准备金率上调房贷遭“腰斩” 第三套房贷另辟蹊径

　　央行日前发布公告称,从今年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。随着此次上调,房贷申请难度将进一步加大,对银行的房贷额度来说意味着又要“挨一刀”。

　　“银行需保持一定的存贷比,存款准备金率上调,银行整体资 金流动性偏紧,肯定会影响贷款投放,类似房贷等个人信贷被收紧的可能性偏大,银行将侧重抓大放小。”某股份制银行个贷部负责人说。

　　加息时点推迟到下半年

　　今年以来,存款准备金率已经连续三次上调,市场颇为关注的加息“靴子”究竟何时落下？记者查阅了过去几年的数据后发现,存款准备金率与利率之间的变动关系并无明显规律。2007年12月21日至2008年10月9日之间,央行共调整了7次存款准备金率后才上调存款基准利率。而在2008年5月,央行上调存款准备金率后,立即在5月19日采取加息措施。不过,多数专家仍认为,加息时间窗口将在下半年到来。

　　采访中,某银行财富管理中心理财师告诉记者:“存款准备金率上调带来的影响就是加息预期可能会因此后延。2月份上调存款准备金率的时候,很多机构估计加息出现在二季度后的可能性比较大,如今看来,央行加息预期依然存在,因为一季度中国GDP同比增长达到11.9%,为了防止经济过热,加息是一种必然的政策调节手段,只是眼下时间可能会再次后延。”

　　“目前,中国经济市场过热,房价涨幅过快,越来越多的热钱流向房地产市场,国家年初制定的信贷政策已不能控制现在的局势,上调存款准备金率实际就是"收缩银根",使银行用来放贷的资金比例减少,连续上调存款准备金率表现了国家对信贷的调控决心。”上述理财师指出。

　　“虽然今年货币政策表面上是适度宽松,但实际从紧的力度与2007年和2008上半年的情况很相似。”一家国有控股大银行的发展研究部负责人对记者表示,今年3次上调存款准备金率,相当于总计冻结资金超过1万亿,这对楼市信贷的“杀伤力”很大。预计房贷额度虽然大幅减少,但由于购房需求也明显降温,所以不会出现特别紧缺的情况。

　　“今年已经3次上调存款准备金率,我们行的房贷额度差不多被拦腰一刀砍去一半。”一家股份制银行的个金部总经理对记者表示,对公贷款中涉及大项目的信贷投放很难在短时间内压缩规模,而个贷规模收放的弹性空间更大。房贷通常占银行个贷总量的70%左右,所以难免首当其冲要“挨一刀”。

　　另一家中资银行的信贷员陈先生也表示,年初1、2月份的时候连续两次上调存款准备金率,直接造成银行在3月份普遍出现新增房贷放款困难的情况。该行在最新调整房贷额度后,规定除保证首套房贷放款外,二套及以上房贷暂停审批。而且所有支行网点又恢复到需每日向分行上报次日放贷计划,得到批准后才能放款的“紧急状态”。

　　个人房贷戴紧箍咒

　　央行上调存款准备金率,对市民办贷款会产生什么样的影响呢？银行人士认为,个人房贷可能会戴上紧箍咒。

　　“银行的流动性被进一步收紧。”某银行人士称,在上调存款准备金率以后,各家银行用于发放贷款的资金会进一步减少。

　　“个人房贷的审批肯定会更为严格。”另一银行房贷部负责人认为,信贷资金减少后,银行只有通过实施更加严格的贷款审核来平衡供需矛盾。

　　农业银行个贷部门工作人员证实:“上调存款准备金率最直接的影响就是贷款难度增大,我们现在要求申请人提供资料齐全的同时,对还款能力有了更严格的要求。今后将严格实行账单月流水必须达到月供一倍以上的标准,例如你的月供为2000元,那么你每月的流水必须达到4000元以上。”

　　招商银行个贷专员张小姐对此也表示肯定:我们同时还会要求流水必须要连续达标6个月以上。

　　但也有专家表示,房贷业务是块大蛋糕,不能排除银行在具体操作时睁一只眼闭一只眼的情况。

　　“目前对于房贷发放比较严格。”中信银行的一位信贷经理表示,在二套房贷款政策调整后,中信银行对三套房贷款已要求首付六成以上,贷款利率是基准利率的1.15倍到1.2倍。同时,还要考察贷款人的房屋套数、抵押物、收入证明、信用资质和是否有炒房的可能。

　　理财师表示:“年内前两次上调存款准备金率对于楼市的影响现在多少有所体现,现在房产市场上的卖方逐渐增多,而投资性买房者似乎因为房贷政策的改变而有所减少,当然,对楼市的影响还要看长期。”

　　三套房贷另辟蹊径

　　目前,有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款(不包含房贷),包括耐用品消费等消费性个人贷款。目前银监会要求银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向。

　　但事实上,目前市场上的消费贷款产品有不少仍然标明“可用于购房”。如某银行发行的个人其他消费贷款“理想生活,圆梦自如”,标明“可满足购房、购车、教育、旅游、婚嫁、耐用消费品等多种消费需求”,是银行向借款人发放的用于个人综合消费、以房产抵押为主要担保方式的贷款。

　　还有某股份制银行网站对个人综合消费贷款的介绍上也表示,贷款可用于“出国留学、大额耐用消费品购置、房产购置、住房装修、车辆购置以及其他用于购置借款人本人或家庭所需的消费品或服务”。

　　“这些贷款多为房产抵押个人综合授信产品,该类产品比较适合用于解决购房者的短期融资需求,一般不会受到三套房停贷的影响,且短期贷款的话可以享受短期利率。”业内人士表示。

　　此外,有银行近期推出了购房置换贷款。购房者买房的时候可以先自筹资金支付房屋购买的费用,然后可以向银行申请购房置换贷款,把房屋抵押,获得贷款用于偿还借款人的债务。这样就轻松绕过了第三套房贷款申请不了的问题以及首付的问题。此外,由于一次性支付房费,购房者还可以额外获得开发商的房款折扣优惠。

　　其实,还有些贷款申请者是打着装修的名义,获得消费贷款用于支付房屋首付的。虽然目前监管部门要求银行确认贷款的流向问题,但是仍有不少购房者与装修公司等相互配合,获得银行个人消费贷款用于购房或者支付房屋首付。不过,这种方法属于违规,专家表示风险比较大,不宜效仿。

　　某股份制银行业务员向记者透露,确实存在一些漏洞,客户以申请装修贷款的名义,将手中的房屋抵押给商业银行,银行按照房产评估值的7折以内提供消费贷款,在贷款获得审批后,银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。实际上,该装修公司与客户早就达成了协议,客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款,用于支付房贷,最终还是银行解了客户房贷的“燃眉之急”。 (来源：华夏时报)