在紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应加大等多重效应的叠加下，房企资金趋紧已成必然的，随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。
持续一年多的楼市调控，房企的业绩到底如何呢？
3月8日，万科公布
高压下的业绩大增
对于过去一年的房地产形势，万科和保利的年报中有着这样的描述，楼市的调控措施密集出台，从去年4月的“新国十条”，到9月底的“国五条”，再到今年1月出台的“新国八条”，政策层层加码。“差别化房贷政策、增加住房有效供应、扩大限购范围、落实住房保障、稳定房价约谈问责机制以及试点房产税，系列调控政策的叠加，对市场产生较大影响。”
万科的报告显示，调控政策使得购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降，尤其是在去年10—12月间，客户购房资金中来自银行贷款的比例下降至41%，为近年来的历史低点。
但持续一年多的高压政策，仍难掩房企大佬们的飘红业绩。
万科年报显示，2010年，公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。保利的销售业绩也再创新高，去年实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。
据媒体统计，截至3月9日，沪深两市共有21家房企（按证监会行业统计分类）公布了2010年年报，其中实现盈利的公司达到了20家，仅ST兴业一家亏损。而在这20家盈利的房企中，又16家公司的业绩取得了同比增长，这也意味着在已披露年报的房企中，有近八成的公司实现了业绩增长。
对于业绩的大幅增长，万科的年报指出，这首先得益于公司在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，其次是贯彻快速开发、快速销售的经营策略，进一步提高项目经营效率，缩短项目从获取到开工的平均周期。“公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模，持续发展能力显著提升，同时进一步加大商业地产经营力度。”保利的报告如是表示。
负债下的融资潮
与上述上市房企业绩增长相伴的是，部分房企对资金的渴求。
3月7日的公告显示，宝龙地产控股有限公司计划发行人民币7.5亿元的3年期人民币债券，所筹资金将用于现有和新房地产项目的融资以及补充一般营运资金。
此前的3月2日，国际评级机构穆迪和标普分别授予龙湖地产的评级展望均为稳定。有分析人士指出，国际机构给予上市企业评级，很有可能是该企业近期在国际资本市场上有动作。“龙湖可能会于近期发债，其中的一个主要原因是，内地调控逐步严格，房企为了准备充分的现金流，在目前国际发债时间窗口开启的时候进行融资，正是时候。”
事实上，自今年初以来，上市房企争相通过融资、贷款、发债等多种形式，在海外“找钱”的动作一直都在进行。1月份，包括雅居乐、合生创展、中骏置业等众多房企在内，已经通过发行票据和签订贷款协议，筹集了上百亿元的资金。一方面是为了应对国内的宏观调控以及信贷收紧的预期；另一个是为了加快公司扩张的速度，筹备必须的资金。
而在2月份，香港合和实业有限公司、信和置业和九龙仓等房企，则尝试从银行获取的贷款，贷款年限集中在3-4年内。
房企争相融资的背后，是负债的迅速增长。万科的年报显示，受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%。而保利的负债也不容乐观，报告显示，公司年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高。“目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。”
国泰君安分析师指出。近期穆迪报告更是对世茂地产提出警示，世茂地产的流动资金尚算充裕，但因其在去年大举购地，斥资人民币200亿元购得14幅地块，这对其现金流产生了额外的负担。“世茂地产的债务杠杆相对较高，加上即将支付庞大的土地金，如果继续执行上述收购性战略，而同时未能达到销售目标，或者无法降低其负债杠杆率。”
资金趋紧是必然
面对近期各地相继出台“限购令”，政策调控有增无减的形势，不少开发商也开始谨慎看待今年的房地产市场。
事实上，市场已经率先作出了反应，房企的销售已经呈下滑趋势。雅居乐今年首两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产的公告也显示，2月份的合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%。国内房地产老大万科2月的销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。万科董事会秘书谭华杰称，2月份销售可能出现较大幅度的环比下降；另一方面2月受春节假期的影响，是住宅市场成交的传统淡季。
对于未来的形势，万科的年报显示，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。“今年行业可用的资金肯定下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。”谭华杰在深圳召开公司2010年全年业绩发布会表示。
为应对经营环境可能发生的变化，万科在年报中指出，2011年公司将紧密围绕客户和市场，继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，以“新开盘当月认购率60％以上”为销售指导原则，综合运用多种手段积极促销，加速回款，在确保经营安全的同时，推动业绩跑赢大市。
保利则认为，2011年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动；面对复杂的市场形势，将顺应市场调整变化，贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，确保经营任务的完成。
“由于去年上市房企和国企及央企等大型房企取得良好的销售业绩和融资渠道多及有融资背景等房地产项目资本金未上调，采取死扛调控不愿降价的态度。虽然目前部分房企以观望为主，但随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。”地产业人士谢逸枫表示。
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