搜狐财经讯 11月29日，“2014搜狐财经变革力峰会：寻路中国”在京举行。众多经济学家和企业家对当下经济社会的热点问题展开探讨和思辨。面对一个告别狂飙突进的时代，本次峰会意在通过一场思想的交锋与碰撞，把脉中国经济，寻路未来方向。
原建设部政策研究室中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生在现场接受了搜狐财经的专访，陈淮认为中国房子还没有盖够，一是中国农民依然在往城里走，二是城里人依然有很大的住房改善需求。
以下是演讲实录（部分）：
主持人：现在城市住宅量下降，很多人说是拐点，您认为呢？
陈淮：什么叫拐点？这个曲线这个点不叫拐点，叫极致点、顶点，不叫拐点，哪里是拐点？注意我的手，这样一个曲线，这样是往上凹，从这儿起往下凹，从往上凹到往下凹的点叫拐点。
主持人：我真得准备一个手绢。
陈淮：你开汽车80公里速度踩下油门，90公里每小时，你的速度表在提高，是这么一个过程。松开油门车还是往前走，但是每一瞬间速度都在降低，但是还是往前的，松开油门这一瞬间叫拐点，下来了不叫拐点，叫极致点顶点，一条曲线可以由无数个拐点，无数个极致点，他们意义是不一样的，这第一层，拐点出现很多次，我们销售速度从加速到减速，减速到加速的变化都是拐点，所以说房地产有没有出现拐点，出现好多回了。
主持人：是不是现在这个时候算不算极致点还是周期性的调整？
陈淮：这是第一。第二个，这个问题本身是一个伪命题，给你讲一个故事，肯定不是我们搜狐说的，央视说的，说我们房子盖多了，到转折了，你想年轻人都买一套房干嘛，爹妈一套，媳妇留一套，你爷爷奶奶姥姥姥爷，媳妇的爷爷奶奶姥姥姥爷，过两天城市居民每户家庭有七套住房，多了，卖不出去。
主持人：是真的吗？
陈淮：这种传说，我相信你们一二三四五有两个半信的。
主持人：我不信。
陈淮：为什么，你说一个理由。这种传说也就是央视，也就是赵本山演小品蒙一蒙范伟那样智商，树上七个猴，地下一个猴，一共几个猴这样的脑筋急转弯！为什么仅仅是一个脑筋急转弯，不是一个真实的故事，因为它隐藏着一个绝无可能发生的前提。什么前提呢？在你可以预见周期内，中国城镇人口得死七分之六，埃博拉传到中国也死不了那么快。20年咱们死七分之六，中国城市人口急剧萎缩七分之一，这种事会发生吗。
主持人：不现实。
陈淮：绝无可能。只要中国城镇人口是增长的，而且是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房，更快的盖房和盖更好的房，这本来是1+1等于2的问题，央视媒体告诉我们1+1算错的时候不等于2，有意义吗？什么时候中国房子就盖够了呢？就达到用经济学的规范的话说长期均衡，长期均衡不等于供求之间没有波动，就走出了绝对短缺的时代。
主持人：按照价值规律。
陈淮：短期是十个人结婚只有一套房，价格涨到十分之一买得起，也可以达到供求平衡，这叫短期均衡，实际上别没平衡，还有九个人想买，只不过买不起，买得起也没有地方卖，这是短期均衡。长期均衡，有多少人住房子，社会上已经有这么多房子，只是区间之间、大小之间、地区之间条件，他们俩离婚那两个又组合这么一个过程，加上更新，这叫长期均衡。简单说城市房子足够多，城市人也不增长，长期均衡有几个前提。第一个，中国农民不往城市里来，这个过程结束了吗？
主持人：没有。
陈淮：第二个，中国老百姓大多数从住房脱困期完成向改善期和享受期的转变，什么叫脱困期？就是满足基本需求，比如房改房就是基本需求，有厕所吗？有。
主持人：棚户区改造算是。
陈淮：对，满足基本需求。过一段时间人们发现基本需求让你不露天，基本需求标准也在变化。20年前清华、北大讲师留洋的分一间筒子楼那是基本需求，现在至少一间两居室厨房厕所，今后发展又不够，标准需求是提高的，大多数住到改善性需求房子里，具备这样功能的房子里，一部分人还住在享受性功能房子里。
主持人：但是分化差异太大了现在？
陈淮：咱们别打横炮，跟老婆打架最容易打横炮，说你上次上次还怎么了，吵到最后最初没关系。到了什么时候有这么多房子，在那样一个阶段合理居住条件下大多数人住进去了，1：1.2。
主持人：已经精确到这种比例？
陈淮：这是经验，到这个时候60平米换到90米或者将来120平米，120到180平米面积扩张基本停止了，国外的中产阶级住房80平米到220平米，90%集中在这个面积，不会社会每发展一阶段房子又大一块，衣服买到一定程度就够了，当然女士永远买不够，男士买到一定程度就够了，不会无限买。什么叫1：1.2，就是每户居民拥有1.15到1.2套住房，达到这个我们就叫长期均衡。发达国家经济体包括日本在2000年达到长期均衡，100户居民115套，他还卖房子吗？还卖，为什么美国房地产那么大的波动？
主持人：那是面向境外投资者？
陈淮：民用住宅理论设计是50年，媒体说为什么不设计成百年不倒，汽车追尾不死人也可以造出来，但是不经济，造的和坦克一样，造价和使用成本过高，我们容忍一定伤亡率，在不断改进道路设施，给人们灌输好的交通习惯，交通安全的这种理念，交警严格执法基础上容忍一定的伤亡率才是最经济的。房子也是一样的，100年不倒理论上可以办得到，200年也可以办得到，但是不经济，因为墙要累的厚，地基挖的深，材料用的好，没必要。显而易见的数学，每年全世界房子50分之一要更新，理论更新的比例，经济景气很多人就会提前更新，2004年到2006年美国打了阿富汗，经济高歌猛进，两房危机大家换房子，大家提前换住房。金融危机爆发了，这一年人们就推迟更新住房，发达国家达到长期均衡，这个过程是房地产走到了重要的节点，但是之后的波动咱们中国力量还差的很远，我们先把这个说上，不是到了长期均衡大家都有房子再也不需要盖房子，或者房地产市场没有波动，没那事，仍然有波动，理论和原因和现在不一样。
主持人：也是在不断发展当中的。
陈淮：18、19上大学毕业到搜狐工作，这个过程是找男朋友，结婚之后面对的问题生孩子上学找幼儿园，不同阶段面对的问题。回到中国的问题，你们觉得我们人口城乡分布结构稳定下来是一个短期的事吗？
主持人：不是。
陈淮：让人口大中小城市合理分布下来是一个短期的事吗？
主持人：不是。
陈淮：将来14.5到15亿人的时候，有5亿个家庭，其中7成以上住城里，就是3.5亿家庭，3.5亿家庭七成居住合理改善性功能，120到180平米房子，每户家庭平均面对1.2套的时候，这是一个短期能完成的事吗？
主持人：不是。
陈淮：我们是不是盖更多的房子？
主持人：是。
陈淮：我们崩盘有机会吗？
主持人：没机会。
陈淮：你自己回答了。
主持人：通过您对国内现在房地产状况？
陈淮：不等于市场没有供大于求的机会，
主持人：个别城市？
陈淮：不是个别城市，我们处在住房危机的时候中国住房供大于求，20年前这一块地方是农田，我们南边是亚运村，那个时候老百姓，我刚才说的是90年代初，不是80年代初大学双讲师校长特批筒子楼，住房困难吧。那么困难情况下房子卖不掉，亚运村那儿房子3到4千，四环路以内，三环路以外，从我们这儿往南一点，没人买，十年没卖出去，是没有需求吗？老百姓住房条件比现在恶劣得多，两代就一间屋，大龄兄弟姐妹住一间屋，拿布帘隔开。我的意思是说短期内出现供大于求，说明这个市场到了向下转折，这个连基本经济学没有整明白，连中国基本国情和我们历史经验都没有整明白。
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