当地王错过超级行情(图)

　　狂飙突进的“超级行情”，

　　市场成交量价齐升，大大地激发了房企的拿地热情，

　　地王层出不穷。地王的价格当然是创纪录的，

　　但如今行情急转直下，

　　一些昔日的地王

　　陷入进退两难的尴尬境地。

　　“2009年至2010年，沪上楼市上 演了一波狂飙突进的"超级行情"，市场成交量价齐升，大大地激发了房企的拿地热情。两年内，单宗价格超过70亿元的"超级地王"就有4个，区域地王、单价地王更是层出不穷。

　　地王的价格当然是创纪录的，但如今行情急转直下，较高的楼板价令一些昔日地王陷入进退两难的尴尬境地。”

　　入市有阻力

　　2009年中建地产以37.2亿元的“天价”拿下新江湾C6地块，超出起拍价117%，折合楼面价3.25万元/平方米，成为当年上海住宅用地市场上单价地王，目前项目命名中建府邸。

　　11月8日，网上房地产数据显示，中建府邸已拿到两张预售许可证，但项目并未开盘销售。

　　早报记者从项目售楼处获悉，中建府邸开盘时间待定，可能在12月份正式入市。

　　分析人士称，从项目当初的地价和后期投入来看，楼盘至少要卖到5万元/平方米才有利可图。但目前市场的氛围，中建府邸如何定价将是一个市场关注的焦点。

　　世联地产上海区域董事袁鸿昌告诉记者，虽然针对地王的后续操作要根据每个房企不同的战略布局、资金状况等情况区分看待，但毫无疑问的是，在市场行情疲软的情况下，地王入市会面临较大阻力。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，在调控背景下，当年的“地王”楼盘很可能会延长开发周期，“坐等”土地增值，推盘也很有可能只是推出一小部分房源，通过营销来宣传项目。

　　限购是道坎

　　但凡是地王项目，开发商大多都会选择将其打造成高端项目，以获取较大利润，甚至建成地标建筑。

　　德佑地产研究主任陆骑麟坦言，一般房企对地王项目的期许是很高的，会投入较大精力以求获取足够利润，如果只是快进快出，大可选择地价较低的地块进行操作。

　　但挡在高端项目之前有一道“坎”限购。

　　中海地产在2009年以70.06亿元拿下的长风地块所建项目有望于今年年底封顶，有消息称该项目精装公寓房预计定价将达7万元/平方米，双拼别墅与联排别墅定价将在15万元/平方米左右。项目中唯一的一座独栋别墅则更有可能开到1.5亿元的总价。

　　“以当初拿地价格来看，这一售价尚可理解。”中原研究咨询部总监宋会雍表示，但有能力购买的势必是持有多套房源的高端人士，限购将这些人挡在门外，将直接影响项目的销售。

　　中房信分析师薛建雄也指出，在限购的影响下，项目入市遇冷的可能性很大。由于是精装修，因此中海长风项目定价在公寓5万元/平方米，别墅10万元/平方米左右是比较合理的。如果项目今年推出，可能还得在这个基础上打八折才可能卖得动。

　　资金压力大

　　数据显示，三季度144家上市房企一年内到期的有息负债已经高达1833.39亿元，达近年新高。这些负债必须在短期内归还，但现阶段房企销售状况并未好转，无从通过正常的销售来补充资金。

　　巨大的资金压力也迫使房企放弃手中的地王项目。近日，上海证大就将外滩地王拱手让出。证大方面表示，考虑到目前中国房地产市况，董事会认为发展地块所需大量资金，将为集团带来财政负担。因此，公司有意将地块交由一项目公司连同其他投资者发展，此举可于发展完成时维持可能利润，并且降低公司就发展所需之资本负担。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，地王项目往往是需要开发商投入较大资金进行建造的，也只有通过高标准投入才能以此获取高利润，这对房企的资金情况带来一定的压力。

　　汉宇董事总经理施宏叡坦言，地王如今可能已经成为开发商的一大沉重负担。一方面面临资金链趋紧的压力，使得开发商纷纷选择在寒冬时期推出各自的高端项目，以期回笼资金，缓解运营压力；另一方面则面临着客户蓄水量不足的问题，难免会出现滞销的尴尬局面，这将导致不少地王项目推盘时间、推盘价格迟迟难定，甚至直接转手。