北京地王的焦灼：不知目标客户群在哪 未来靠豪赌

　　一线城市抗风险最强，但开发商要想进入或留守一线楼市，除了高价拿地别无它途。

　　前一刻在火焰上跳舞，下一刻愁容爬上了额头。近期在北京疯狂拿地的开发商，正经历着有史以来的最严峻考验。

　　11月19日，彭博报道称，“由于土地的最终价格超过了预算”，华润置

相关公司股票走势

• 华侨城Ａ
• 万科Ａ
• 华远地产
• 北京城乡

　　实际上，在当天拿地后1小时内，就已经传出华润和招商有可能退地的消息。但这并没有改变此后北京土地市场逢拍必出地王的火爆。

　　据北京市国土局官网发布的土地交易结果统计，自10月20日起的一个月时间内，北京共成交25宗土地，成交楼面价全部刷新了区域最高价。

　　一个越来越明显的事实是，随着地王频繁出现，“北京新上市商品房将全面豪宅化”，成了舆论关注的焦点，开发商的豪宅产品去化竞争也日益激烈起来。万科集团原执行副总裁、优客工场创始人毛大庆感叹：“实在不知道，这么多顶豪将会卖给谁？”

　　风险不仅仅考验着开发商。接受《财经国家周刊》采访的多位业内专家认为，隐性的风险也正在考验地方政府。

　　目标客户群你在哪？

　　11月18日下午，时隔6年之后，绿城拿下区域地王，重返北京市场。绿城与中交和平安组建联合体，以总价57亿元拿下北京门头沟一宗土地，扣除公租房配建，楼面价达3.32万元/平方米。

　　绿城执行董事李青岸对媒体表示，最终成交的楼面价已经超过拿地前一晚三家达成的3万元心理价位，达到三方的心理极限。但是，这块地三家势在必得。拿地前，绿城、中交、平安已经做了近2个月的准备，股权分割、谁来操盘都已讨论明确。

　　李青岸说，按照拿地前预估的3万元/平方米楼面价，加上建安、税费等成本，项目最终成本价是4万元多一点，如果周边房价能卖到4.5万元/平方米以上，盈利空间还是很大的。

　　而在最终以3.32万元/平方米的楼面价拿地后，绿城负责此次拿地事宜的总经理李骏则表示，“压力还是大，未来项目房价会引领门头沟”。

　　问题来了：目标客户群在哪？

　　绿城一位高管表示，过去在北京北部做豪宅项目看得见客户，但如今在门头沟做豪宅，什么人会来买还没有完全想好。李骏说，“这个项目拖不得”，因为土地溢价(升值)可能连资金成本都覆盖不了，到明年11月，项目一定要产生货值来支撑销售。

　　《财经国家周刊》记者了解到，为规避出现如华润、招商、华侨城联合体拿地后“解体”的风险，拿地前，绿城、中交、平安三方设置了防火墙，不能毁约。

　　一边高价拿地王、一边殚精竭虑的开发商，不止绿城一家。

　　10月30日，天恒、中粮、首创联合体以总价85.95亿元拿下北京丰台区南苑地块，扣除5.6万平方米公租房配建，楼面地价超5万元/平方米，是北京史上总价第二高地块。

　　接受《财经国家周刊》采访的北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴表示，“楼面价与其预期地价差不多”，但同样要规避风险。“地块不会做成超豪，要合理安排开发周期，精细化经营。”

　　“大家可能对预期有期盼，但现在谁家日子怎么过心里都有数，拿完之后也晕。你期待下一个企业拍出更高的地价救你，但是他不来你就得等着。”华远地产总经理孙怀杰对《财经国家周刊》说。

　　未来就是靠豪赌？

　　开发商大手笔拿地的理由被概括为三点：一是在全国房地产整体供过于求的现状下，一线城市抗风险最强、最具市场活力、最有增长预期；二是开发商要想进入或留守北京楼市，除了高价拿地没有别的选择；三是拿地主角是国企尤其是央企，他们的融资相对容易，成本较低。

　　李青岸表示，在拍卖槌敲响后，接到了至少三家银行的电话，有的提供开发贷，有的提供按揭贷，有的说一揽子统筹，有的还说可提供低至5%的开发贷利率。

　　过去绿城资金成本至少超过10%，加上7%-8%的税费，3%-4%的管理费用，倒推计算楼面价，绿城将面临亏本，但中交控股绿城之后，降低的融资成本让他们胆子更大。

　　如李骏所言，明年土地溢价是否能够覆盖资金成本并没有多大把握。同策咨询研究部总监张宏伟也认为，豪宅产品运作周期长，如房企扩张的非理性与市场调整期相遇时，拿地王的企业就有可能陷入资金链断裂的风险。

　　一位深谙北京楼市现状的专家告诉《财经国家周刊》记者，今年前3季度，北京住宅投资增长为1%，施工面积同比增长为-4.1%，新开工同比增长-3.3%，这与市场销售当中的热闹景象形成了鲜明反差。

　　问题又来了：开发企业投资意愿、拿地意愿是与消费侧的需求相吻合，还是“赌”明天？据中原地产研究部统计，叠加部分老项目，今后几年北京售价预计超10万元/平方米的豪宅项目将有50个、超过3000套的供应。他们认为，北京楼市豪宅去化竞争压力巨大。

　　周兴也对《财经国家周刊》记者坦言，联合体拿地资金风险分担并不是决定性的，现在市场竞争白热化，要求开发商把项目做到极致，全链条线上都需要优势，不能在任何一个环节上出现短板，这才是决定性的。

　　对于地方政府来说，表面看土地出让金进账越多越好，但面临的隐性风险同样不容小觑。

　　上述北京楼市专家指出，北京住宅售价正将中等及中等偏下收入家庭驱离新房市场，转而沦为新的“夹心层”或被政策保障的对象，这与政府设定的住房保障政策初衷不尽一致，“拉抱怨”的信号很可能让政府兜底压力增加。

　　一位国土系统专家对《财经国家周刊》记者表示，北京高地价与过去一些年来北京城乡(16.98, -0.59, -3.36%)建设过度依赖土地财政有关。商品住宅地价过高，势必会带动其他行业地价或用地成本的上升，对产业发展、社会事业等各方面建设都会带来不利影响。这或许是眼前拿到高额土地出让金“喜事”之外，应该想到的“愁事”。

　　“居住成本的上升会带来所有产业成本的水涨船高，导致应该保留的产业也外迁，最后降低的是整个城市的竞争力。”厦门市规划委原主任赵燕菁对《财经国家周刊》记者说。