上海证大负债率升至96% 外滩地王陷保本困境

　　上海证大去年以92.2亿元，折合楼面价34148元/平方米拿下的上海外滩地王——国际金融8-1地块，目前正面临保本困境。

　　3月24日，由丰盛控股开发的上海浦西第一高楼新富港中心1座报出开盘租金价格，每平方米租金只有4~6元/日。这个报价给外滩地王带来了巨大的压力。根据上海证大公布的去年的平均融资成本，证大支付给黄浦区土地部门的92.2亿元土地款很可能大部分依赖于借贷，且贷款的平均利息支出已高出上述写字楼的租金。

　　与此同时，去年支付的土地出让金，正成为证大的沉重债务。证大3月10日公布的业绩公告显示，在购入外滩地王后，证大的负债率已由上一年的70%，上升至96%。

　　利息或高过租金报价

　　一家全球知名的开发商告诉《每日经济新闻》记者，对于每平方米楼面价超过3万元的地王来说，获取低息借款十分重要，如果贷款的利息在3%以内，项目仍然有希望盈利。

　　但有媒体报道，在去年10月证大外滩国际金融中心项目设计方案剖析会上，证大集团董事长戴志康曾透露，地块的利息每天高达数百万元。

　　上海证大公布的截至2010年12月31日的业绩公告显示，集团当年度的融资成本高达2.56亿元 （未计入2500多万元资本化利息），公司当年度的各项长短期借款 （包括银行贷款、优先贷款票据和其他借款）总金额为48亿元，证大房产融资成本占总借款的比重超过5%。按外滩地块34148元/平方米的楼板价计算，如果项目所有面积均被用于抵押贷款，每平方米每年需要支付的利息超过1700元。这还不包括建筑成本。

　　中原地产集团研究中心分析师季峰说，写字楼的建筑成本远远高于住宅，每平方米成本高达8000~10000元/平方米，再加上各种税费和财务成本，开发商的成本价很有可能超过5万元/平方米。季峰说，目前上海写字楼的租金回报率虽然高达6%~8%，但如果扣除空置率和维护费用，实际回报率只有5%，仅和证大集团去年的平均融资成本接近。

　　实际上，目前上海甲级写字楼的租金并不高。与外滩国际金融中心同属上海滨江板块的浦西第一高楼——新富港中心1座，每平方米的投资高达2.23万元，但每天的租金报价不过4~6元/平方米。

　　昨日公开推广的绿地瀛通大厦，则为外滩地块给出了售价参考。作为能看到一线江景的5A超甲级写字楼，上述项目只给出了6万~6.5万元/平方米的报价。戴德梁行写字楼部董事沈洁说，上海写字楼的售价和租赁价格高度捆绑，上述报价是在试探市场。

　　对于上述价格比较，证大房产财务方面的副总朱先生表示，将外滩国际金融地块的借款融资成本和新富港中心、绿地瀛通大厦的租金报价简单对比来预测项目的盈利前景并不合适，因为目前尚无法确定项目的借款比重。据他介绍，外滩国际金融中心的开发资金仍然在筹措中。

　　在借贷成本高企的情况下，外滩地王必须要获得极低廉的融资，才能够长期开发、持有外滩金融地块。去年10月，证大集团董事长戴志康曾表示希望能从海外的资本市场借到更低利率的贷款。但仲量联行中国区资本市场董事贾梁近日表示，受商务部限外令影响，国内开发商要想从海外借到低息贷款的可能性不大，目前很多地产商通过海外公开发行债券募集资金，成本高达10%以上。

　　购地款或来自联营公司

　　外滩地块将如何筹措开发资金？从证大以92.2亿元拍下外滩国际金融地块时起，外界就普遍质疑这家当时总资产仅和土地总价接近的公司是在“蛇吞象”。

　　去年年末，曾有报道称，由于证大方面无法按期支付土地出让金，外滩地王将被收回。今年3月，又有媒体报道称，外滩金融地块的主导开发权已经易主，复星集团成为该项目的大股东。

　　去年4月份，上海证大、复地及绿城中国共同成立合资公司，开发位于上海的房地产项目。三家房产公司和磐石投资将分别向合资公司提供股东贷款，分别为10亿元、25.7亿元、8.58亿元及1.87亿元。该合资公司的注册资本为10亿元人民币，上海证大拥有其50%股权，复地、绿城中国及磐石分别持有30%、10%及10%权益。虽然三家公司均未透露将开发物业的名称，但有人猜测，上述联营公司所投资的正是北外滩国际金融地块。

　　但复地、证大、绿城等公司相继公布的截至2010年12月31日的业绩公告却显示，上述几家公司于外滩国际金融地块的关系并不像外界猜测的那样。

　　证大在业绩公告中宣布，收购了外滩国际金融地块，并透露目前正在进行规划。拥有30%股权的复地，非常明确地表示外滩金融地块没有列入土地储备中。据传已获取外滩地王主导开发权的复星国际，甚至在业绩公告中对外滩地块只字不提。复地集团投资部相关人士的解释是，只是参股，不需要在业绩公告中披露。然而，仅拥有上述联营公司10%股权的绿城，却已将外滩地块列为自己公司的土地储备，并且标明了它在这幅地块中的权益。

　　与此同时，证大业绩公告流动负债项中有“应付一间联营公司款项”，该笔款项达74.47亿港元，占公司去年流动负债的一半左右。这不禁让人猜测，上述款项是否是来自复地等公司的借贷？

　　证大房产分管财务的副总朱先生一定程度上证实了 《每日经济新闻》记者的上述猜测。他表示，业绩公告中74.47亿元应付联营公司账款确实是来自于联营公司，且用在了包括外滩国际金融地块在内的房地产项目开发上，但他否认上述联营公司直接拥有外滩项目开发公司的股权。

　　由此看来，证大房产能付清全部土地出让金，很有可能是获得了上述联营公司的资金支持，但上述资金仅是借款，并不是外滩地块的开发资金。

　　由于复地、绿城等公司自身也在向银行大规模借款，因此，证大上述借款的成本不会太低，而且需要马上归还。

　　根据证大房产的业绩公告，上述应付联营公司款属于短期债务，须在一年内归还，而公司账面上的现金及现金等价物，以及已抵押银行存款总额不过16.8亿港元，远低于74.47亿港元的应付款。

　　为尽快还清账款，最快的办法是以外滩地王向银行抵押，获取项目开发贷款，进而归还部分联营公司欠款。此外，还要销售掉一部分物业，以弥补抵押款项的不足。但根据公司去年的业绩，去年公司的营业额不过39亿多港元。在今年市场低迷的情况下，公司能否取得超过去年的业绩，将打个大大的问号。

　　沈洁说，开发商是否考虑出售写字楼，取决于开发商的负债情况。而证大的业绩公告显示，公司负债率已经由上一年的70%上升至去年底的96%。证大会不会继续持有、开发外滩地王？绿城、复地等公司是否会最终介入外滩地王的开发？一切均是未知数。