建仓屯粮：逐水而居

　　前言： “上善若水。水善利万物而不争,故几于道。居善地,心善渊,与善仁,言善信,正善治,事善能,动善时。夫唯不争,故无尤。”——出自老子《道德经》

　　水之“利万物而不争”的高贵品性自古就深得人心，以致“逐水而居”成为中国传统择业置地首选要素。而今，“逐水而居”的道理更上升至人居环境的高度，除满足“刚性需求”外，更兼顾购房者养老、投资等多方面需求，成为引领中国房地产投资的潮流指标，更是逐渐走向成熟的房产投资人的重要标志。

　　然而时值“房产调控年”，面对接连不断的宏观调控“猛药”，曾经热情高企的购房人开始心存徬徨，一线大城市的“限购令”、“限外令”及动辄三、四万每平米的咋舌房价，更令“刚性需求”者望而却步。那么，未来中国房地产市场是否风光依旧？作为普通投资者，买房还是为数不多的高回报投资品种吗？新形势下又将如何进行房产投资布局？

　　明年房价仍看涨

　　11月25日在北京出席“搜狐企业家论坛”的华远集团董事长任志强一句“放下幻想，房价不会降”可谓一石激起千层浪，引起社会热议。

　　“其实他说的都是实话，只不过很多人并没意识到。”一位不愿透露姓名的知名证券公司房地产资深分析师直言同意任志强的判断。

　　任志强的理由是：通读今年房产调控三个文件，并无一条提到降房价。“文件上写的很清楚，要遏制部分城市房价过快上涨，但没说一定要下降。”任志强直言新闻媒体不要拿“史上最严厉的调控政策”之类的说法误导百姓，以为政府要打压开发商。而对普通购房者来说，最核心的问题是要搞清政府调控房地产的真正用意，调控“是为缓解通胀压力，如果我们面临巨大的通胀压力，可能就得调控，因为压不住资产价格，通胀问题就会严重！”

　　而那位资深房地产分析师预计，未来房价会呈现高位震荡态势，但总体趋势仍向上。“因为基本供求面并未改变。根据相关统计，自2007年起国内土地购置面积就在下滑，供给量一直上不来，这决定了新房数量近两年不可能很快增长。另一方面，开发商的资金来源又很充足。近几年，国家的M2（货币供应量）增长率一直保持在15%以上，房产开发商并不缺钱，我们这两年也没听说哪家开发商走到穷途末路，出现资金链断裂的情况。反倒是像万科、金地这样的龙头企业成长很快，而经历了金融危机的考验，大部分开发商已适应了2010年的宏调政策，也对此有充足心理准备。”

　　拥有十多年房产投资史的资深投资人刘剑女士也看涨未来房价，“早在2005年我就预测北京房价在未来十五年都呈上涨趋势，今年虽然经历调控，我仍坚定认为十年内房价都不会降。只是会因政策影响有些波动而已。”

　　摩根大通董事总经理李晶则预计本年度房地产销售的旺季已经过去，年底前一手房销售量有可能从10月份的高位下降30-40%左右，不过她强调“交易量下滑对开发商的影响并不大，大部分开发商已完成全年销售目标”，而与去年相比，房地产商盈利情况较好，2011年则有些不确定性。李晶更强调，在一线城市，特别是上海、北京，交易量会下降的较为明显，但二三线城市下降幅度则不大，而且房价更为坚挺，不大可能出现大幅回落现象。

　　“退居二线”更保险

　　在李晶看来，二三线城市其实是此次房产紧缩政策的受益者。“因受调控政策影响大的一线城市有大量资金正慢慢流向二三线城市，而这些地区因房价偏低，刚性需求又旺，所以其房价在未来一段时间还有上升的可能。”

　　长期从事房地产投资研究的北京中恒信律师事务所杨向东律师也坦言二三线城市会在未来有更高的投资回报率。他认为，投资房地产应主要考虑收益率、风险、融资难度及房价上涨空间几大要素。“相对于已涨幅过大的北上广深等一线城市来说，二三线城市目前房屋单价基本在每平米一万元以下，即使一次性付款，融资难度也不太大，又不受‘限购令’或‘限外令’的制约，同时很多二三线城市目前正经历城市化，刚性需求较大，又因价格相对不高，所以总体投资风险小，租金收益率也比一线城市高，房价上涨空间还会更大一些。”

　　某证券公司资深房地产分析师对二三线城市房产投资做过专门研究，他认为，与一线城市相比，二三线城市的房价收入比更健康，城市化进程也在不断加快，同时它的土地成本不高，降价压力又小，所以相对看好未来二三线城市的房产市场。

　　这位分析师表示，界定二三线城市的主要指标是大开发商的进驻比，“若大开发商全部进驻，肯定是一线城市，若只有部分大开发商进驻，那基本属二线城市，如果是个别甚至没有大开发商进驻，则基本属三线城市。当然还要结合当地GDP及人口数量而定。”他认为，在选购二三线城市的地产项目时，主要看地理位置（是否属城市核心区域）、与城市规划是否相契合以及开发商的性质（是满足品质改善性需求的开发商，还是满足城市化发展布局的开发商，抑或以商业地产为主的开发商）。

　　而杨向东建议，选择二三线城市房产项目时一要看宏观政策；二是进行项目实地考察。“选择二三线城市一定要与国家宏观发展战略结合，比如重庆两江新区开发、成渝城乡一体化、安徽产业转移政策、湖南长株潭开发、天津滨海新区等等都会带动当地楼盘热销。”而实地考察也会得到很多有用信息，杨向东认为，在做好城市定位后，应首先考察大开发商的楼盘。关注楼盘的品质和价格。之后再去考察本地开发商的楼盘，同样关注其品质和房价。“一般在看盘过程中，基本可以摸清当地消费能力及市场需求，并了解到一些基本数据，比如本地人与外地人在楼盘中的占比，本地人的需求种类（是解决住房还是改善住房）等。”

　　“在二三线布局房产，可以像炒股那样高抛低吸，并基本可以保证重回低点接到盘，这在北京等一线城市是不可想象的，因此二三线投资更保险。”杨向东表示。

　　而李晶预计，明年二季度房产市场将全面恢复，“因为需求量很大很大。”

　　“逐水而居”宜人更宜业

　　在房地产市场跌荡起伏的过程中，中国房产投资者已在不断成长中日渐走向成熟。

　　“专业投资者早已不再纠结于房价是涨还是跌这种问题了，他们看的更远，也比一般人意识的更早一些。这就像炒股一样，当牛市即将到来之际，高水平的投资者早已完成建仓布局的工作。现在，当不少人还在憧憬‘面朝大海，春暖花开’的理想之所时，很多投资者却像我们的祖先那样开始‘逐水而居’，也就是沿河、沿江、沿湖选择投资理想地。”某资深房地产投资人表示。

　　“若从历史角度看，我们的祖先以及世界三大文明的发源地都在大江大河流域。”武汉大学水研究院副院长、教授伍新木表示：“人类很早就懂得逐水而居的道理，这也是古代文明的重要特征。因为水边的气候与环境最适合人类生存。而从风水或人居环境看，水对人类的宜居也起到重要作用，人类对淡水的依赖更使得水边成为人类居住首选地。”

　　一位资深投资人则坦言，同样是水，海水与淡水又大为不同，“逐水而居”还是强调要在江河湖泊等淡水边置地。“前些年人们总是热衷于购买海边的房子，认为那里才是最宜居的地方，现在这种观念正在发生微妙改变：因为根据中国国情，不少海滨城市又是重要的工业区，而临海的工业区往往会产生霾，不利于环保。所以，除了像三亚这样的纯旅游城市，不建议大家在工业密集的海边置业。”

　　而伍教授认为，“逐水而居”的核心理念透射出的是水的生态价值，这也是近些年来业界对于水的最新认识，“水已不仅要满足工业、民用需要，更有生态需要，我们现在对西部缺水地区进行调水工作，很大程度是为满足生态补水的需要，以阻止这一地区沙漠化。而未来我们更要从宏观水循环角度满足全国的生态补水需求。”

　　伍教授认为，在这一总体发展趋势下，宜居地当然离不开水。“因此未来房产建设，在不影响生态环境的情况下，要尽量临水。如果当地条件无法临水，可以通过打造实地水景观的方式，实现临水目标。”伍教授认为，随着人们对水的生态需求不断提高，房产项目临水有利于未来升值，尤其在北京这种缺水城市，引水渠沿岸、近水景的房产会更热销，且价格更贵。

　　这一结论得到投资人刘剑的验证，两年前她在奥运公园附近购进几处房产，“我选的大部分是西向房，很多人不理解为什么我不选南北或朝东的房子。因为我看中了西边的近水公园景观，而其他方位不是沿街就是靠近地铁站，后来我卖出这些房时，还是西向房最好卖。”

　　而杨向东近段时间看好的几大二三线房产项目也不约而同位于临水地，包括浙江嘉兴、江苏无锡、镇江、安徽芜湖、湖北宜昌及四川绵阳、乐山、宜宾等城市。但他并不看好珠江流域的广东佛山，“它是陶瓷工业基地，从环保角度不适合投资。我倒是看好同为广东省的湛江，一是它并非典型工业城市，二是未来经由此地直通海南的跨海大桥可将其与海口相连，从而有利于此地的地产升值。”杨向东同时特别看好“逐水而居”的理想之地杭州周边。而江西九江则是他眼中的“黑马”，“这个地区沿江，交通又便利，是重要的枢纽城市，未来有可能成为游资炒作的热门地区。”（作者：石璐）

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