CBD12块地招标 房企成配角？地王或难现？

　　千呼万唤始出来。昨天，位于朝阳区东三环CBD核心区12宗土地开始出让招标第一阶段预登记。包括一直以来备受瞩目、又在今年上半年遭遇无人报价、后又被暂停交易的中服地块在内，CBD12宗土地终于进入了出让的实质阶段。

　　原中服地块建筑面积增加25.3万平米

　　在即将出 让的12块地中，原中服地块拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四块地，总规划建筑面积也由32.7万平米增加到58万平米，新增25.3万平米。控高最高的为整个地块北端z-15地块，控高400米，而根据北京市土地整理储备中心《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》，400米只是一个参考值，高度还可以上下浮动。

　　竞买门槛放宽

　　和原中服地块要求竞买人须为金融机构和房地产企业联合体等条件相比，此次CBD地块门槛已经放宽，根据《招标文件》，除规划设计单位不允许独立投标外，中华人民共和国境内外企业(除法律另有规定外)均可参加投标，可以独立投标或联合投标。对于联合投标的企业数量和各方出资比例也没有限制。

　　CBD地块均采用综合评标的方式出让，投标企业在第一阶段先上报竞标地块的设计方案；方案成绩带入第二阶段评标。

　　更像产业招商地块

　　和原来中服地块不同的是，CBD12块地明确了鼓励产业类型，分为金融机构、总部和综合体。其中，z-3、z-4、z-5、z-6、z-11、z-13地块鼓励产业类型为金融机构，z-8、z-9、z-10、z-14鼓励产业类型为总部，z-12、z-15鼓励产业类型为综合体。

　　“CBD地块很难被视为一个普通的房地产项目。”在易居研究所副所长牟增彬、高策顾问董事长李国平等业内人士看来，CBD核心区地块更应该被定位为一个产业招商地块，更像是一个金融或商业企业的总部产业园区。

　　这样一来，CBD核心区地块是不是还会吸引大量的房地产开发企业？CBD地块是不是会飙出高价“地王”？有关CBD地块的一系列问题仍然受到各方关注。

　　- 解谜

　　问题 1

　　政府对CBD核心地块的定位是什么？

　　金融、总部等的核心基地

　　“CBD地块太复杂，关键是政府想要什么，这个地区缺什么。”一知名房企内部人士这样对记者表示。

　　“CBD核心区是目前CBD区域中最为完整的成块待开发土地，是区域商务功能的点睛之作。”7月2日，北京市土地整理储备中心公布《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》(以下简称“备忘录”)，备忘录中这样介绍，作为未来的功能中心和视觉的聚焦点，核心区将定位成首都国际金融业、现代服务业集中展示，世界500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。 毗邻东三环中路和长安街延长线，CBD12宗地无疑处于CBD核心区。有关部门也已经明确CBD核心地块的产业定位。记者从朝阳区金融服务办公室一份资料上看到，此次出让的12宗地块均已明确鼓励产业类型，其中，z-3、z-4、z-5、z-6、z-11、z-13地块鼓励产业类型为金融机构，z-8、z-9、z-10、z-14鼓励产业类型为总部，z-12、z-15鼓励产业类型为综合体。

　　而在业内人士看来，一般地，因为鼓励产业类型的限制，鼓励产业类型为金融机构和总部的地块，对于普通房企来说，就会比较“吃亏”———据了解，在“竞实力”的原则下，评标将对鼓励行业的入驻设置加分条款；相对而言，两块鼓励产业类型为“综合体”的地块对于普通房企而言门槛更低。备忘录中明确，鼓励产业类型为综合体的地块，可包含酒店式公寓，但仅用于持有出租或整体转让。

　　备忘录还透露，对于各个地块的鼓励产业类型，将在第二阶段招标文件中公布有关细则。

　　问题 2

　　哪些企业会去拿地？

　　房企、总部型企业将展开争夺

　　至少十几家总部型企业有意向

　　CBD核心区地块不止是房地产企业之间的争夺。记者从一家知名中介代理机构了解到，相当数量的金融机构、包括世界500强企业中的一些制造企业也都有拿地的意向。据介绍，目前，已有十几家总部型企业，包括国内、国外企业，找到该机构，计算拿地以后的投资收益。

　　业内人士分析，政府部门同样希望有更多的金融机构、总部型企业拿地。所以才会明确地块的鼓励产业类型。因为这些企业不仅符合CBD核心区的定位，还可以在入驻后成为贡献税收的稳健税源。据业内传言，宝马意欲在CBD核心区拿地建立展示中心。

　　远洋、中信等将展开争夺？

　　除金融机构、总部型企业外，哪些房企会去拿地，依然是各方关心的问题。有报道称，截至6月，已有200多家企业购买了标书，包括潘石屹的SOHO中国。

　　远洋地产：从今年年初中服地块“内定”给远洋的声音就沸沸扬扬。虽然有政府部门和远洋地产的澄清，甚至远洋董事局主席李明在2009年业绩发布会上表态称，远洋从未考虑过投标中服地块，但因为CBD核心地块的价值所在，特别是远洋作为一级开发企业在CBD核心区深耕多年，一直被认为是CBD地块的有利竞争者。据一位接近李明的某地产集团董事长透露，远洋肯定是要拿CBD地块的。记者曾就此向远洋地产有关负责人求证，未获证实。

　　首开：上半年中服地块挂出后，就有媒体报道称，首开股份紧急输血25亿元，助全资子公司北京城开集团满足中服地块的竞买条件。

　　中信地产：“公司对CBD地块是势在必得的。”中信地产内部人士近日对记者表示。年初中服地块预计入市时，有关中信地产将拿地的声音就在业内传播开来。中信地产也曾派人参加国土部门组织的对中服地块的实地勘察。对于中信地产的拿地优势，业内分析，中信地产背靠中信集团，又有中信银行和中信证券两家兄弟企业，资源优势明显。对于记者的采访要求，中信地产表示目前不愿多说。 恒基兆业：据《21世纪经济报道》，不久前，恒基地产副主席李家杰公开表示，打算竞标北京CBD区域地块。今年6月，恒基兆业公告称，集团与18家国际及香港本地银行签订了132.5亿元的定期及循环贷款。强有力的资金支持将有助恒基在内地一线城市攻城略地。

　　SOHO中国：潘石屹从不掩饰对中服地块的渴望。但此前的竞买条件事实上将潘石屹挡在了门槛之外，也使得其带头指责中服地块“内定”。此次CBD地块入市，虽然放宽了门槛限制，但业内人士认为潘石屹拿到地块的可能性微乎其微。SOHO中国未对记者做出回应。

　　此外，业内还传万通、上海绿地等有意CBD地块。对于这一传言，万通未予回应，绿地京津事业部有关人士表示“没有听说”。另据知情人士透露，北京银泰有意和中国恒天合作摘取CBD核心地块。

　　问题 3

　　非房企拿地后如何开发？

　　金融机构亦能自行开发

　　对于已明确鼓励产业类型的地块，是否只有由金融机构、总部型企业竞买土地及开发，并且建成后自己使用，还是允许开发商和金融机构、总部型企业联合竞买，又或开发商竞买土地，与金融机构、总部签订租用意向或承诺将来只出租给金融机构和总部？“备忘录”中没有给出明确答复。

　　据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼介绍，国内很多大集团公司、国外一些大企业，包括少量的金融机构都有自己的房地产开发部门，都会选择自主开发。例如CBD区域的LG大厦即是由韩国LG集团自行开发。未来CBD地块的中标企业，也有可能选择自己开发。

　　易居研究所副所长牟增彬、高策顾问董事长李国平等业内人士认为，相比房企拿地要按照指定的行业持有、招商的难度之大，保险、金融机构等拿地后，选择公司进行设计、开发的空间会很大的。

　　问题 4

　　限价格，CBD地块难现“天价地王”？

　　业界预测楼面地价1.5万-2万元/平米

　　“15000元-20000元/平米。”对于CBD地块楼面地价的预计，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼介绍说，目前，业内对CBD楼面地价的预测在15000元-20000元/平米之间。对于原来中服地块100亿的高价预测，王琼表示，这主要是在去年到今年初土地市场火热时候的预测。目前，根据CBD区域甲级写字楼收益倒推，CBD地块楼面价不会太高。

　　从2009年开始，有关中服地块的价格猜想就居高不下。中服地块原规划建筑面积32.7万平米，按照100亿的成交价计算，楼面价超过3万元/平米。

　　而在业内人士看来，CBD地块采用综合评标的出让方式，本身不是“价高者得”，政府部门更会根据CBD核心区域定位选择最优势的企业。即使从收益考虑，高价出让地的收益只是眼前的，对于一块规划四五万平米的地块，楼面地价高出1万元/平米，总价款不过多四五亿；而如果有一家优质大企业进入，一年的税款就能达到四五亿。所以此次地块出让，“价格不是决定因素。” 朝阳区金融办公室资料还显示，“限价格”是CBD12幅地块招标的三原则之一。“此次招标更注重核心区城市形象和产业功能的实现，投标价格仅占综合评标的一定比重，并将设定土地投标价格区间。”

　　记者还从有关渠道了解到，由于企业总部所需写字楼空间有限，一般自用在2.5万平米左右，一些金融机构和总部企业锁定的地块在1-2块地之间。公司本身未来会作为主力租户，其余部分再用于对外出租。

　　与此同时，在12幅地块中，z-3、z-5地块西邻东三环路，z-8、z-9地块南邻长安街沿线，邻近主干道，延展面较宽，因此受到更多的关注。

　　- 记者观察

　　评标期待大创新、大公开

　　来自各方的对CBD12块土地招标之极大关注，不仅体现在地块本身186万平米的体量上，还体现在北京土地招拍挂出让方式的完善上：能否是一个评标大创新、大公开？

　　在记者的采访中，多数业内人士都对“综合评标”的出让方式，包括对先报规划、再评标的方式创新，都表示认同和理解。因为CBD核心区域需要的不仅仅是地产开发，更是一个区域的长远塑造。这远不止是某一级政府、某一个部门的需要，正因为如此，CBD内的地块，无论是作为一个整体的地块，还是作为单个的地块，都需要一个最优的设计方案，需要一个经得起考验的中标单位。

　　而要让评标结果经得起考验，就需要评标过程经得起考验。这就提出了CBD地块评标如何实现程序最优，如何保证评标委员会公信力最强，如何实现评标过程最大化公开的问题。

　　然而到目前为止，今年以来，北京土地市场的综合评标并不是完全公开的。评标过程具体怎样，甚至每个企业在评标过程中得多少分都不是公开的。我们愿意相信评标过程是公正的，但我们更期待这一评标过程是公开的，是大家看得见的。

　　某个企业总分高，高在什么地方？某个企业某一项得分高，又高在什么地方？只有公开，只有愿意接受公众的监督包括质疑，才能有中标者胜得理直气壮，失标者输得心服口服。

　　值得肯定的是，有关部门已经在答疑备忘录中表示，评标委员会的人数和构成，将在开标时对外公布，规划设计方案的评标是否引入公众参与评审也在研究之中。

　　而在保证公众参与的同时，在公众参与的广泛性和专业度上都需要得到保证，评标也还需要具体标准的最大程度量化。不能否认，评标委员会中单个人会对企业的印象有好有坏，会对某个方案有主观上的偏爱，但企业资质、企业开发业绩、企业财务状况、企业营业额、企业税收贡献预期，甚至企业口碑都是可以不同程度量化的。

　　有“公评”才有公平，我们对CBD地块评标结果拭目以待。(记者 张旭 张家齐) (来源：新京报)