广州一手住房均价同比上升五成 首破1.5万大关

　　10月份,广州市十区一手住宅交易面积为53.72万平方米,同比减少2.1%,环比增加14.7%。广州市十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米,同比上升49.6%,环比上升29.8%。这也是广州全市一手住房均价首次冲破1.5万元大关。数据还显示,10月广州市十区新建商品住宅网上签约面 积为156.68万平方米,同比增加92.1%,环比增加93.8%。其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计网上签约50.35万平方米,同比增加3.9%,环比增加35.4%。

　　专家分析,10月楼价创出历史新高,受多种因素合力影响。由于10月无论在供应上还是需求上都是历来的销售旺季,而由于新政限购效应,部分买家抢闸出手,反而促进成交大升。在高端买家集中力捧之下,中心六区成交上升特别是天河区成交大幅攀升,导致10月一手住宅交易登记出现较大升幅。

　　市国土房管局分析指出,广州限购政策对当月签约量有明显影响,10月15日后广州十区在此后连续十天里平均每日签约面积仅为2.45万平方米,比9月份减少6.0%,限购政策发布之后,签约均价为12056元/平方米,比9月份下降9.9%。而中原地产项目部总经理黄韬认为,新政对楼市成交量的作用,将在11和12月份得到验证。

　　世联地产的研究则认为,尽管这次9·29新政,加息等因素对房地产市场影响很大,但是短时期内,想做到“价跌”还是很困难。如果这段时间内还没有达到调控成效的话,限购令有可能会更长时间执行下去,且不排除更严厉的政策出台,如房产税很有可能是下一轮调控的主要手段。此外,通货膨胀因素,也导致在年底可能出现进一步的加息,同时限购城市呈现出向二三线城市蔓延的迹象。若上述政策在未来进一步叠加在一起,或许会迎来楼市的“量价齐跌”。南方日报记者李广军

　　原因解析

　　高价盘拉高均价

　　广州中心六区成交上升特别是天河区交易登记量大幅攀升,导致10月的一手住宅交易登记出现较大升幅。广州市国土房管局的分析报告显示,上月天河区出现价量齐升的增长态势。该区成交均价增至23301元/平方米,均价增幅为19.6%,一手住宅成交面积环比翻番。

　　报告指出,10月广州一手住宅交易登记均价环比出现较大升幅,主要是成交结构性变化影响所致。中心六区成交占比10月份上升15.9个百分点,其中天河区交易登记量变化最大,由9月的4万平方米猛增至13万平方米。而该区域内的楼盘万菱汇上月批量成交400多套,另外,凯旋新世界广场、汇景新城两个高端楼盘项目10月集中进行交易登记,也在一定程度上影响区域甚至全市的一手住宅均价水平。

　　种种数据都显示,近期政府出台的一系列新政细则,使广州楼市的成交量相对受到抑制,而成交均价上升,一方面是受中心六区价格普遍微升的影响；另一方面,由于总量下滑,部分高价个盘的成交对于区域的影响力就明显增强。如凯旋新世界的10月成交,对于该月的天河区乃至整个广州楼市的均价都有一定影响。而南沙奥园在11月首周成交的四套均价超过3.4万元/平方米的豪宅别墅,大大拉升了当周整个南沙区的均价,使南沙区域成交均价环比上涨72.83%。此外,近期萝岗、花都、增城的成交均价微升,影响了整个外围区域的成交均价,使其呈现上升趋势。

　　由于部分买家在限购的压力下,倾向选择更具有投资升值潜力的物业出手,在户型面积上也宁愿一步到位,结果反而促成了部分市中心优质项目的成交,进而拉动成交均价的上涨。在这类买家看来,市中心成交增长一方面由于其交通、资源方面的优势,使得在只能新购一套的限购条件下,受到更多自住需求的青睐；另一方面市中心可开发土地越发紧缺,市中心物业价值越发突出,这已是市场的共识,必定持续吸引市场的投资保值需求。

　　南方日报记者李广军

　　亚运城集中签约催升成交面积

　　10月广州十区新建商品住宅网上签约面积为156.68万平方米,同比增加92.1%,环比增加93.8%；其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计网上签约50.35万平方米,同比增加3.9%,环比增加35.4%。

　　其中,番禺区亚运城项目于10月开始销售,技术官员村、媒体村、运动员村合计签约30.02万平方米,签约面积占区域比重近五成,对区域签约量的增加影响明显。值得留意的是,到11月18日为止,阳光家缘的统计数据显示,亚运城的已签约套数已经达到了3478套,成交面积达32.48万平方米,影响仍在继续。

　　数据还显示,10月份广州十区二市一手住宅共成交183.8万平方米,均价11636元/平方米。延续了“金九银十”效应,10月成交成为2010年度至今销售最佳的月份,但受到9月新一轮调控压抑均价受到影响降幅,而且客户争相在广州“限购令”细则出台之前签约,因此令10月成交量大增。

　　南方日报记者关丽

　　抢闸限购突击置业

　　来自广州房地产交易中心的统计,限购政策出台之前,许多市民都抓紧时间到房地产交易中心办理相关业务。“10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套”,广州限购令酝酿出台前夜,一手住宅网签量暴增到半年来的新高点。

　　尽管“二次调控”和限购令等众多限制政策都在10月前后现身,但这些政策目前为止还没有在数据上让楼市退烧。相反的,10月份广州网签总数创下今年以来的新高。事实上,今年9月广州楼市成交量已处高位,但10月却是在9月的基础上翻了将近一倍。

　　由于绝大多数楼盘因为担心出现更多宏观调控政策以及避开亚运的影响,纷纷在9月底10月初抢闸推售,再加上很多业主为了赶“限购令”实施前的尾班车而急忙签约购房。阳光家缘统计显示,10月1日-31日,广州市(十区二县)网签成交17214套,环比增加38%；网签销售面积为185.3万平方米,环比增加45.1%；网签金额约216.68亿元,环比上月的158.06亿元增加37.1%。不过价格方面,网签成交均价约为11695元/平方米,环比下跌5.5%。

　　合富辉煌首席分析师龙斌认为,10月广州网签数创历史新高,这基本是限购的功劳,因为政策把原本其他时间网签的都集中到这一时段,还不反映市场火爆。不过,数据说明,目前四五万套的存量房其实不多,一两个月就可以被市场完全消化,如果需求激活,供求关系其实是偏紧张的。按照限购新政规定,常住非户籍家庭只能新购1套商品住宅。为规避这条政策,广州近来有不少外地购房人想出突击补交一年社保的方法。

　　据悉,目前广州的限购令并没有把从化、增城等地区的楼盘纳入范围内,反倒成了这两地楼盘的一大利好。此外,暂时没有限购措施的周边城市,如佛山、中山等,也纷纷打起广州客的主意。

　　南方日报记者吴旦颖

　　历史回顾

　　楼价不断攀新高的动力何在?

　　秋季向来是楼市的丰收月,“金九银十”是开发商赚得盆满钵满的旺季。即使在“限购令”等连锁新政的打压下,今年10月楼市依旧火爆,当月广州网签总数创下今年以来的新高。事实上,今年9月广州楼市成交量已处高位,但10月却是在9月的基础上翻了将近一倍。

　　来看看去年10月的情况。去年金九和银十异位,10月份的广州楼市表现出持续攀升的势头,交易情况更加热烈。虽然并未回复到去年上半年一手住宅的成交量连连突破万套的水平,但10月份售房总数8985是自从7月份(阳光家缘官网系统升级)以来的最高位,一手住宅网签成交量为8985套,比9月份的网签总数7165套增加了1820套,涨幅达25.4%。而价格方面,从进入广州十二区成交均价的监控来看,价格高低排名先后的状况还是很稳定的,前四位依然是市中心、老城区的天河、越秀、海珠、荔湾,成交均价在13000元/平方米以上；价格最低的四位是增城、花都、南沙、从化,均是保持在五字头的均价水平。

　　难怪国务院总理温家宝11月14日在视察澳门时说,给楼市降温是件很困难的事情,“内地房价左一个(国)十条,右一个(国)五条,就是压不下来”。温总理甚至支招:“如果真的买不到房,可以考虑先租的办法。”

　　今年以来,楼市调控政策不断,尤其是10月的连环新政之后催生的“限购令”,本意是为楼市降温,却逼出了“抢闸突击”,还激发了“历史新高”。虽然看似房价微跌,但如果计入增城和从化两个县级市,十区两市均价为11889元/平方米,环比上涨了4.66%。分析显示,除了荔湾区价格有所下滑外,其他区域价格均呈现不同程度的涨幅。

　　小肖和先生都在天河城附近上班,从中山八路到东圃,找了两三年房,眼看手里的储蓄没增长多少,房价却是不停往上涨,“去年在广利路的三房电梯楼一万五左右还能找到不少,今年没有两万根本不用谈。”可统计数据说房价跌了,业内人士解惑:成交价格下降,那是因为大量郊区盘的稀释作用,并非真正体现了房价走势。

　　可是,明明大家都喊房价高,买不起,为什么楼价新高不停在诞生?为什么回过头来看,“过去”的楼价永远只是“新高”的基准线?而楼价不断攀高的动力又何在?

　　“现在物价上涨很快,钱放在银行就是等着贬值,放在股市好不容易解套又怕被套牢。不如买套房实在。”在深圳工作的广州人小赵最近在广州老城区又买了一套房,因为父母的一笔公积金还没动用,加上对于货币购买力贬值的恐慌,觉得还是有套房子拿在手上最安全,“即使放租的话,租金也会随着物价变化上涨,至少房子是实实在在的。”

　　南方日报记者吴旦颖

　　最新动态

　　“限外”再次被强调

　　国家住建部和外汇管理局11月15日联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》,规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。两部门要求,各地房地产主管部门还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居住的证明。境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。而在境外机构方面,文件也同样增设了查验资质环节,包括:有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

　　早在2006年7月,建设部等六部门发布的171号文,就明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房,不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制,并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。但该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数,也没有对境外机构进行专门设限。

　　而在近期出台的广州版“限购令”新政细则中,也同样对“限外”这一条进行了重申。其内容明确为:常住的非户籍只能购买一套商品住宅,非常住的外地家庭不可以在本市购买商品住房,境外机构和个人住房严格按照住建部等部门2006年171号文有关的政策执行。

　　专家分析“限外”近期再次被强调的背景,在于11月4日美联储启动第二轮定量宽松政策,再次释放6000亿美元巨量流动性。这一举动无疑将加速国际热钱寻找投资高地,而中国成为这类热钱的重点目标,其中又以中国的房地产市场为重中之重。对于政策出台对楼市的影响,中国房地产学会副会长陈国强认为,目前北京、上海等一线城市确有境外人士在高端住宅市场购买多套住房的现象。随着政策的出台,他预期将会对部分城市的高端住宅市场有一定的影响。

　　南方日报记者李广军

　　市场走向

　　再加息利空高悬,购房热情靠什么支撑?

　　尽管加息利空高悬,但仍未压制部分买家的购房热情。本周重点城市一手住宅成交整体维持平稳,中原地产研究部对10个城市的监测数据显示,其总成交量环比微增1%,多数城市与上周相比波动不大,幅度在2成以内。仅北京、杭州两市出现41%和55%大幅增加,均与前期的积压需求在近期供应加大后集中入市有关。北京10月份新房供应量比9月有3成的下降,但进入11月供应明显放量,前10天即有11个住宅项目获得预售许可证,上市量达25万平方米。受此推动,北京新房成交已连续两周大幅回升,本周36万平方米的成交量仅次于9月最后一周的水平,为近期的高位。杭州在“限购令”出台后成交持续低迷,而10月最后3天,共有12个项目近30万平方米集中入市,促成了本周成交的大幅回升。目前,虽然住宅成交量在“限购令”等调控政策的抑制下维持低位,但各地市场上的需求仍较旺盛。中原监测的数据显示,9月底新政出台后,一线城市二手市场的新增客源量并未出现下降。正因为潜在需求的积压,市场上新房供应量一旦出现大幅增加,均能引发成交量的短期回升。

　　而来自国家统计局的数据显示,虽然10月份处在政策调控的压力之下,全国商品住宅的销售面积环比下降了11%,但同比仍有15%的增长。对比4月新政后全国各类城市新房销售面积变化情况,5至8月,全国新房销量同比下降10%,其中一线四大城市下降65%,杭州、天津、成都、重庆等二线中较发达的城市下降44%,其他城市仅有约4%的下降,所受影响甚小。

　　由于对未来新政出台的不明朗前景,以及对房价越调越涨的忧虑,反而刺激了部分买家选择紧急出手,这其中既有末班车效应、也有“一步到位”的心理因素。由于自2006年以来,房价在调控之下仍年年上涨,使得一些买家认定,眼下时隐时现的加息利空因素,反而将成为入市的好时机。