哈尔滨：楼市大战 开发商与购房者博弈进入中场

　　开发商的淡定，是真？是假？

　　小刘是哈尔滨市开发区一处高档楼盘的销售主管，在中央大街“2010哈尔滨之夏房地产成果展”上，他淡然地坐在太阳下，连宣传单都没有，仿佛一点儿都不打算把手里的房子卖掉。就算有来询价的，他也只答一句“一万元起”。

　　这明显与其他“摊位”气场不同。小刘告诉记者，他们的房子是“有针对性的”，言下之意，并不是什么人都能买。在他看来，尽管“史上最严厉政策”已经出台，但哈埠楼盘的价格依然很稳。记者询问了“哈电置业”、“好民居”、“欧洲新城”等楼盘的置业顾问，他们也表示“没有优惠”。

　　与此同时，小刘自己也在四处看房。当位于爱建的上实浪琴水岸打出“6999元起”的价格后，小刘第一时间就打电话询问，“果然如我所料，根本不可能那么便宜”。

　　一位网友在楼市论坛里提到“上实”时说：“一说到价格，售楼小姐立刻变得神秘莫测。”据说，6999元一米的只是共3套的特价房，需要交5万元定金，再通过摇号中出。如果没中，那么，这5万元则用于购买该处的其他房子，价格在每平方米1.2万元左右，2011年末进户。

　　小刘说，开发商使用这种噱头很正常。“如果你听到"起"字，最好不要抱希望。那样的房子基本上售楼员都会告诉你"卖没了"，或是"给老客户留的"。”

　　记者了解到，大部分处于“一线水平”的房源，如哈公馆、观江国际、金色莱茵等，因为开发商“手头宽裕”，都很“淡定”。据说，购房者也不希望他们降价，“二期降了，一期的业主会怎么想”，小刘反问。

　　至于那些“非稀缺资源”、“边边角角”的房子，小刘建议“可以等一等”。

　　“房价不败”的信心

　　在房价方面，哈尔滨正在“超三赶二”。

　　有数据显示，今年6月份，哈市商品房成交均价为每平方米7200元，比去年同期的5036.23元上涨了四成多。而在三线城市中，昆明6088元、长春4463元；二线城市中，大连8810元、成都7500元、东莞6850元、重庆4878元、沈阳4353元。

　　国家统计局哈尔滨调查队对哈市50家房地产开发企业进行的问卷调查显示，七成多开发商认为目前哈市商品房销售价格较高或偏高。那么，房价是如何涨到今天这个地步的？

　　“做梦的时候房价都在涨。”一位购房者说。4月份新政出台前，哈市的房价已经让人心生畏惧。

　　一年内，地铁边、哈西、群力的房子，价格统统涨了一半以上。更可怕的是，很多楼盘是在没有理由地疯涨。一个位于二环边上的房子可以卖到均价六七千元，居然有大批人连夜排队去买。

　　去年6月份，道外一个楼盘预售起价4000元左右，3个月后开盘时售楼处门外挤满了人，长队已经排了3天，房价也超过6000元。开发商说：“市场太好，我们考虑再次提价。”这一年里，开发商根本不需要雇托儿，有一批热情群众排在售楼处门外哄抢。只要稍一犹豫，售楼员马上转向另一个客户。

　　去年，哈尔滨市房价涨幅位列15个副省级城市前茅。当时，几乎所有人都坚定地认为，“房价只会涨不会跌”。

　　刚需？投资？新政将见分晓

　　世界上有两种人：有房的和没房的。

　　尽管还没有结婚的打算，不过市民小张很同意“丈母娘需求”的说法。“要是结婚的话，必须得有房子”。

　　这也是哈市很多开发商一方面认为“房价偏高”，一方面又认为没有降价空间的主要理由。日前，有消息称哈尔滨市房价泡沫高居二线城市前列。对此，本地资深房地产分析人士认为，泡沫肯定有。“地价高企、原材料上涨等诸多开发商提出的原因都不足以支撑如此高的房价。但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。”

　　“永远有年轻人要结婚，永远有中年人要改善条件，就永远有人需要房子。”一位开发商说这话的言外之意很明确，刚性需求无论何时、何地都会存在，只不过有大有小。采访中，大多数开发商认为哈尔滨市住房“刚需”依然猛烈，这也是楼市成为“最坚强泡沫”的依据。

　　然而，国家统计局哈尔滨调查队在哈市第30届房展会中进行的调查显示，76.1%受访者认为哈市房价上涨的主要原因是投资、投机炒作的结果。对此，分析人士认为，去年在放宽贷款、买房落户等宽松政策支持下，一些经济神经高度敏感的市民以及省内的高收入者入市，助推了房价的上涨。

　　不过，当新政到来时，形势还是变了。

　　今年春季房展，开发商一改过去捂盘惜售的做法，把盖好的、没盖好的房子统统拿了出来。一位业内人士直言，“就是怕新政出来后，把房价打下来。”按以往的规律，春季展是开发商培育市场的舞台，秋季才是成交旺季。不过，今年春季房展，成交量较去年大幅减少。面对现在双方的观望态势，业内人士预测“秋季展会更冷”。

　　观望的供求双方

　　两年前，哈尔滨市房地产市场就曾站在十字路口。当时有专家预测说，二线城市反应滞后，北京、上海、广州都跌的时候，哈市会逆市涨价，之后是促销、打折、馈赠，不行了才会集体降价。“但这个过程究竟有多长，没有人能说得清。”

　　事实上，还没等到专家预测的“促销、打折、馈赠”出现，国家抑制楼市的新政就出来了。只是，新政的出现，在“非典型”的冰城楼市只打压下来了交易量。

　　据哈市房产部门提供的数据显示，截至5月30日，哈市5月入网商品房销售量为1531套，比去年同期减少了近一半，比今年4月份更是下降了近七成。进入6月份，成交量环比降幅超50%。

　　有观察人士认为，房地产市场的博弈已经进入中场，供求双方的观望和等待氛围浓厚。目前，哈尔滨市房价的实质性下跌还没有发生，甚至连“松动”都称不上。一些楼盘的“优惠价96折”、“6999元/平方米起”等信息，其实都是炒作或是一种试探，而非真正降价。

　　那么，冰城楼价未来走向如何？仅凭开发商与购房者的这场博弈似乎难见分晓———

　　对开发商来说，本次政策不但至今没有松动迹象，反而在逐渐加码。包括银行贷款、房企上市以及再融资，也在渐渐地向他们关上大门。分析人士表示，“很多开发商自己都没有多少钱，面对新政，"空手套白狼"已经使不得了。”与此同时，政府手中仍有利器，房产税、公租房等恐怕都将接踵而来。

　　此外，参与保障型住房开发的企业增加、房屋成交量大幅下降，都传递出一种信号：楼市的投资属性正在减少，消费属性在回归。“刚需”将成为推动楼市继续前行的动力。(作者 张寒冰 ） (来源：哈尔滨日报)