南京商品房预售新政约束力有限？传递不救市信号

　　昨天，本报报道了南京将启用新版《商品房预售方案》的消息，有不少房产开发人士对比新旧两份文本后发现，新方案对开发商的约束“不疼不痒”，大有空子可钻。不过楼市专家表示，新版预售方案的警示意义强烈，政府借此提醒开发商，不要以为房子不好卖政府就会放松监管，相反，房产交易过程将更加规范。

　　针对买房人最为关心的房价信息，新版的预售方案制定了这样一条规定：开发商必须填写本期拟销售商品房价格(毛坯价格)表，表格中需填写商品房的类型(住宅、商业、办公、车位、其它)，在售价一栏也需分别填写“最高价、最低价、均价”。

　　江苏乾和置业有限公司营销总监唐登洋表示，自从南京取消“一房一价”后，对于房价的监管基本是通过市场的供求关系来调控，开发商只需到房管与物价部门备案即可。

　　“通常，开发商备案的房价均为预期价格，真正开盘销售的时候，只要不超出这一价位，没有任何问题。”唐登洋表示，新版预售方案增加了“最高价、最低价和均价”三类指标，看似透明度提高了，但是在实际操作中，对开发商没有多大约束。与过去一样，只要开盘售价不超过最高价，就不会受到处罚。“即使开发商要填写房价的构成成本，这也是无从核查的一组数据，相关部门的监管力度有限。”

　　而在开盘时间的约定上，新版本的预售方案参照国家房产调控的要求，将开盘时间由过去的30天缩减为10天，而且还规定开发商必须填写具体的开售日期是领取预售许可证之后的第几天。然而，这样一条约定在一些开发商的眼里，依然不具备约束力。“江宁有一家楼盘，今年5月份便领取了预售证，结果正式开盘的日期却定在7月中旬，令人奇怪的是，这样做其实并不违规。”一位业内人士解释给记者说，该项目领证后，在限定的日期内确实开始销售了，不过买房人到售楼处了解房价信息时，销售人员会告诉你，房价虽然定了下来，但是开发商还没有制定具体的优惠信息，现在买的是高价房。何时会有优惠折扣呢？销售人员会说要到7月份，也就是该项目正式开盘的日子。这样一点也不违规，但是却非常“安全”地将开盘日从5月份拖到了7月份。“上有政策下有对策，开发商总能想出办法应对，所以无论新版预售方案增添多少条款，还是有空子可以钻的。”

　　唐登洋认为，新版预售方案对开发商的心理影响显然要大于实际效果。“现在市场依然比较冷清，房子卖不动，有人以为政府看不下去了，会托底救市了，新版预售方案给这些人打了一针清醒剂。”唐登洋说，出台这样一份新规，政府是在暗示远远没有到救市的时候，不但不会放松监管，相反，还要进一步规范房产销售，维护买房人利益。 (马祚波） (来源：扬子晚报)