2013年石家庄楼市开年十三个猜想

　　在岁末年首的一片“奖”声中，2012年省城楼市的大幕已经落下；而2013年的楼市大幕也将接踵而至。在这十面“霾”伏，浓雾迷城的开年之初，我们该怎样擦亮眼睛看好脚下的路？该怎样在风云变幻的市场中保持足够的冷静？在楼市一片唱“盛”的喜悦中是不是也蕴含着危机？在 供应量偏紧的氛围里2013年将会是一个什么样的年景？百姓是捂紧钱袋继续观望，还是在跟风中盲目争相抢购？这一系列问题不得不使人们对于今年的楼市走向进行各式各样的思考与猜想……

　　政策篇

　　1猜想

　　城镇化建设能否掀起房地产开发的“上山下乡”热？

　　进入2013年，中国的城镇化建设迎来了新阶段。而新型城镇化与房地产行业的关系是绕不开的话题，因为有人说，2020年之前，中国房地产市场依然处在发展的机遇期，重要原因之一就是城镇化。

　　城镇化作为一种社会历史现象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。也许会在今年的新型城镇化建设中，将会出现房地产开发的一股“上山下乡”的热潮。2013年对于省会石家庄而言，很可能会出现房地产开发向周边郊县进军，从而推动城镇化建设的步伐。在推进新型城镇化的过程中，二三线城市的房地产商或将扮演重要角色，因为新型城镇化建设可以将更多的公共资源更为均衡地配置到这些城市中，在这些城市，无论是建设的需求还是住房的需求，都处在上升期，因此，二三线城市的房企有望在2013年成为新型城镇化战略的受益者。

　　2猜想

　　房产税开征试点城市的增加是否对省城楼市带来影响？

　　就目前来看，上海房产税细则相对温和，重庆也没有像呼声中那样可怕，可以说这两个试点都没有对房地产市场带来太大的影响。但随着房产税开征试点城市的增加，它的施行会不会给房地产市场带来实质性的影响，从目前来看显得有些“雾里看花”。

　　其实房产税的试点开征，并不是意料之外的事情。国内大部分城市目前都具备开征房产税的技术条件，房产税之于房价的影响在业内也有多种意见，有房产经纪公司的负责人表示，对高端房征收房产税，可以控制这类住房的供求关系，从而抑制高端住房的价格，降低房价。

　　其实，房产税并不是调控房价的最终手段，任何房地产调控都是一套“组合拳”，是多个政策效果叠加的作用。房产税会影响到房地产价格的资本化，但并不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看，开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。一方面有助于减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面，房地产税的开征肯定会影响投资需求，其结果将会减少房地产投资和投机需求，促进房屋的出租。

　　当然从短期来看，石家庄一旦开征房产税，虽然会对房价有一定的影响，但是要实现立竿见影抑制房价的可能性不大。

　　项目篇

　　3猜想

　　第二个万达广场会建在哪里？

　　裕华万达广场的出现给省会市民的生活圈带来了很大影响，有人说，有了万达广场，新都市的感觉就有了。人们对第二个万达广场何时开建、建在哪里都很关注。

　　万达集团的掌门人王健林在2011年曾向媒体公布，说五年内在省会石家庄建设三个万达广场，说第二个万达将会在2013年开建，不过，王健林没有明确指出第二个万达建在哪里。于是在接下来的2012年里，人们纷纷猜想，有人说下一个万达会在新华区开建，还有人还指出了开建的地址和开建的时间。然而，这一年万达并没有做出什么动作。

　　甚至也有人猜测下一个万达广场会在正定新区出现，其实下一个万达广场建在哪里并不重要，重要的是人们期望万达集团掌门人王健林向外界公布的“五年三个万达”的设想能早日实现。

　　4猜想

　　米氏家具博览中心能否在年内开工？

　　装房子买家具的人都知道石家庄有一个有名的家具中心米氏家具。不过，2013年这个一直以“生产、零售、代理”为一体的家居业态大亨，将在长安区西兆通开建一个“北方家居博览中心”，据介绍，该中心项目以“家”为中心，融合了产业综合体和城市综合体的优势。在产业综合体的业态上实现家居研发、生产、销售及物流配送一站式的产业园区；城市综合体包含了酒店、商业百货、影院、办公等业态。将打造我省首个五星级家居购物步行街，实现家居一站式购物。

　　同时，总占地达2万亩的石家庄国际贸易城和占地1000余亩的安联·生态城今年都将进驻长安区西兆通开工建设。

　　5猜想

　　石家庄火车博物馆建设能否带动文化地产热？

　　随着石家庄新客站的启用，老火车站也已完成了它25年的交通枢纽使命，不过，老火车站并不会淡出人们的视线，承载着厚重历史的火车站将有了新的“使命”成为记录一座城市的变迁、发展的博物馆。

　　根据相关规划，老火车站大楼将改建成省会铁路博物馆，站内路轨将原样保存，并放置一些老式火车，蒸汽火车、内燃机车等，作为工业遗迹，让市民了解石家庄火车站从落后到现代化的历史变迁。铁路博物馆将与周边的大石桥、正太饭店、纪念碑、民生路历史文化长廊等建筑浑然一体，形成一片博物馆群落，成为城市的标志性地带，形成石家庄历史文化中心。

　　有人说，石家庄是一座年轻的城市，其工业遗存相对较少，如果旧火车站保留下来，建成博物馆，无疑会成为非常重要的文化符号，它将会带动省会未来的文化地产热。

　　板块篇

　　6猜想

　　资本西进能否助力西部山前崛起？

　　围绕“最美石家庄”的形象定位，石家庄将把西部山前区域建设成省会绿色生态屏障和休闲度假后花园。在城市西进与北跨的规划逐步实施中，一座北方“山水之城”的梦想渐呼之欲出；而西部山前多年能量的聚积，在找到最佳的契合点择机释放的那一刻，也在向世人宣告：这一区域城市后花园的功能效应已具雏形。

　　如今人们已经看到了西部山前快速崛起的图谱。西部山前区板块可谓上风上水，具有得天独厚的自然资源，可以说在石家庄独一无二。有关方面提供的信息表明，今年西部山前的别墅项目将会增加，而当围绕西部山前的道路建设，配套设施建设，生态环境建设方兴未艾时，大量资本的西进则成必然，同时，当生态园和别墅在这里扎堆形成后，西部山前的后花园也必然崛起。

　　7猜想

　　东北板块能否成为新的城市副中心？

　　长安区既是石家庄市政治、文化、商务经济中心，又是与滹太新区、正定新区的重要连接区域，有配套齐全的老城部分，也有空间较大的新城区域；同时，东北板块位于正定新区、老城区、东部产业区的交汇点，是整个“品字形”区域的核心，使得长安区的价值凸显，成为近几年发展较快的区域，也是城市升值潜力最大的城市之区之一。

　　根据市政府规划的宏伟蓝图，城市“北进”成为了石家庄的发展核心战略，政策的力挺，正是开发商在长安区投资建设的信心所在。目前，米氏集团旗下的“家具博览中心”、石家庄国际贸易城、安联·生态城都已锁定这个区域。业内人士认为，东北板块是石家庄的“新大陆”，这意味着在不久的未来东北板块将会形成新的城市副中心。

　　8猜想

　　新客站板块会不会再度升值？

　　2012年底新客站正式启用了，区域内房价上涨以及成交量的活跃度明显上升。业内人士表示，新火车站规划建设的立体交通，将为周边带来更多的人流量，也将给区域内的商业地产带来广阔的发展机遇。区域内诸如联邦祥云国际、盛邦大都会、聚和远见等项目近期的交易量和房价涨幅已经显示了区域发展潜力。

　　石家庄新客站是一个具有国际水准的现代化新型火车站，而新客站区域目标定位是国内一流、国际先进的现代交通枢纽及服务业综合发展区。业内人士认为，其地段才是升值潜力之所在，新客站区域的楼宇和土地在今年一定会再度升值。

　　9猜想

　　正定新区板块的跑马圈地热潮能否持续？

　　目前，正定新区正在如火如荼地建设中，未来的新区将是一座“低碳、生态、智慧”的新城。新区将打造成财智要素集聚、功能多元复合、生态人文和谐、水绿交融共生的创新动力之城、宜居活力之城和滨水魅力之城。

　　自2010年正定新区起步区建设正式启动以来，新区以优化环境为核心。目前，北京南大街、西藏西大道等8条路段已经通车，重庆南大街等4条主干道综合管廊完工。

　　一年前，房企们就在这里纷纷跑马圈地，据正定新区的有关人士透露，新区建设中将引进万达、恒大等知名房企进驻。目前，环岛豪庭、北里洋房、壹江城等品品质楼盘项目已经进驻新区，预计今年的新区将会迎来新一轮的跑马圈地热潮。

　　话题篇

　　一石激起千层浪，人们普遍关心：“地铁”会给这座城市带来什么？石家庄要建地铁的消息一经公布，立刻成为省会市民热议的话题，市民对地铁建设寄予厚望。于是，“石家庄地铁商铺前景无限”、“地铁一响、黄金万两”、“精选省会优质地铁住房”等“地铁”概念的楼盘项目纷纷推出中，无不向购房者传达了“地铁房”的升值空间信息。

　　地铁建设对石家庄城市发展意义重大，会使城市规模向外拓展几十公里甚至更长，将城市空间拉大，对城市结构产生重要影响。随着呼啸而来的“地铁时代”的到来，广大开发商表示绝不会错过这个绝佳机会。但是从市场实情来看，一些与“地铁”沾不上边的楼盘也在大炒“地铁”概念，这一提前透支的“炒作”，久而久之，会不会适得其反也不可知。

　　10猜想

　　“地铁”概念会不会提前透支？

　　11猜想

　　综合体或变城市之“累”？

　　从裕华路的万象天成、槐安路的万达广场、中山路的乐汇城、勒泰广场、华强广场、再到新客站祥云国际、塔坛商贸城等等，似乎一夜之间，城市综合体悄然成为石家庄发展的主旋律。

　　其实，城市综合体正成为旧有商业模式的升级换代版，是商业未来发展的方向，尤其是像石家庄这样的城市，城市综合体的发展潜力非常大。同时，城市综合体既能招商引资，又能推进城市化，相关部门也会对涉及民生的重大项目格外看重。

　　不过，令人担心的是，大批“城市综合体”集中冒出，城市是否消化得了呢，人们对“综合体之梦”会不会成为城市之“累”的担忧也不无道理。

　　12猜想

　　空港建设能否拉动工业地产再上新台阶？

　　石家庄空港工业园位于省会北部，是河北省按照“科学发展的实验区、对外开放的先行区、经济增长的带动区”的发展目标重点打造的省级开发区。该园区依托保税物流，发展高技术含量、高附加值的高新技术产业、服务外包和先进制造业，建设产业新高地；依托京石客运专线、京石城际站，发展商贸金融、休闲旅游、科技研发和商居等产业。

　　空港新区的发展必然会带动高新区、鹿泉、栾城、藁城等省会周边区域的工业地产的发展，有人预测，2013年的工业地产将会再上一个新的台阶。

　　13猜想

　　商贸市场建设能否促进与电子商务的融合？

　　如今，电子商务对人们来说已不再陌生，越来越多的消费者加入了“网购”一族。总的来说，电子商务是网络化的新型经济活动形式，现已成为各国实现资源优化配置，赢得国际竞争优势的有效手段。

　　在新型贸易市场的建设过程中，电子商务是必不可少的一项现代商务“助力器”，如果缺少这一“助力器”，市场必然要回到传统意义上的大卖场或者是物流园，未来也不可能在市场竞争中占有一席之地。而随着像塔坛国际商贸城、润德商贸城及润丰物流基地等越来越多的将市场的实体与电商的虚体进行有机结合企业的增加，一种前所未有的市场经营新格局必将涌现。

　　寻找我们的“猜想”

　　“猜想”一词在《现代汉语词典》中的释义是“猜测与想象”。对楼市的“猜测”是我们根据市场的现象和市场的规律所进行的一次试探性预测，我们这一试探性预测充满着足够的现实依据和遵循着足够的市场规律；那么对楼市的“想象”，我们更多的是将未来楼市的走向赋予一种内心的期盼与展望。

　　2012年的楼市充满躁动与传奇，这一年所呈现出的楼市热点都将成为这个行业久远的记忆，我们将沿着这些记忆中的坐标去小心翼翼地搜索，然后采用多维度的视角分析未来楼市将要呈现的热点，将其点滴的楼市光亮从一个“冰山一角”的维度出发，之后把现实带进梦想，又把梦想带回现实，把楼市所遵循的规律一一展现出来。而那些对未来楼市热点的“猜想”本身也不是“一成而不可更改”的定论，我们仅是与读者站在一起寻找属于我们自己的“楼市猜想”。

　　2012猜想鉴定

　　当猜想遇到现实

　　“去年今日此门中，人面桃花相映红，人面不知何处去，桃花依旧笑春风。”这是一首关于爱情的挽歌，也是关于世事变化的诠释。本报曾于去年年初对省城楼市作出9大猜想，如今一年过去了，当初我们的预测与现实的情况如何呢？我们的猜想是不是准确呢？还是让我们回溯一下，看看猜想能否照进现实吧。

　　猜想1：限购令会持续多久？

　　现实1：在我们的猜想中楼市的宏观调控又延续了一年，而且今年仍然延续，这似乎没有出乎我们的意料，然而，当进入上年度最后一个季度之后，整个楼市的逆市上扬与淡季不淡，各个楼盘在岁末的开盘比拼，促销手段的五花八门等等却也是我们不曾想到的。

　　猜想2：房价真的会下降吗？

　　现实2：省城的房价不仅未降，而且较之上年增长了10%还多。一些楼盘上市即空，一房难求的现象屡见不鲜，看来人们期待房价下降的心情是可以理解的，但要是等房价下降再买房子的购房者定会后悔。房价不会下跌不幸被我们言中。

　　猜想3：第二个万达广场何时建？建在哪里？

　　现实3：去年当裕华万达广场的两栋5A写字楼很快售罄，成为省城商业地产的一个神话时，第一个万达广场的所有悬念都已经全部揭开。因此第二个万达的建设就更引人瞩目。曾经有一网站对第二个万达广场落户新华区作过报道，但却未曾真正落实。如今又有消息称要建在正定新区了，第二个万达广场到底建在哪儿，真的很难猜。

　　猜想4：城中村改造项目能否告别拆迁掣肘？

　　现实4：如今越来越多的城中村改造工程浮出水面。很多城中村村民因拆迁改善了生活条件。甚至很多城市的妙龄女郎为已经下嫁到城中村而庆幸，也有一些人为此而心生羡慕。尽管如此，城中村的拆迁问题仍然是制约改造的重大问题。像万达、广厦等项目就曾深受拆迁掣肘。有关方面提供的消息称，省城已有86个自然村都被列入城中村改造计划。目前已经基本完成或开发完的大概是有37个，目前还有49个自然村面临着城中村改造的任务。49个自然村总户是将近五万七，人口是20多万，这49个自然村占地总面积是1914万平方米，由此可见，城中村改造的任务依然很重。

　　猜想5：本土名企能否再续辉煌？

　　现实5：在越来越多外地品牌房企进驻石家庄之后，压缩了本土企业的发展空间，同时，国家有关房地产开发和城镇化建设的政策，也给了本土名牌企业走出去的机会。卓达集团在山东文登的香水海、天山集团在天津的米立方，都成为当地的名盘，而在省城，天山熙湖与卓达太阳城二期，仍然是诸多大盘中的佼佼者。本土企业仍在创造着辉煌。

　　猜想6：高污染企业何时搬出闹市区？

　　现实6：这是记者最头疼的一个猜想。如今，不仅一些高污染臭味熏天的企业仍盘踞在市中心，而且因为这些企业过高的污染排放已使省城再一次成为全国污染指数最高的城市，作为这个城市的一员真的不希望，时光穿梭，污染依旧。

　　猜想7：外地企业进驻能否念好真经？

　　现实7：当房子成为很多人关注的商品时，谁是生产者就显得特别重要。而去年一年里除去浙江广厦的林荫大院让人印象深刻，恒大项目多点开花，化肥厂改造项目打出些宜居概念之外，外来的企业真的是少有亮点。

　　猜想8：地下商业地产能否形成气候？

　　现实8：去年一年间省城的地下商业地产项目加上祥云国际、海悦天地、塔坛国际商贸城等涉地下项目的建设与运营都在紧锣密鼓。很多在建项目都希望今年五一前后开张。

　　猜想9：轨道交通能否如期开工建设？

　　现实9：千呼万唤始出来，石家庄轨道交通一期工程(包含轨道交通1号线一期工程和3号线“新火车站至二中段”两部分)终于于去年9月28正式动工了，省会由此迈向地铁时代，但要真正享用轨道交通带来的快速便捷仍然需要时日。

　　在猜想与现实之间往往是有差距的，不过，当猜想接近现实或与现实不谋而合时，那种猜想才真的可以成为猜想。那种猜想的真实与分量都会跃然纸上。给你一份关于楼市的猜想，给你一份新年的祝福！无论今年如何变化，都希望业界朋友与亲爱的读者一路平安，一生好运！

　　记者 李小白 水墨来源燕赵晚报)