来源：第一财经日报
现行的地方公租房定位有待完善，未来可能出现的空置问题应该先设防
阴雪
[ 6月16日，在刚刚开盘的远洋沁山水·上品项目沙盘中，本报记者看到，该项目将配建的公租房规划在小区的东南侧，楼体全部为南北走向，因而导致绝大部分房间均为东西朝向，与该小区其他楼座大多为东西走向形成了鲜明的对比，而北方地区的居民往往又会对房屋的朝向颇为在意 ]
在北京市海淀区西二旗燕尚园小区的西侧，一幅被围栏围起来的两公顷土地即将开工建设。这就是北京去年供应的首幅“公共租赁住房”用地——海淀区西二旗居住项目。
6月12日，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（下称《指导意见》）正式发布。至此，一些城市业已进入实操阶段的公共租赁住房（下称“公租房”）终于有“法”可依。
定位有待完善
根据《指导意见》，公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。“有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。”
在住建部政策研究中心副主任王珏林看来，廉租房、经适房、限价房和公租房都是我国住房保障体系中同等重要的组成部分。而相比其他三类政策性住房，公租房的定位主要有两个特点：一是以无房的、可以是单身的年轻人为重点，二是外地在本市工作的人群将具有申请资格。而廉租房、经济适用房等此前已有的保障房品种则更多的是以本地居民及其家庭为主。
然而，由于公布时间前后各有不同，一些地方此前已经公布的公租房管理办法中，上述两个特点并没有得到充分的体现。
以去年7月底北京市发布的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》为例，该《办法》规定，公租房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。已通过廉租住房、经济适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭，可直接申请轮候公租房。
而北京市目前对于廉租房、经适房和限价房的准入条件是，申请对象均须具有北京市户口的本地居民，其收入的核定标准也以家庭收入为单位；若申请人为单身，则年龄须在30岁以上。
此前曾有接近北京住建委的人士对媒体表示，北京市住房保障工作主要的考虑是，要将30岁及以下、具有一定学历的社会主流工作人群留在北京。
显然，这一目标也是《指导意见》的用意所在。由此，包括北京在内的一些城市既有的公租房管理办法仍需完善。
调动积极性
制度之外，在昂贵的土地成本和有限的财政投入的约束下，从中央到各级地方政府扩大住房保障之路，走得并不十分顺利。
一些城市此前的经济适用房需要持续而大量的资金投入，导致推行速度极为缓慢的情况俯拾即是。“无论是哪种保障房，都会受制于土地财政，一块地如果不盖保障房，就可以做其他收益更高的项目。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一曾坦言，地方政府投资保障性住房缺乏动力。
“公租房和经适房一样，都同样需要大量的资金投入，也会遇到同样的阻力。”王珏林在接受《第一财经日报》采访时表示，对于地方政府来说，公租房的投入是“责任”和“义务”的问题。
相比地方政府不可推卸的责任，参与公租房建设的房地产开发商们的积极性就更难被调动起来。“从房地产商的角度出发，此种项目资金占用量过大，一般不愿意参与。”曾有房地产开发商如是说。
实际情况的确如此。以北京的西二旗公租房项目为例，由于采用了挂牌的公开出让方式，该地块以1.255亿元的价格被北京市安达房地产开发公司摘得，以5.0963万平方米的规划建筑面积计算，每平方米的土地成本约为2463元。而根据挂牌文件，该地块的开发建设期限为三年，建成后，北京市住建委将以5700元/平方米的价格回购，而距离西二旗公租房项目不远处的美和园限价房的销售限价则为6600元/平方米。“土地成本已占回购价的近四成，在价格封顶的约束下，开发公租房的利润空间甚至不如限价房。”业内人士分析认为。
不久前，有消息传出，西二旗公租房项目的开发建设已确定试点土地年租制，即不用将70年的土地出让金一次性支付，这对于属意公租房的开发商来说无疑是个好消息。
北京市住保部门有关负责人表示，建造公租房的土地将探索新模式，不再通过招拍挂的土地出让方式出让土地，而是通过年租制租赁土地。开发企业每年仅需支付一定的土地租金，土地成本由此得以降低。
此外，北京市的公租房建设还将鼓励多方的参与。北京市建委相关负责人介绍说，北京确定的公租房建设方式有三种：在政府组织建设和收购之外，国有企业、产业园区和社会单位可利用自有土地建公租房，解决本单位职工和引进人才住房需求；对于外来人口较为聚集的产业园区、城乡接合部等区域，鼓励集体经济组织利用集体建设用地，按照规划建设公租房，提供给外来务工人员居住。
空置之惑
北京目前用于公租房建设的地块除北苑南区已经开工建设外，其余均处于前期的相关手续准备阶段。由于尚未形成实际供应，公租房最大的悬念——租金水平目前也尚未可知。北京公布的公租房管理办法对租金的表态是，“按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定公共租赁住房租金”。
从全国范围来看，早在两年前，深圳就推出过每平方米月租金为13~18元的公租房，尽管这个价格比市场价低了大约30%，但推出后，由于租金还是高于预期等问题，其空置率一直较高。
在建设成本及回购价格的限制之下，公租房的宜居程度也堪忧。6月16日，在刚刚开盘的远洋沁山水·上品项目沙盘中，本报记者看到，该项目将配建的公租房规划在小区的东南侧，楼体全部为南北走向，因而导致绝大部分房间均为东西朝向，与该小区其他楼座大多为东西走向形成了鲜明的对比，而北方地区的居民往往又会对房屋的朝向颇为在意。
“商品房小区中配建公租房就是会出现这样的问题。”王珏林坦言反对这样的配建方式，“公租房应该还是独立的小区，否则会给前期的设计和后期的管理带来很大的困难。同一个小区里住着两种‘公民’，给居住者本身带来的感觉也不好。”
遗憾的是，在北京目前已经供应的公租房地块中，除西二旗项目全部建设为公租房外，其余均为在商品房小区中配建一定数量的公租房。
由此衍生出的更值得关注的问题是，在租金并不具有太大优势的前提下，房屋本身再存在硬伤，恐怕未来公租房的空置率将成为另一个让人头痛的问题。
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