开发贷利率上浮5%-20% 资金面趋紧迫开发商学乖

　　经过几个月时间的“消化”，贷款新规已然让开发商感到泰山压顶。

　　5月11日，SOHO中国（00410. HK）董事长潘石屹在香港表示，有关部门可能要出台政策限制银行直接向开发商发放贷款，转而给施工单位贷款；前提条件为：一是开发商和施工单位已签订施工合同；二是开发商 要给施工单位垫付30%以上的工程款。

　　接受本报记者采访的多位银行人士次日表示，潘石屹的上述说法应为商业银行落实“固定资产贷款管理暂行办法”之举，各行尚未收到监管部门的专门指令。

　　但接近监管部门的银行人士亦透露，监管部门已明确要求商业银行“四管齐下，严控房地产开发贷款风险”。

　　与此同时，开发贷利率“水涨船高”。本报记者调查显示，有股份制银行已要求开发贷上浮20%，某大型银行针对优质开发商的贷款利率也要上浮10%左右，更有甚者，近期已暂停受理开发贷的申请。

　　但一家大行相关人士担忧，一些融资平台旗下的房地产企业，依然可以通过母公司获得银行信贷。对此，银行人士呼吁，只要同业坚守底限，开发商就撑不下去。

　　开发商“学乖”

　　开发商已经放下了架子。

　　最为突出的现象是，由于资金面偏紧，房企已不再奢望银行能够提供优惠利率。“像保利这样的龙头企业，原来统一口径，不管是什么项目，都要求统一的优惠利率；现在有所松动，上浮5%，或者10%都可以接受。”5月12日，一家上市银行相关人士告诉记者，“虽然我们还在投放开发贷款，但有些银行房地产企业的贷款基本上都收掉了”。

　　此言不虚。上海某大行人士透露，“该行开发贷的客户准入门槛大大提高，最近基本上停了”。

　　供求关系决定资金价格。前述上市银行已提高开发贷的利率。“在开发商提款时，利率至少上浮20%，如果低于20%，要看开发商的资质。”上述银行人士直言。而能享受上浮程度低于20%的，必须是大的房企集团，在海外有分支机构的，从而可以拿到便宜的资金，如并购贷款等，“这样的开发商在国内还能跟银行讨价还价，不过估计也撑不了多久”。

　　相对而言，部分大行的开发贷利率较为“温和”。上述大行上海分行人士称，该行开发贷利率并未明显提升，基本为上浮10%左右，大的房企还可以拿到上浮5%的利率。

　　调控政策已经见效。5月12日，安徽某大行人士透露，在当地，除绿城、大连万达等开发商还有拿地举动外，其他开发商几乎已停止拿地，由于市场观望气氛浓郁，个贷业务几乎陷入停滞。

　　但本报记者调查显示，政府融资平台依旧是房地产信贷闸门的“软肋”。“比如，一些地方国资管理部门下属的融资平台，可以从银行拿到贷款，而且多为优惠利率，他们会将资金再借给关联企业，去投房地产。”上述大行上海分行人士直言。

　　根据他了解的案例，这些融资平台还从中套利。一般融资平台拿到的银行贷款利率为6%左右，然后，平台企业通过委托贷款的方式发放给关联的开发商，利率高达10%，融资平台从中还赚取4%的利差。

　　对此，这位大行人士呼吁同业，“要坚守底限，至少是四大行”，如此方能让房地产调控政策显效。

　　实贷实付枷锁

　　潘石屹的前述评价，已证实了贷款新规的威力。而贷款新规核心之一便是，以“实贷实付”和“受托支付”取代之前银行业通行的“实贷实存”。

　　上海多家商业银行人士介绍，自去年年底开始，贷款新规已开始实施；尽管贷款新规会减少一些利息收入，且增加了某些环节的操作成本，但保证了信贷资金专款专用和安全回收。

　　以上海农商银行为例，2009年10月，该行向上海市一家房产开发公司发放了一笔总额达8000万元的贷款。按照原贷款操作方式，8000万元一次性放入监管账户，企业一年承担的银行利息费用为496.8万元；而按照新的贷款支付方式，上海农商银行根据其施工合同规定的工程进度节点，以受托支付的方式逐笔发放，估算下来，银行会减少155.25万元的利息收入。

　　虽然银行给自己节约了利息支出，但多数开发商笑不出来。因为非银行专业人士的潘石屹也认识到，“这个政策的主要目的是限制开发商囤地……房地产商从银行取得贷款将比现在困难得多，那些拿着贷款去盲目扩张的开发商将面临资金链断裂的危险。”

　　但一位国有银行人士透露，部分银行违背“三个办法、一个指引”要求，违规给企业打包放款，致使企业集团向关联房地产子公司提供转贷款，用于高价抢地，获取暴利。 不过，上述大行人士称，监管部门已经注意到今年1季度房地产市场的异常情况，以及一些银行在对开发商融资中的不尽职行为，并要求商业银行“四管齐下”，严控房地产开发贷款风险。

　　据其介绍，这些要求包括，商业银行实行开发商企业名单式管理，对存在土地闲置超一年以上的，一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，要求商业银行对已发放的贷款调减并采取保全，列入黑名单；提高押品标准，同时，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款，且贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数；对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。