来源：时代周报
作者：明鹏
本报记者 明鹏 发自北京
一次普通的推地，让方兴地产卷入舆论的漩涡。
5月24日，长沙市岳麓区梅溪湖片区两块土地挂牌出售，其中A-28、32地块底价成交，B-06地块遭遇流拍。“底价成交”、“流拍”本是目前土地市场司空见惯之事，然而此次拍地却遭到业界热议
有媒体报道，这是方兴地产一级开发、投资600亿元建设的长沙梅溪湖国际新城项目首次推地，遭遇如此冷遇，或将增加方兴的资金压力。然而，方兴地产金茂投资(长沙)有限公司营销策划部副总经理胡焱在接受时代周报记者采访时否定了这一说法。他声称：“梅溪湖国际新城第一块土地预计在8月推出。而这次挂牌的两块土地并不属于梅溪湖国际新城。”
据了解，5月24日拍卖的这两宗土地离梅溪湖国际新城并不远。城门失火，殃及池鱼。这两宗土地拍卖不理想，会否影响到业界对方兴梅溪湖国际新城的价值评估？面临日益冷清的土地市场，计划下半年推出的梅溪湖国际新城部分地块，会受到市场追捧吗？若推地失利，方兴地产的资金链会否受到严峻的考验？
梅溪湖片区推地遇寒流
今年1月26日，方兴地产宣布与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，确认该公司透过全资附属公司中标，成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。借此，方兴地产跻身长沙土地市场的“大地主”。
据方兴地产官网资料，梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，环抱3000亩梅溪湖。项目总占地约11452亩，总建筑面积约945万平方米，其中住宅面积约710万平方米，商业商务面积约240万平方米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、科技创新中心等众多顶级业态。
据了解，梅溪湖国际新城是方兴地产在长沙的首个项目，由其独自参与（包括拆迁在内）的土地一级开发，总投资约600多亿元，届时所有土地都会拿到招拍挂市场出让。作为投资人的方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。时代周报记者从长沙地产界业内人士了解到，2009年，该项目开始拆迁，2010年完成大部分拆迁，目前已拆迁完毕。
在公共设施方面，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要方兴地产自行筹集。此外，长沙大河西先导区管理委员会下属的国有企业梅溪湖实业有限公司在此项目上，已组织实施和拟组织实施的共计41项前期建设工程所需的27.3亿元，该笔资金亦需要方兴地产在协议生效起2年内付清。
截至目前，梅溪湖国际新城尚未有一块土地收益入账，但前期投入已是不菲。据梅溪湖国际新城的招募公告统计，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。此外，2011年，方兴地产在此的投资就将达100多亿元。
目前，梅溪湖国际新城已完成该项目梅溪湖蓄水，正在施工的项目有金星大道南段梅溪湖路、东方红路、高新路(麓谷大道)及区域电网等40多项基础设施建设。整个梅溪湖国际新城项目的建设工程全部完成及工程竣工验收备案手续日期预计为2016年6月；该项目范围内土地招标、拍卖或挂牌出让的最后完成日期预计在2017年6月。胡焱向时代周报记者表示，预计8月份，梅溪湖国际新城会陆续在招拍挂市场推出土地。“方兴拟通过土地市场购回一半土地做二级开发，另外一半则卖给其他开发商。此外，方兴地产还承诺会拿下第一块土地。”
在梅溪湖国际新城推地前夕，梅溪湖片区推地遭遇“寒流”，方兴地产能否抵御住？方兴地产内部人士向时代周报记者表示，流拍地块并不属于梅溪湖片区，至于以1500元/平方米底价成交的地块，离梅溪湖国际城高层楼房区域有两公里左右，但其不在主干道上，周边没有地铁规划，不享受梅溪湖配套资源，更是远离梅溪湖国际新城核心资源—3000亩的梅溪湖、4300亩的山，6公里的河。“政府希望我们拿下梅溪湖片区做一级开发，但方兴地产考虑到该地块有一些历史遗留问题，并没有要。”
土地拍卖能否独善其身
且不论此次拍地影响几何。业内人士更为关注的是，项目经验不多的方兴地产，作为一级开发商，如何操盘耗资600亿元、建筑面积达945万平方米的梅溪湖国际新城？
方兴地产方面表示，该项目最引人注目的招商项目莫过于科技研发中心与商务中心。梅溪湖国际科技研发中心着力发展新材料、新能源、信息产业、生物医药、先进制造等产业，其零碳展示中心、科学家中心、院士工作站和研发中心样板区即将启动；而一个200余万平方米的商业商务中心，旨在打造长沙未来的CBD。
长沙世联地产市场分析师王阳向时代周报记者表示：目前长沙的写字楼主要分布在五一大道、芙蓉路，但比较分散。“梅溪湖国际新城依托生态环境优势，规划一个国际甲级写字楼的集群，还是非常有市场潜力的。”
世邦魏理仕也有数据表示，目前长沙商业市场有80万平方米的存量，河西仅占4万平方米；长沙整体商业空置率为5%，河西商业物业空置率为0%。河东河西商业地产发展的极不平衡，将给河西地区带来巨大的发展潜力。
但是也有分析师对方兴地产的操盘能力表示不看好。据标准普尔信用分析师陆枫分析，由于长沙对方兴而言是新市场，且方兴在大规模土地开发和住宅地产项目上的经验有限，因此梅溪湖国际新城项目有较高的执行风险。
事实上，早在2009年，方兴地产以40.6亿元力压SOHO中国、保利地产拿下广渠路15号地，缔造当时全国新“地王”，潘石屹当时就称其根本不算账。方兴地产如此财大气粗，因其有个有钱的“老爸”—中化集团。然而此次方兴地产斥资600亿元豪赌长沙市场，更是涉及战线长、耗资大的一级开发，也不在乎其中“账面利益”吗？
据媒体报道，在方兴接手之前就有一家美国公司参与了梅溪湖项目。但因项目庞大，这家外资公司坚持了约一年，中间没有作出什么实质性投资，之后就退出了。依此来看，梅溪湖项目并不是“一块好啃的骨头”。世邦魏理仕分析，由于是与政府合作，该项目将会实现稳定的土地出让收益，投资收益有保障。但是这种模式地方政府垄断性强，开发商获得增值收益分成比例具有不稳定性。而且，政策的调整也可能直接影响到一级开发土地储备规模的确定。
据了解，梅溪湖国际新城项目开发周期约为8年，而今年的目标是卖地900亩。然而在日趋冷清的土地市场，梅溪湖国际新城能“独善其身”吗？
染指一级土地开发追赶对手
作为首批被批准保留房地产业务的央企，方兴地产一直表现平平。目前，方兴地产在国内拥有8个处于不同开发阶段的物业开发项目，分别位处北京、上海、丽江。而在方兴地产2010年的三大业务板块中，物业开发、物业租赁及酒店经营，分别占总收入之46%、14%及32%，即房地产开发的比例并不高。2010年，方兴地产的营业收入达到60多亿元，较中海地产、保利地产等央企而言，可谓“相差甚远”。2011年元旦刚过，方兴地产就吹响了追赶竞争对手的“号角”，签约长沙梅溪湖项目，并另辟蹊径涉足一级土地开发。
“一级土地开发没有什么太大的风险，但牵扯到拆迁，比较麻烦，并不是每个开发商都适合去做的。”世联地产首席分析师王海斌向时代周报记者分析，有良好的政府背景、资金链宽裕的开发商才适合去做，目前仅有首开置业、方兴地产、正大置地几家涉及这一块。
多年来项目不多，方兴地产因此负债也甚少。截至去年年底，方兴拥有现金及现金等值物为112亿元，净债务调整后资本比为18%，远低于同行。此外，方兴地产作为中化集团的全资子公司，政府关系自然不亚于其他开发商。基于以上两点，方兴地产得以“染指”一级土地开发。实际上，方兴地产因开发长沙梅溪湖项目，就将获得该项目一半土地的二级开发权，此举被业内人士视为获得土地的“捷径”。
“开发商涉及一级土地开发，其中利润不大，真正目的是为了土地的二级开发权。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受时代周报记者采访时表示，土地招拍挂市场，一级土地开发商及其关联企业必须回避土地二级土地开发权的争夺，这样才更加公平。
借此，方兴地产落子长沙，完成中部战略的布局，长沙也成为方兴地产第7个入驻的城市。下一站，方兴地产“瞄”上了宁波。据了解，方兴地产已入围争夺“宁波江东核心区地块”的开发权。7月5日，方兴地产将与另外4家房企角逐该地块的开发权。公告资料显示，宁波江东核心区地块，地处宁波江东区，地块共由11个子地块组成，可建建筑面积高达43.79万平方米。该地块预计将建9座百米左右的高层群，其中5#地块最高将达175米。而该地块的出让总价高达42.92亿元，竞买者需首先交付高达8.5亿元的保证金。
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