溢价16倍 华润总公司转让深国投房产49%股权

　　⊙记者 彭飞 ○编辑 李小兵

　　在28日打包转让三“绩差”子公司股权仅仅一天后，华润总公司又在上海联合产权交易所挂牌转让深圳深国投房地产开发有限公司49%股权，挂牌价格8.2亿元。

　　资料显示，深国投房产成立于1996年4月5日，注册资本34010万元，深圳市盛兴信息咨询 有限公司持有其51%股权，华润总公司旗下华润深国投投资有限公司持有其49%股权。

　　与前一天打包转让的三家子公司相比，深国投房产的经营业绩并不差，2008年，公司实现营业收入5.82亿元，净利润5298万元，2009年，业绩继续增长，公司全年实现营业收入20.9亿元，净利润2.23亿元，截至2010年5月31日，公司实现营业收入2257万元，净利润亏损824万元。

　　记者注意到，不同审计机构出具的数据出现了较大出入。根据深圳振兴会计师事务所出具的年度审计报告，公司2009年度资产总计58.7亿元，负债总计51.1亿元，所有者权益7.61亿元。此次挂牌，评估基准日同样是2009年12月31日，但毕马威华振会计师事务所深圳分所的审计数据却显示，公司资产总计11.5亿元，评估值26.1亿元；负债总计10.6亿元；所有者权益9207万元，评估值15.6亿元，溢价约16倍。据此，标的股权对应评估值7.67亿元，挂牌价格8.2亿元较评估值又溢价5600万元。

　　据披露，深国投房产目前存在大额担保和不确定的经济损失风险，其全资子公司深圳华龙地产开发的水榭花都项目已大部分实现销售，但税务部门尚未对该项目涉及的土地增值税和所得税进行汇算清缴。截至评估基准日，该公司账面计提了土地增值税1.26亿元和所得税4934万元，但华龙地产是否需要补缴以及补缴数额均存在不确定性。深国投房产长期持有深圳水榭地产75%股权，根据2005年10月18日水榭地产股东会决议及相关协议约定，如水榭地产项目开发利润达到7亿元，在利润分配之前先向莱蒙房地产支付3.16亿元利润，根据公司的测算结果，该项目的开发利润超过7亿元，因此水榭地产将上述3.16亿元计入土地取得成本，本次评估过程中土地增值税及所得税的成本抵扣额不包括此3.16亿元。水榭地产最终实际缴纳的土地增值税、所得税数额，应以税务局最终核定数额为准。

　　值得注意的是，深国投房产持有昆明市新河民房地产北市区有限公司49%股权，本次转让标的的资产评估范围已包含了该公司资产。近期，昆明市国土部门对该公司发出了因土地延期开发处以收回闲置土地处罚的通告，现相关各方已就该事项正在与昆明市国土部门及其相关部门进行申述沟通中，上述事项可能存在不确定的经济损失风险。

　　从受让条件来看，意向受让方需为在中国内地注册并合法存续的企业法人，须为单一企业法人，不得采用联合举牌及委托方式举牌，此外，意向受让方或其控股公司应具有房地产开发经验，须提供8亿元以上的银行资金存款证明。

　　从这些条件看，华润集团旗下的上市公司万科符合条件，但持有标的公司51%股权的深圳市盛兴信息咨询有限公司已明确表示不放弃优先购买权。 (来源：上海证券报)