今年入市地王还算得意

　　今年上市的项目以2009-2010年拿地项目为主，而前两年的土地市场在楼市狂飙中诞生了诸多地王，不少地王楼盘也已于今年入市。

　　年初，早报就盘点了多家预计年内上市的地王项目，如今年关将近，市场前景尚扑朔迷离，这样的市场环境对当初高价拿地的地王项目是否颇为尴 尬？

　　领跑区域房价

　　中建大公馆、华润中央公园、绿城玉兰花园、仁恒森兰雅苑、金地天境、佘山珑原这一个个耳熟能详的名字都是曾经的地王。而现如今，它们都是各自区域内的标杆楼盘，领跑着各自区域的房价。

　　华润中央公园今年5月开盘，在南翔开出公寓25000元的单价，而当时，南翔板块的一手别墅价格也不过22000元/平方米。华润中央公园尽管开出了区域价格的高点，却销售火爆。随之，区域内的其他楼盘便水涨船高，与华润中央公园仅一街之隔的路劲翡丽湾即将推出的公寓预计报价在17000元/平方米，这要比今年5月尚在销售的前期项目尾盘14000元/平方米的价格高出不少。另一个位于南翔的项目朗诗绿色街区的价格也从5月时的均价22000元/平方米升到了23000元/平方米，虽然在提价后开发商给出了相应的优惠措施，但折算下来依然要比之前的价格略有提高。

　　仁恒森兰雅苑今年9月底开盘，在高桥地区开出47000元/平方米的价格确实让人捏把汗，相比区域内其他在售的一手公寓项目22000-25000元/平方米的价格，仁恒森兰雅苑的价格要翻近一倍。但即便如此，仁恒森兰雅苑尚有不错的成交，网上房地产数据显示，9、10两月共成交172套房源。

　　地王建豪宅的例子比比皆是，11月8日首次取得预售许可证的中建大公馆同样也是地王出身。

　　“由于地块起始楼板价就达到32484元/平方米，再加上项目享有新江湾城公园的稀缺景观资源”，汉宇地产市场研究部经理付伟预测，该项目独栋别墅房源单价在12万元以上，类别墅房源则在7万-8万元/平方米之间。

　　“但考虑到目前政策大环境，对于高端物业的成交速度造成巨大制约影响，该项目一直处在长期蓄水阶段，即使现已取得预售许可证，但真正开盘时间，还需再等一个月甚至更久，主要视客户积累的情况而定。”付伟表示。

　　品质再升级

　　付伟认为，地王出身的豪宅项目都面临较大困境，可谓是举步维艰。一方面面临着资金链趋紧的压力，使得开发商纷纷选择在寒冬时期，推出各自的高端项目，以期回笼资金，缓解运营压力。另一方面则面临着客户蓄水量不足的问题，成交难免会出现滞销的尴尬局面，这是项目推盘时间、推盘价格迟迟未定的主要原因。2009年，土地市场火爆，屡屡出现“地王”成交的现象，而随着政策收紧之后，就目前市场背景来看，2009年诞生的大多数央企“地王”项目如今俨然已经成为开发商一大负担。

　　世联地产华东区域首席分析师裴红梅表示，地王项目或多或少会受制于拿地成本偏高的因素影响，所以会尽量选择比较高端的产品来做，以求得到更好的溢价。通常这些地王项目会成为板块内的高端项目，这两点就决定了地王项目的价格往往是区域板块内的高点。

　　“此时开发商就会更多地在产品上下工夫，以提高产品的竞争力。”裴红梅指出。