善房产税制度，积极支持收入分配等改革。”

　　当中的房产税被市场被视为相关政策信号。就此，房地产行业或将迎来多税之秋。