2011告别零融资：地产融资多元 基金为代表

　　2010年房地产私募基金成行业宠儿，房地产信托不可或缺，海外融资掀热潮

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云 刘翔/文

　　日历虽然翻过2010年，但是房地产大佬们却不能忘记——在这个情况复杂的年份里，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零。因此也有人称2010年为房地产行业“零融资”之年。

　　2011年，这一情况是否会改变？

　　几乎所有的房地产企业在2010年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日，但是为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，将“子弹”打了出去，在2010年里拿地。

　　如果2011年情况没有改善，房地产企业的资金链将从紧张转向断裂。

　　多元化融资

　　房地产作为资产密集型行业，融资问题在某种意义上，决定了行业未来的发展状况。而政府调控了一年，各方面政策不断施压，让房地产企业在前行的道路上，感到压力倍增。

　　据公开数据，2010年前三季度，A股融资金额为3981亿元，增发、配股等再融资金额为1477亿元，而两笔庞大的数字里，没有一笔是房地产企业的融资。可见，房地产企业在国内资本市场融资遭遇到了前所未有的困境。

　　数据显示，2010年共有32家房地产企业公布定向增发预案，预计增发数量达到82亿股，共计募集资金达731.74亿元，但年度内尚无一例增发获得成功。

　　2010年，银行信贷政策不断紧缩，央行年内2次加息，6次上调银行准备金率，使房企融资面临不小冲击。

　　中国社科院金融所研究员易宪容表示，预计2011年货币政策将由适度宽松转向稳健，这些都迫使房企寻找新的融资渠道。

　　政策调控将成为房地产行业面临的常态，而有实力的房企仍在积极探索有效的融资渠道。眼下，房地产私募基金已成为行业的宠儿，房地产信托也成为行业不可或缺的融资工具。此外，海外融资也一度掀起热潮。

　　目前，房地产基金已经受到越来越多的金融机构、大型房地产企业集团及相关人士的关注和参与。2010年被地产业人士称为“基金元年”。未来，以房地产基金为代表的多元化融资，将成为地产行业的发展趋势，能有效缓解过去融资渠道单一，可能造成的金融风险。

　　融资创新

　　2011年房地产行业融资将如何创新，这是摆在所有房地产企业面前的难题，唯一的出路就是更多的金融创新。

　　值得注意的是，很多职业经理人开始创立了房地产投资基金等渠道。在2011年，这些私募形式的房地产融资，将会发挥很大作用。

　　一位房地产业内人士表示，有实力进行信托融资、海外融资的开发商毕竟还是少数，中小型房企则必须另辟蹊径，部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资。

　　中国社科院研究员牛凤瑞表示，未来，我国信用风险评估系统建立也非常重要。在此体系下，企业通过发布新的票据筹集资金，偿还票据，这样能够为行业提供一个长期稳定的资金来源。此外，商业银行贷款形式也非常灵活。

　　目前，我国大量通过房屋预售款作为主要资金来源，国内贷款、预售款占房地产开发资金比例的70%，而政府在房地产行业调控下，对预售资金也采取了相关监管办法。2010年12月1日，北京实施的商品房预售资金监管条例，就对预售资金的融资方式进行限制。

　　上述业内人士表示，房地产公司的资金来源仍然以银行贷款为主，基本上保持在80%以上的水平。在缺乏长期融资渠道和稳定资金来源的情况下，房地产市场走势必然是呈现出：

　　当资金充裕时、楼市火爆，房价被推高后会招来政策调控的打压，然后政策调控将资金紧缩，如此周而复始。

　　跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，会带来以下问题：银行体系积累过多的金融风险、优秀企业信用优势难以体现，预售款承担过多融资功能，地产行业打压又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。

　　肖莉表示，在融资渠道创新上，希望发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资的依赖。

　　此外，向民间资本开发更多投资领域，加大对债券的支持力度，提高债券发行效率，可以考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。