周天勇：房价实际上是政府给抬起来的

中央党校教授 周天勇

　　周天勇：房价实际上是政府给抬起来的

　　主持人：刚刚看到正方，和反方两个掐得很厉害，周老师您怎么看？我觉得现在既然是两方有两个观点，您支持哪一方？或者您有自己的观点？

　　周天勇：中国的房地产非常复杂，首先你是看房地产宏观调控怎么去理解？如果说经济学意义上的调控，是不是老百姓买房子房价收入比是不是太离谱？房价里是不是有很多泡沫？央行它就会利率、货币投放这些方面进行控制。还有一个许多国家的土地不是政府控制的，是通过房价高低来刺激土地的供应增加和土地供应收缩，因为它土地是私有的，最后顶多就是一个规划进行管理。但是规划管理只是说这个地方建住宅，那个地方建学校，但是住宅建多少不管。

　　所以我觉得我们现在房地产宏观调控，不是一般市场经济意义上的宏观调控。前几年我觉得房价什么是合理都没搞明白，但是这几年温总理也好，国务院也好，把这个事儿稍微弄明白，把这个事搞清楚了一点。所以总理也讲要回归到合理的水平上，他也觉得太高了，老百姓买不起房子，泡沫太多可能像日本那样的问题发生。但是我觉得现在比较大的问题，就是行政控制，而且它的土地供给和需求方面，特别供给方面，产权制度联系在一块的这种供给不对。因此发生一系列的问题，我个人觉得现在房价首先源于我们土地的行政指标的供应，我觉得可能和18亿亩红线基础上衍生出来的土地要严格的供应，这么一个制度有非常大的关系。这个关系就发生了这么几个供给方面的变化。

　　一个就是每年需要多少地我是政府供应的，政府行政指标传播下达的。比如今年三百万亩，下达给山东多少，北京多少，只能用多少。第二个它是要政府来进行供应。而不是说一般的市场经济国家，我土地所有者，我觉得这个土地现在在我这儿过剩了，或者说符合建设规划，有可能供应出去。比如开发商像陈老板要开发一个房子，他在北京大兴那个地方买地太贵，后来可能房山这儿说你到我这儿来吧，我这儿比他要便宜，有十个供给者竞争性的供给市场，不会像一个寡头垄断，而且是行政寡头垄断这样一个市场，它是不一样的。这是第二个。一个指标供求，一个行政寡头垄断。

　　第三个土地供应方面，每年几百万亩土地，它有什么交通用地，开发区用地，工业商业用地，教育用地，政府用地等等，它给住宅划了很小一块，实际上都不够。而且从01年以来，各地的地方政府非常狡猾，他发现他甚至少供应土地，他得到的收入更多，他卖的价格更高。他如果非常充足供应住宅需要的土地，可能反倒赚不着钱。我觉得这就是在寡头垄断的情况下形成的一种土地财政，我觉得它再来一个招拍挂，招拍挂我计委还要查，形成一个制度价高者得。什么叫流拍，什么叫溢价50%，他定一个天价，最后溢价了0，甚至比原价低了卖了，那实际上土地的价格炒得越来越高。像去年我们整个出让金3.15万亿，住宅里面是2.7万，去年销售类型大概五万多亿，再加上将近49%点几是出让金，再加上建设营业税，另外加上各种税费的话，将近65到70亿是政府的钱，就是房价里面。

　　我认为房价实际上是政府给抬起来的，特别是地方财政给抬起来的，我们现在土地制度不合理。房价虽然是一个东西的价格，但是它实际上是一种分配的渠道，你说我一亩地卖给开发商五百块，但是我从运营商拿地的时候，我觉得十万，二十万，三十万撑死了一亩地，但是你从农民那儿剥夺的。当然我们刨掉一部分投机者，专门变成投资的，买房子，多高的都要买。但是它里面还有一个问题，我没房子我要去买，实际上等于剥夺了这些人的收入。实际上出让金是一种税，你还没有财产，你刚要买财产，就把这些税加给你了，所以这个是不合理的。假如说房子在正常税收条件一下，像美国那样一般中产阶级就一套房子，它成为消费品，等于没有房子的人在买房子的时候，把几十年的税都加给了他，这是非常不合理费的。因此，我们非常复杂的房价制度，我认为它背后就是宏观调控为什么不奏效？我觉得第一宏观调控为什么是这样的宏观调控，不是市场经济意义上的宏观调控，我觉得它是一种没办法的办法。它那个东西在不是那样一种财产权利，和土地的供应，不是那样一种方式的情况下，他不得不用这种方式。如果不用这种方法更麻烦，这是不得已而为之。

　　另外一个，我们为什么不能市场经济的调控方式，因为它的体制不对。你的土地供应寡头行政垄断，土地供应只是一个。土地必须得国家全部收回，国家再供给，而不是多个供应。任何一种情况，比如矿泉水，国家全部收购来了以后，我再卖给喝水的人，你想矿泉水价格有多高，就一个寡头，而且是行政卖水，你说它多高。它本身不是一个市场，而是把市场的盈利部分，寡头部分加上行政形成一个世界上最坏的体制，最糟糕，最坏，最恶劣的一种体制。既剥夺了农民，又剥夺了老百姓，最后政府搞了一个土地财政。

　　但是我有这么几个想法，我们不管是信哪种制度，不管现在温总理也好，或者李总理，这个当然还没开会，不管谁当总经理，当然我估计他有两点搞明白，第一房价不能弄得太高了，太高了很多老百姓买不起房子。第二，他可能考虑房价的上涨速度不能超过老百姓收入上涨速度，要不然永远买不起房子。如果这两点是肯定的话，我估计房地产暴利时代就过去了，一露头就出东西，明知道那个东西是不对的，不符合市场经济办法，但是它也得用办法来控制，我想这是一个。当然现在有些也讲保障房什么的，能不能把低收入的人保起来，另一端市场完全给它放开。但是我觉得保障房的前景我不看好，因为第一资金的问题，谁来建，谁来管，而且我们才五千多美元GDP的国家，想把教育、医疗、卫生、社会医疗养老、住房全包下来，下场比希腊还要惨，我想根本不可能。而且你想把25%，30%的人房子用保障房保下来，我觉得是不可能的。你要很少的人保下来，大部分人还是要交给市场，最高端的放开，应当是这么一种模式。

　　还有我们的住房还有多少年的市场，今天看到一个材料，我们现在进入城市80后、90后这一代人，会干农活的，87%的人不会干农活。第二91%的人不打算回去，81%的人想以后定居在这个城市。但是只有1%购买购房了，这是我昨天看到的一个数据。

　　第二，我们大概有两亿多人口，常住人口，我前几天看了人民银行和西南财大搞了一个联合研究报告，说中国90%多的人有住房，后来我很不满意他说的这个话。我们城市大概现在13亿7千万人，50%，6亿8的人里，我的测算大概有两亿多，农民工进来肯定没有，只有1%有自己的住房，这是第一。第二个剩下的4亿人里有多少人有自己的住房，有多少是多套住房？有这么一个问题。

　　现在还有一个问题，我看了一些数字，澳门是80%的人拥有自己住房，台湾的话，80年达到65%的城市化水平，80%的人自己的住房。我的意思是什么？租房子的人必须得有一部分，这是市场经济的一个规律。但是你6亿人里假如说两三亿人有自己住房，那么一亿人住自己的住房，两亿多人有好几套住房，租给剩下的三亿，我觉得这个社会不正常，这个很可能在城市形成房东和房客两个阶级，我们现在又不开贫民窟，印度、拉美转移农民一个很大的方式就是贫民窟，我们又不开。你不开这些人在房东家里住着，完了每个月工资40%交给房东，这实在不是一个事儿。而且投资了大量的囤积房子，比以前的地主还厉害，你不能形成这种局面。你说有一堆人，有那么两三亿人没自己的房子，工资40%、50%交给你房东，这个社会能稳定吗？稳定不了的。

　　我认为中国房地产出路就是解决这一堆乱麻的出路有几句话，当然这个东西都是改革，改革就是中药，像行政限购就是西药，就像现在投资调控一样，经济过热了，收一点信贷，过冷了四万亿就出来了，这是西医的办法，从来没有考虑中医怎么去做，房地产应该用中医的办法治疗。治疗第一要供应土地，不供应土地不行，你土地一年多少个限制，这本身就是一个计划经济。但是我们土地，这两年在研究土地供给问题，实际上我们是有办法的，我们大概在40亿亩未利用土地，但是我们哪怕2030、2040年80%的人在城市里，加上其他的建筑用地，交通建设用地，两亿五千万就够了，怎么弄，就不去拆农村的房子，都在40亿亩荒地，未利用土地，这个土地怎么弄都可以弄出2.5亿亩，所以18亿亩红线绝对是一个活人让尿憋死的政策。我认为非常愚蠢，非常笨，最后把你事情弄得乱七八糟的一个体制。能不能想点别的办法。改造土地，扩大供应这是一个。

　　第二，一定要废除行政指标控制，每年你有一个总量控制，你这个土地供应不必要去限制。需要多少，开发商一拿地过多了，他最后房价一跌了，他就不拿。如果房价高了，他就会拿地，拿地土地供应增加了，让市场去调节，市场来去调节土地的供需。第二个就是要延长年限，延长使用年期，我们现在这个七十年，什么五十年，是非常糟糕的一种东西。承包地原来十年，十年改成十五年，十五年又改成三十年，老折腾啥啊。另外这个70年，你说能把哪个人赶出去，我们土地管理法实施细则第40块，70年到期必须重新进入出让程序，必须重新得交了出让金这些以后，才能继续居住，否则有条款什么的，除了你的地面建筑以及土地都要收回国有，整个一个瞎扯淡嘛，根本不可能。深圳二十年到期，三十年到期都有，当时社会主义不能出让那么长时间，出让二十年，现在到期了，到期了你现在向谁收啊，土地开发商人家土地出让金早就交了走了，你楼盘谁给你交，有下岗的，有退休，有工薪阶层，还有陈老板这样的，让陈老板交不可能，让一个楼里交，不上天安门了，整个一个瞎扯淡的政策。

　　住宅也好，工厂也好，都要延长年期，现在一步到位的改革可能意义不大，但是也能变通一下。集体用地，住宅用地一百年行不行？但是我觉得一百年有点短，五百年行不行，我提的999年，你折腾啥啊？本来就是无限制的，住宅你能收吗？所以我觉得要延长使用年期，延长使用年期，扩大供给。

　　第三句话，确定产权。这999年也好，一百年以后，或者五百年以后，五百年里可以继承、交易、出租、抵押、入股什么都有，你要确定产权，这个事儿就解决了。比如陈老板在北京要盖房子，一看这儿的地，不管谁的地，是国有土地也好，是谁手里的地也好，我公房不干，我把地出让，全挂牌出让，平等入市。所有的小麦地挂在那儿，所有想卖地的人都上挂牌的地方去找，这样形成一个供给型竞争性市场，需求型的竞争性市场，地价就下来了，不会像现在土地财政。可能最后政府说怎么办，土地出让金怎么办？实际上你去算一下，我们大概刚才两位说的到底有多少房子？大家都公认的，大概有120亿合法的，60亿的小产权房，大概180亿左右，我看很多估测的是这样的，还有一些商业地产等等。加起来的话，我看将近有三百亿了，三百亿的平方，按均价多少，按六千，还是按多少？最后住宅的部分0.6的税收，房产税六七千亿了。你要是对商业房产的话，你要征1.5，2的税收，加起来也两万亿。两万亿再加上土地交易和房产交易增值税这一部分，完全可以把政府现在房产税给扭过来。但是扭过来以后最后渠道改变了，扭过来就是扭财产，现在没有财产，拿来钱要买房子，买房子才能交租。现在没有财产想去买房子的人交租，这是不合理的。美国说它是资本主义，他的房子，我到加利福尼亚一套房子1.9的房产税，一百万美元，一年交一万几，交五十年，他就交给国家了。你说他这是真正的社会主义，我们现在是什么呢？你没钱你要买房子，你要替政府交税，穷人交税，但是富人先买的房子，最后增值到五六百万了，我成有高财富的人，但是我交不上税这叫什么社会主义，这比资本主义还差。所以我们要以税代金。扩大供应，延长年期，确立产权，平等入市，以税代金，二十个字。

　　当然这个就是中药，就是调理你脉络的办法，这个办法第一地方政府愿不愿意，现在发展都是急功近利，一下子七十年收入拿来，我市长就当五年，有的五年当不上就升了，我干脆七十年收入一下子拍卖来，把城市建得很快，建都建表面上，昨天晚上一场大雨，哪都跑不了。他升官了，所以他反对把用中医的办法。我们现在是个体制问题，解决的最终的办法是改革。只有把体制理顺，刚才我讲的人家科学，我们过去在书本上学的，经济学意义上的房地产宏观调控，那才是正确的。现在房地产宏观调控它是不得已而为之，你说它是驴也不像驴，说它是马也不是马，弄得人还挺难受。但是改革呢，它怎么改？什么时候改？改革难度多大？首先一个问题，你交房产税替代出让金的话，马上有钱的人就要交税，这一部分人会怎么想。有的房地产商有些开玩笑跟我聊天，他说周教授，这个东西最好人大去投票，我说人大投票一通过你们不就麻烦了吗？后来他说人大投票能通过吗？举手的人好几套房子他说，问题就在这儿。如果投票的人都是没有房子的人，要买房子的人，他肯定就是赶紧通过房产税，现在好几套房子制定政策去投票，所以这个事难度特别大。如果改不过来，中国的房地产永无宁日。