房产信托贷款利率上浮超两成 发行数量大幅减少

　　房地产企业的资金链日益紧张，各渠道的资金利率价格不断走高。继部分银行的开发贷利率最高上浮10%-20%之后，房地产信托（指集合信托，下同）贷款利率也开始上行。开发商和信托公司高层均透露，新政之后，房地产信托贷款利率已由之前的10%上涨到12%-13%左右，有些甚至 高达18%。

　　最新统计显示，5月份以来，全国发行的房地产信托产品，平均期限2.11年，平均年化收益率9.4%，环比上涨100个BP，但发行数量相比上月大减。

　　利率提升两成

　　调控房地产多头并举，金融手段无疑至关重要。在相关部门收紧房企融资、一些银行对开发贷提价后，房地产公司出现转向信托贷款应急的现象。不过，房企不得不承受利率上涨的资金成本。

　　以天业股份（600807.SH）为例，这是一家布局山东的小型开发商。5月14日，该公司发布《信托贷款公告》显示，公司与山东省国际信托有限公司于近日签订《信托贷款合同》，信托贷款金额为人民币1.2亿元；贷款期限18个月；贷款年利率为12.5%，自放款日满12个月（含）之内提前还款的，贷款年利率为12%。该项信托贷款用于公司东营盛世龙城项目开发。

　　天业股份的确缺钱。就在此前不久，该公司已进行过一次贷款融资。4月16日，公司公告称，其与农行东营分行签订了总金额为2亿元的借款合同，贷款期限为3年，贷款利率为央行同期同档次基准利率，以公司东营盛世龙城项目部分在建工程作抵押物，用于房地产开发。

　　根据公开财报，2009年，天业股份实现净利润-5645.94万元，同比减少619.08%。2010年一季度，公司实现净利润0.64 亿元，主要原因在于一季度结转商业项目——济南章丘绣水如意部分尾盘，拉动收入和毛利率上升。

　　“12.5%的信托贷款利率，相比去年是偏高了。”深圳兰江地产副总裁杨大谷表示。去年房地产信托贷款利率水平在9%-10%，今年普遍上涨2-3个百分点。

　　然而，天业股份并非个案。5月17日，南国置业披露，公司拟以全资子公司南国商业为主体，通过江西国际信托公司发行两年期总额为3亿元的股权信托，并承诺，未来到期收购股权，将支付不超15%/年的信托收益。福星股份、浙江广厦等多家房企也于此前披露了相关信托融资方案，年利率均高达12%。

　　国内某大型信托公司高层称，受监管趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托贷款产品也在收紧，供给减少，而开发商的筹资需求仍然强烈，利率上涨在情理之中。其透露，有些公司的信托融资利率可能达15%-18%。

　　信托项目减少

　　来自研究机构的统计显示，房地产信托产品供给确在减少。

　　用益信托工作室研究员李旸告诉记者，5月1日至5月16日，全国发售的房地产集合信托产品仅7款，规模共计24.8亿元。而4月份共发行房地产集合信托42款，规模130.9亿元。

　　而前三个月银行和信托公司发行的房地产信托理财项目的数字分别是76、77和120款。

　　供需失衡带来的是年化收益率的上涨，这亦反映了开发商所支付的资金成本呈上升趋势。4月，房地产集合信托预期年化收益率为8.48%。及至5月，年化收益率已达9.4%，上涨近1个百分点。两个时段的产品期限同在2年左右。

　　“随着监管审查趋严，信托公司提高风控，5月下旬乃至接下来数月，房地产信托发行数都可能会收缩。” 李旸表示，“现在正在发行的房地产信托理财产品，多数都是很早就通过审批的。”

　　前述信托公司高层明确称，出于对楼市下行的担忧，今年以来该公司仅发行了2款房地产集合信托产品。并且，其圈定的合作开发商都是排名在上市房企前30-50名的企业，对融资项目的地段、升值前景、回款情况等也要求严格。

　　西南证券房地产分析师肖剑说，新政之后，证券、银行、公司债等其他各种融资渠道都在收紧，开发商转道寻求信托融资应急，实属无奈之举，一些银行开发贷利率上浮了10%-20%，而在公司债发行上，本月利率也创新高。

　　5月5日，花样年控股（1777.HK）宣布成功发行总额为1.2亿美元的担保优先票据，2015年5月到期，票面利率高达14%。

　　深圳富通地产投资发展中心总经理陈莉表示，国内非银行的融资渠道狭窄，与国外机构合作手续复杂，制约因素较多。该公司此前做过一些尝试，但未成功。众望集团投资部总监陈达华也很困惑，公司在研究上市事宜，目前公司融资渠道比较单一，主要是银行贷款和基金。

　　“目前来看，多数开发商还能挺住不降价，等3个月到半年后，融资渠道收紧，成本攀升难以承受，开发商就有动力降价卖房回款了。”肖剑表示。