地产政策白忙一年？

来源:第一财经周刊

2011年01月03日14:17

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　　在中国越调越涨的房价面前，中国政府还会有更多的办法吗？

　　人们总认为宏观调控最痛苦的例子莫过于按下葫芦浮起瓢。但事实上，如果看看中国的房地产市场，那就会发现这根本不算什么痛苦—中国的房地产一直在上演一出“葫芦怎么也按不下来”的戏码。

　　2010年被称为中国房地产除2008年以外的又一个调控年。但这个政策频出的调控年，甚至连地价都没有压下来。

　　根据中原地产的数据显示，截至2010年12月16日，12个重点城市（沪广深津等）土地出让金合计达到7000亿元，较2009年全年水平提高28%。随后12月21日，北京CBD核心区Z15地块又诞生了一个新地王—中信集团，成交价63亿元，再次刷新了北京总价地王的记录。

　　总体地价的攀升还有可能是因为投入流通的地块增加了，但刷新的地王记录则起码证明了开发商依然资金充裕，而高地价反过来会推高房价，因为开发商最大的成本上升了。

　　这也就是说，2010年下半年的那些打击开发商资金链的政策失效了。下半年先是为防止已上市的开发商利用增发再次从二级市场上圈钱，证监会推迟了开发商的增发项目并让门槛增高；随后要求银行收紧对开发商的贷款，甚至在信托市场上，银监会叫停与开发商合作的信托项目，因为这被认为银行变相提供开发商贷款—但这些政策都没用。这其中，不让国企成为房价上涨的另一个推手也没有收到预期效果—北京的新地王是中信集团则证明了这一点。如同华远集团总裁任志强所说的那样，开发商的资金链依然充裕。国企也依然有更多的闲置资金可以投入。

　　此外，令人遗憾的是，为打击投机买房行为的政策也没有收到预期的效果：政策制定者对多套房拥有者提高了房贷比例，并且在部分城市限制购买多套住宅。这个政策一出台便顶着诸多骂名，比如让“市场经济倒退”，或者是“搞饥饿营销怎么可能把房价降低”，尽管如此，这个艰难的决定也没有收到忍辱负重该有的效果—在房屋交易中，有60%的购房者选择了全款购买，并且房地产交易量也没有萎缩，70个大中城市房价仅在7月、8月两个月持平，但9月、10月、11月还是出现了0.5%左右的环比上涨。大部分开发商提前三个月完成了销售任务。

　　这些政策没有取得预想的效果，那么政府就应该考虑试试其他政策：比如让需求降低，可以尝试更多的保障性住房与更多的投资渠道，而最重要的则是让通货膨胀低于预期—不要指望房产税，这个让地方财政多一项收入来源的政策，受益的肯定不是普通购房者。

　　2010年密集的房地产调控政策

　　3月18日国资委：要求78家非地产主业央企15天制订出退出方案

　　4月11日银监会：银行不得对投资机构发放购房贷款

　　4月15日国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%

　　4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

　　4月20日住建部：未获预售许可证项目开发商不得收取定金

　　6月4日住建部：关于规范第二套住房认定标准的通知

　　6月13日住建部：关于加快发展公共租赁住房的指导意见

　　6月21日国土部：7月份保障房工地情况将对外公布

　　6月23日十部委：整治重点项目建设违法用地

　　7月6日国土部：系统清理房地产闲置土地