大户型谁在追捧？“中产者”不再观望

　　经济观察报 记者 周亚玲“现在一个星期能卖七八套，和新政前差不多了。”北京太和保兴房地产开发有限公司总经理杨晓锋说。

　　太和保兴旗下的8哩岛项目，位于北京朝阳北路与温榆河交会处，在售项目面积都在200平方米以上，总价在500万—700万元。

　　新政初期，售楼处几乎见不到看房者，但是三个月后，销售已经恢复到新政前水平，并且“绝大部分”大户型购房者都是全款付清，体现了“中产者”的财力雄厚。

　　据亚豪机构的统计，8月，北京面积在150—200平方米和200平方米以上的新房占总成交的8.26%和9.27%，环比分别增加了3%，同时，价格分别环比上涨了3.2%和14.6%。

　　量价齐升的大户型在受谁追捧？

　　在8哩岛，记者看到一条标语：“后金融时代，钱不是在缩水就是在严重缩水。你的钱安全吗？”

　　标语旁边是一条新闻，“昨日土地拍卖现场，11号竞拍者以28.2亿元拍走了通州半壁店一幅地块，该处楼面地价突破万元。”报道日期是2010年2月25日。

　　楼价对赌协议

　　在4月新政之后，“售楼处只留下一个售楼员，有人来看房就接待一下。偶尔有一两个人来看房子，估计也就是到处乱窜的人。”杨晓锋说。

　　“我们就不主动卖了，给员工做培训，组织物业把没卖的楼盘都检查一遍，当时房子都已经是准现房了。”

　　杨晓锋认为，在当时的情况下，做营销没有用，“大势如此，怎么忽悠也不行。没想好办法，还不如不出招。当时我们一个广告都没打。”

　　直到7月，杨晓锋隐约感觉到了变化，电话明显多了，来看房的人也多了。

　　当然，剩下的楼盘不多，只有40余套，杨晓锋觉得可以行动了，提出一项“护航计划”，该计划承诺，“自签约之日起至2011年11月30日止，购房者因任何原因对本项目产品不满意，可随时向开发商提出申请，开发商将原价回购；如果1年后市场价格低于目前售价，开发商将在目前价格基础上每平方米加价2000元回购该房屋。”

　　杨晓锋心里很清楚，以200平方米计算面积，40多套房子，加价损失也就1600多万元。“这个钱对开发商来说，应该不算什么吧？”记者问杨晓锋。“但如果要回购，损失的是40套的销售。”杨晓锋说。

　　“大家都有自己的利益诉求，实际上还是买房人和开发商的关系，看看现在的售楼处，我们比谁都清楚。你再看看房租，现在房租都涨成什么样了，问题是还租不到房子。市场上70%的呼声都是无效的，他们决定不了什么。”杨晓锋说，“通州都没有万元以下的土地了。不管调控如何，也要卖个一万七八吧。不然，大家都不赚钱了。谁来开发？”

　　当然，房价低于地价的事情未必不会出现，但杨晓锋认为，“明年下半年，通州低密度的楼盘只有三四个，也不会新增多少供应了。而且以后通州的规划也不会再批容积率在2以下的楼盘了。到明年下半年，我感觉我这个楼盘二手房能到25000元/平方米。”

　　当然，北京空置率偏高也一直是个热闹的话题，杨晓锋认为，“空置的房子都不参与市场流通，何谈影响房价呢？”

　　全款付清

　　杨晓锋的销售团队对所有购房者和意向购房者的资料做过分析，他们发现，现在来买8哩岛的人身家都要上2000万才行。

　　“调控之前，有一些规模小一些的私营企业主，一年有100多万元收入，贷款也能买得起，原先就有几个雅宝路的服装摊位的老板买过这里的房子。现在，一般都要2000万身家的才能买这样的房子。因为我们的房子都是260多平方米，起码要拿出500万元左右。买这类房子的人绝大部分都是第二次、第三次买房，首付、利息都高，甚至贷不了款。所以1000万身家的人就买不了了。现在买我们房子的人绝大部分都是全款买。”

　　杨晓锋认为，因为苦于资金投向无门买楼者在8哩岛比比皆是。

　　“无论是做出口的，还是做建材的，现在国内、国外的生意都不好做。他们原来的生意都是有大把现金流的，现在规模一收缩，钱收回来了，就干脆买楼了。这次买房的，有四五个都是我们生意上的合作伙伴，做建材的。”杨晓锋告诉记者。

　　下跌过万？

　　以大户型项目为主的珠江拉维小镇最近以价格“万元跳水”闻名。珠江拉维小镇有一批96套的特价房，团购价最低1.58万元/平方米，均价1.68万元/平方米。

　　销售人员一听记者问直降万元的事情，情绪有点激动，“我们3月份那次开盘定的就是1.7万元/平方米起，现在也以这个价格为基础。降1万元，那是和最好的户型比。”记者看到，这批降价的楼盘位置更靠近小区道路。

　　记者到珠江拉维小镇的时候是9月1日（星期三）16点左右。在记者看房的50分钟内，来了7组看房的人，基本都是40岁以上的人“全家总动员”过来看。这7组看房人中，只有一对较年轻的夫妻要求看的是90平方米的户型，其余的看房者看的都是180平方米和220平方米的户型。

　　在珠江拉维小镇，一位王姓销售副经理告诉记者，有一种复式户型，加起来有220平方米，因为单价比别的大户型（指180多平方米的户型）便宜很多，还送一个50平方米的花园，卖得非常快。记者比较，这种复式户型的单价是1.8万元/平方米，该小区中心花园位置的180多平方米的大平层是2.2万元/平方米起。

　　王经理介绍：这220平方米的复式，面积大，却卖得好，除了因为价格稍便宜之外，还有一个原因是它是一个房本，受贷款的影响不大。180平方米的大平层却是两个房本，受贷款影响很大。”

　　王经理告诉记者：“现在我们着力推的就是大户型，卖得很好。上周卖了10套。90平方米的房子虽然卖得不错，却因为现在贷款难或者年轻人交不起首付，比较麻烦。买大房子的反而全款的居多，省事儿。”