楼市限购下 杭州房产信托风生水起

　　房地产信托成香饽饽

　　样本：小楼，急着投资收益高的理财产品

　　前两天，杭州姑娘小楼的一个朋友，在闲谈时告诉她一个消息：某知名房产公司在做内部集资，她具体打听后得知，这个公司的借贷年利率是12%，借款期为两年，通过信托方式，到时候连本带息还清。也就是说 ，你如果借100万元，一年后能得到12万元利息，两年复利可以达到25%，也就是说，到时候，你可以赚到25万元。

　　“我们也去投点，我觉得不错。”朋友手头有原本打算用来买房的一些资金，但因为怕成为“房奴”影响生活质量而迟迟没有下手，现在楼市行情不好了，她也就更加不急了。

　　小楼很动心。作为一个对理财还比较有兴趣的人，经常想要把她手头上一些闲散资金找点出路。她在手机上有意识地订了一些理财方面的信息，最近她也收到一些银行理财产品的信息，但是年收益率一般都在3.8%-4.5%左右，比银行存款利息自然要高一些，但是还不足以打动她。

　　另外，她也在市面上看到一些金融机构在发信托产品，但那个门槛挺高的，动不动就要100万元甚至更高，并且私人去做的话还有名额限制，不像这家公司，钱多少都可以投，非常方便。

　　朋友说，那家房产公司的内部集资已经好多年，收益还是挺稳定的。虽然现在销售形势不好，但公司大，应该问题不大。她说看看能不能找个熟人，投资一点。不过后来她告诉小楼，这个公司的集资已经结束，只能等其他机会了。

　　房产股权投资成新渠道

　　样本：钱经理，代理房产股权投资项目

　　“300万元真的可以做开发商吗？”最近周先生看到杭州某房产代理机构推出了一款参与房地产开发的房地产股权投资项目，这个投资项目名为“创新投资理财产品，房地产股权投资，300万做开发商，参与房地产开发，乐享开发回报”。

　　记者联系上了该代理公司的钱经理，钱经理表示：“现在许多有资金实力的客户受到限购令的影响都不能买房了，但是又有投资需求，我们的房产信托和股权投资产品就是针对这部分客户的。”钱经理说，代理公司只是中介，确切的协议要和相对应的基金公司签。

　　在宣传单页上，记者看到，本支“房地产股权投资理财产品”的主要条款，基金目标规模为3亿元；基金年限是3+1年，1年延长由全体投资人决定；法律形式为有限合伙；基金发起人为某知名上市房地产企业、房地产百强企业前十名，中国最具价值地产上市企业；基金管理人为基金发起人的全资子公司；投资人的投资规模为最低认购规模300万元起，超出部分以50万元的整数倍增加；收益分配为基金年净收益达到10%的前提下，普通合伙人享受业绩分成，对于基金年净收益超过10%的超额收益，提取20%的业绩分成。

　　根据钱经理的介绍，根据投资时间和投资项目的不同，客户的年收益率预计在7%-20%之间。“现在来咨询的客户还是挺多的，马上我们在杭州有专门的说明会，也有不少客户会参加。”

　　据了解，房地产股权投资通常采用有限合伙制，即由专业的基金管理人才或机构担任有限合伙型房地产投资基金的普通合伙人，负责基金的管理；拥有资本的人担任有限合伙人，是主要出资人，但不参与基金的日常管理。有限合伙型房地产投资基金从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取投资收益，通过利润分成机制，促使普通合伙人管理好基金，最终分享房地产行业的投资回报。

　　一位业内人士认为，作为高速发展的最大的发展中国家，中国的房地产行业将长期持续稳定发展。目前，尽管房地产行业在进行调整，但整个发展趋势仍然看好，其市场空间超过世界上的任何其他国家，蕴含着无数的投资机会。决定中国房地产业发展的三大关键因素包括：庞大的人口规模及持续的人口增长，持续的城镇化进程，以及每年平均超过8%的持续的经济增长。伴随房地产行业的发展，房地产金融将迎来创新发展的大好机遇。

　　房地产行业是一个资本密集型行业。长期以来，我国的房地产开发对银行的依赖度超过70%，而在发达国家，房地产资金的80%左右来自于各种房地产投资基金。随着国家对房地产业的常态化调控，房地产业必将由过度依赖银行贷款转为融资渠道的多元化，其中地产私募基金将逐步成为重要的资金来源。房地产基金的兴起，将为社会资本提供一条收益高且风险相对较小的投资渠道。

　　融资模式的改变将推动房地产投资模式的改变，即由传统的拿地、建房、卖房、物管、融资一体化的房地产开发模式，分离出专业化的土地运营商、房地产开发商和房地产投资商。未来中国的房地产业，投资商将逐步成为核心，而不再是开发商。房地产金融的成熟和创新将成为房地产行业发展的主导趋势。

　　不过业内人士也提醒客户，在选择投资项目的时候要注意鉴别投资风险。

　　记者手记

　　调控政策重拳砸下，楼市销售滞缓，一些房地产公司资金链紧张已经是不争的事实。此时，之前并不为许多人关注的地产信托，开始风生水起。

　　在浙江，信托做得比较成功的杭州工商信托，最近正在预约发行一款名为“昊嘉置业杭州临平投资项目集合资金”的房地产信托计划，该计划总规模为3亿元人民币，起购金额150万元，期限1.5年，预期年收益率9.6%-10.8%(依认购金额增加分档递增)。顾名思义，所得资金即用于昊嘉置业在杭州临平的项目。

　　事实上，房地产公司通过信托融资的案例并不鲜见。比如杭州工商信托官网就显示，从去年开始，总共有超过10家房地产企业项目通过信托方式募集资金。比如德信、昆仑、杭信、新湖中宝、卧龙地产等公司，募集资金从1.5亿元到5.35亿元不等。

　　而预期年收益率的变化也可以说明一些问题。记者发现，去年推出的信托产品，其年收益率一般在8.2%—10%左右，而今年则在9.2%—12%，整体收益率明显要增加不少。

　　对此，杭州工商信托有关工作人员解释说，因为银行加息，理财产品的利率也会有所增加。当然，另一方面，现在调控政策比较严，企业资金比较紧张，信托确实是一种融资的好方式。所以，杭州工商信托的整体规模，也有非常大的增长。

　　值得一提的是，不仅是开发商对信托情有独钟，市场资金也对此非常青睐。虽然市面上销售的信托产品大多门槛比较高，起购金额动不动就要100万元，但还是趋之若鹜，许多产品往往一经推出就被抢光，甚至还要预约才能购买。

　　“购买房地产信托的除了一些老客户，还有一些人，是从房地产领域撤出来的。在没有更好的投资渠道的时候，因为信托产品的回报比较稳定，所以信托已经成为不少人资产配置中比较重要的一块。”一位信托人士表示。(记者 吴彩萍 余丽)

　　作者：吴彩萍 余丽 (来源：今日早报)