房企二季度销售将现负增长

　　本报记者 林喆

　　4月中旬出台的严厉房地产调控政策，令各地楼市迅速冰冻。5月份，一线城市商品房销售量环比普遍下降逾50%；在供需双方均陷入深度观望的背景下，房企销售业绩很难有起色。业内人士预计，二季度，上市房企销售额同环比均将出现负增长。不过，在高额预售 账款的保障下，房企今年的中期营收和净利仍会比较靓丽。

　　WIND统计显示，截至目前，已有36家A股房企公布中期业绩预告。其中，23家公司中期业绩大幅预增，15家公司预增幅度超过100%。阳光城（000671）和中粮地产（000031）预增幅度超过10倍。

　　调控效果持续释放

　　“4.15”楼市新政后，密集式调控使各地楼市观望气氛日益加重，一、二手商品房销量下滑明显。至调控满月，国信证券监测的全国17座重点城市的新建商品房周均销量无一例外的出现大幅下降。

　　数据显示，一个月之内，周均销量环比下降幅度高达57.3%，超过半数城市下降幅度在60%以上。其中，6座城市周均销量已不足调控前的30%。与此同时，二手房市场也由原先的“卖方市场”向“买方市场”转变，重点城市二手房周销量平均下降幅度达43%，北京、杭州降幅均在60%以上。

　　国信证券分析师方焱指出，地产调控政策的影响还将持续释放，另外，对房地产企业的税收制度将从严执行；地方对出台更严厉调控细则仍留有活口，如果房价继续飙涨，还将会出台更严厉的政策。在此背景下，楼市在短期内很难有起色。业内预计，二季度开始，房企销售业绩将出现负增长，2010年销售面积同比下降17%，销售额同比下降8.9%，今年四季度，房价将回落至2009年三季度的水平。

　　但是，受预售款保障的影响，今年上半年，A股房企的结算业绩将十分不错。据WIND数据统计，2010年一季度末，申万分类的102家A股房地产企业预收账款合计达2016.87亿元，同比增长97.24%；与年初相比也增长近10%。一季度预收账款与营业收入合计2589.51亿元，这已经与2009年房企2536.23亿元的营业收入持平。这意味着，A股房企今年中期乃至全年的业绩已有保障。

　　运营能力或将下降

　　从一季度财务指标看，A股房企的运营指标都处于正常区间内，但是，在销售下滑、回款减速、库存增加的趋势下，未来，房企运营能力可能下降。

　　在调控背景下，A股房企部分运营指标也出现了下滑迹象。2009年末，A股房企每股经营性现金流为0.89元，而2010年一季度末，该指标转负；另外，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重，由去年末的53%上升至今年一季度的57%，这表明，房企短期偿债能力下降。

　　数据还显示，A股房企2009年末和2010年一季度的存货合计分别达6000亿元和6500亿元，季度环比增速由去年四季度的8.2%上升至今年一季度的9.9%。存货增速提升既有销量下滑的因素，也有开发商对未来判断过于乐观而出现了逆势扩张的因素。

　　业内人士指出，一般而言，房地产项目的开发周期为2-4年，存货周转率低于1/4，就意味着消化周期过长，可能危及房企正常经营。今年一季度，行业平均的存货周转率0.145，明显低于正常开发周期所需的存货周转率。