“退房潮”隐现 “抢房潮”暗涌

　　受限购政策制约，原来已签订购房协议的买家不得不选择退房。

　　早报见习记者 王浩然 图

　　受限购政策制约，原来已签订购房协议的买家不得不选择退房。相反，虽然观望情绪在蔓延，但刚性需求仍跃跃欲试，改善性需求再度抬头，个别新开楼盘甚至出现抢购现象。

　　一边是‘退房潮’隐现，一边是‘抢房潮’暗涌。本来两个矛盾的表情，如今却同时出现……

　　退房潮隐忧

　　截至目前，“限购令”席卷国内十余个城市，退房潮隐忧也开始浮现。此次退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的，引发购屋者与发展商的纠纷。

　　购房者卢先生国庆期间在嘉定一楼盘签订了购房协议，并交了几万元订金。这几天他正忙着退房的事情。“不是主动退房，是被迫退房。”卢先生向早报记者坦言，“这是我第三套房。现在政策出来了，贷款贷不出，没办法，只能退房。”

　　销售人员建议“延期付款，不要退房”。但卢先生还是决定退房。

　　某楼盘的销售负责人介绍：“前几天签订了购房协议的，现在确实出现提出退房的客户多了。政策卡死，也没有办法。”

　　引发退房的就是此次二次调控新政。9月29日，国家有关部门出台五大措施，其中明确收紧信贷。10月7日，“沪12条”细则出台，限制只能购买一套。公积金管理严格，暂停对非改善型二套房公积金贷款，停止三套及以上家庭住宅公积金贷款。

　　另外据一位业内人士透露，其代理的楼盘项目中有多个项目出现5%~10%的退房率，大部分是因为贷款原因造成。

　　值得注意的是，上一拨退房是由于楼市调控导致购房者预期房价下降而出现的恐慌性退房现象。造成此次退房纠纷与以往楼市调控所产生的退房潮完全不同。

　　观望中见抢房

　　相对于不满足调控政策条件而不能申请贷款或不允许新购的投资者而言，首次置业者、改善性需求的刚性需求则在观望中看房，甚至抢房。

　　观望加剧也是不争事实。21世纪不动产上海锐丰广灵四路店经理刘小敏表示：“买家多因担心房价下跌、购房成本增高等问题，认为目前并非合适入市时机；也有少数人认为动迁房上市周期缩短，会致使市场供应增加，故想等房源选择余地更大时，再择机入市。”

　　不过，值得注意的是，虽然二次调控加剧了观望的氛围，但上海个别楼盘在开盘当天依然人气不减。上周末，全市共有超过10个项目开盘，据了解，由于推出折扣优惠，不少项目在开盘当日便售出推出房源的90%左右。

　　沈先生上周末刚签下位于浦东三林一套住宅。他对早报记者表示：“这个区域内新房中房源就这么多，家人看了这么多房子，也就这套比较满意。虽然有政策调控出台，但房子是自住，不靠这个投资赚钱。”

　　据21世纪不动产上海锐丰岭南分行经理孙鹏介绍，好房源对于刚需来说依然紧俏。从目前情况来看，对应刚性需求的120万-150万元的房源，供求仍然较为紧俏，1套挂牌房源的周均带看量在20-30组，且成交周期一般在1周以内；如遇楼层、房型、朝向较好的房源，成交周期还可缩短至4-5天。

　　值得注意的是，造成抢购现象与部分开发商的炒作也不无关系。中房信分析师薛建雄指出：“新房供应量减少，必然导致未来一段时间内成交量的减少，开发商重新采用少量多批行为。把先期积累客源化成销售成果，但是由于新政影响客源大幅减少，所以只能推少量房源以避免出现滞销状况。”

　　中房信数据显示，10月以前共有24个楼盘推出新房源，其中24个中仅星河湾、仁恒怡庭和嘉宝紫提湾三个项目的供应量超过3万平方米，其余21个项目推盘量都不达到政府3万平方米的最低推盘要求，推盘量在1.5万平方米以下楼盘就有15个之多。

　　四季度小幅调整

　　早报记者发现，目前虽然有开发商推出折扣优惠并且力度较大，但绝大多数开发商现行的折扣优惠存在覆盖面小、房源位置较差等特点。开发商优惠促销的力度、强度、广度暂未表现出来。

　　据新浪乐居调查显示，“沪12条”出台，七成房企楼盘开盘计划没有变化，延续了新政前的开盘计划。也有三成房企推迟开盘计划，认为新政刚出台，购房者或现观望，市场走向不明朗。

　　近期开盘的受访房企中，均无降价打折的计划。对于购房者期望的楼市促销政策，送面积、送装修等增加房屋附加值的促销方式，占三成。其次是，特价房、特惠房占两成。另外，25%的受访房企表示，暂无促销政策，对调控后楼市仍然充满了信心。

　　上海中原副总经理唐振东表示：“政策调控可能趋于频繁情况下，开发企业需要学会‘抢跑‘，合理设定推盘规模，力争在一个回暖周期内完成既定体量的去化。”国庆前后新一轮政策出台，是对8、9月份楼市快速回暖、房价上涨压力增大的回应。力度虽然并不是很大，但仍会使市场交易出现短暂观望。

　　对于第四季度楼市走向，唐振东表示：“在人民币升值压力难以消除背景下，楼市因政策尺度变化的调整周期会相对短暂，因此四季度虽然可能会出现成交下滑，但不会持续太久。在一线城市纷纷推出‘限购令’情况下，二三线楼市更容易成为购房的热点地区。”

　　此外，上海中原研究咨询部发现，单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去化机会。在跟踪一、二手多个交易案例后还发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。