“对于城市运营商而言，资金来源及其应用是最关键的难题，地产金融市场的发育成熟，毫无疑问将成为房地产企业向城市运营商发展过程中不可或缺的保障。”7月10日下午，向来非常低调的世茂集团董事长许荣茂的一席话，为在深圳五洲宾馆举行的首届地博会“地产金融高峰论坛”拉开了序幕。
有些企业是来找地，而更多的企业是来找钱，这几乎成了本届地博会上一个公开的秘密。据论坛承办方深圳德思勤有关人士介绍，当天到场听讲的各地开发商不下150家，而且来的基本上是董事长、总经理或财务总监等企业高层，同时各类金融机构代表出席的也不在少数，业界对此话题的关注程度由此可窥一斑。
金融体制缺陷造成 地产融资之困
“房地产商目前面临的资金困境，主要不是企业的责任，也不能光指望政府来解决，它应该是一个社会金融体系结构的问题，我的结论是，现在国内的金融体制设计存在缺陷，下一步要在这方面作出弥补。” 首创集团总经理刘晓光在演讲中开门见山地说。
据他介绍，在首创集团10年发展历程中，总共动用了19个资金来源渠道，如果是单一的银行贷款，首创恐怕也坚持不到今天了，所以一个好的房地产企业，一定要有多层次、多元化的融资渠道。
刘认为，参照国际上成熟的产业基金模式，发展国内的房地产基金是解决问题的手段之一，而近来他也正在积极奔走发起一个总量达人民币200亿元的房地产基金。但刘也承认，在国内要建立一个房地产基金绝非易事，最困难的地方在于：第一，要有强大的信用体系出现，如果没有信用的载体，肯定没有人相信你；第二，发起难和回报难，在寻找发起人的过程中，如果你没有最好的模式，没有具吸引力的利益点他不可能参与，当一个基金设立后，没有钱赚、没有回报也很麻烦。“更重要的是，国内的房地产基金法始终没有出台，意味着做这类基金缺乏真正的法律保障，这样一来，问题是很大的。”刘强调。
罗丹可亚洲公司投资经理张虎跃也认为，目前国内建立房地产基金的基本条件是具备的，惟一缺少的就是国家的立法，国内类似的法规有《信托法》、《信托投资管理法》等等，但这些都不是真正国际意义上通行的房地产信托基金立法，这确实需要政府再往前走一步。
海外资本从观望到试探性投入
也许正是因为不敢指望国内金融体制现状短期内迅速改善，如今国内越来越多急于拓宽融资渠道的大型房地产企业，几乎是集体性地出手，积极尝试跟国际上的地产基金或投资银行对接。
例如，首创集团就率先与荷兰国际集团在香港共同成立了一个IMG基金，吸引国际投资者筹资，回来开发北京的项目，天津顺驰、上海国际、深圳金地等近期都先后与著名投资银行摩根士丹利联手，而在7月5日发布的最新公告中，万科也披露与德意志银行合作开发中山项目，首期引入投资3500万美元。
而据在同一论坛上发言的北京城建投资发展公司营销总监罗高波透露，国际上的不少基金确实越来越看好中国的房地产市场，其中以新加坡为主要代表的亚洲地区基金，实际投资力度正在逐步加大，已经从原来主要的投资目的地上海，开始向北京市场进军，欧美投资银行也一改以前的观望态度，着手进行规模在几千万美元左右的试探性投资，以求在此过程中发现值得长期合作的伙伴。“在北京和上海市场取得一些成功的经验后，国外基金或投资银行下一步会选择向二线城市拓展，据我们观察和判断，广州、深圳以及宁波、苏州、天津、大连等城市，都陆续进入他们的视野。”他表示。
不过，在房地产信托基金等方面有深入研究的罗同时指出，国内一些大型开发商在与国际基金或投行合作时有一个误区，那就是觉得自己最赚钱的项目为什么要找人家合作，跟人家分享利润？他们总是希望拿出自己比较难做好的项目来寻求外资支持，但是从国际投资机构的角度来看，世界上投资机会很多，他们肯定要寻求投资利润最大化，如果市场环境不理想，或项目本身缺乏足够吸引力，他们不一定要选择在中国、选择你的项目进行投资。
对接外来资本知易行难
“国内很多项目其实很不错，国内的公司也不错，但就是不知道怎么包装，怎么沟通，怎么把自己有效地推介给国外的投资者。”信德集团大地发展投资公司董事长谷威廉说，在此次论坛上，他给国内地产企业开出了若干“药方”。
他表示，首先国内企业要清楚知道，外来投资者主要有两类，一种是积极的投资者和开发商，本身有房地产开发能力，同时有大量的钱；还有一部分是没有房地产开发能力，只是有钱。前者引进来后要做大股东，先投入大量的钱，然后再来找项目，后者往往只愿意做小股东，是融资机构的性质，只需要你给他准备好所有的文件，告诉他项目的回报，然后由他们做是否投资的决定，企业在选择投资者前必须考虑自己的实际需要。
谷列举了国外投资者进行投资决策时所依据的几个基本条件：第一，他们对项目以及与项目相关的实际市场环境要有清楚详尽的了解，通常要花很长一段时间进行调查才作决定，有时候国内企业对此耐心不足；第二，他们对项目的负责人和管理团队很重视，更关注其对项目全面把握和控制的能力，而不仅仅是项目本身；第三，在作项目推介时，项目的优势和不足都要全面客观说明，如果没有对潜在风险的分析，他们会觉得你要么是在隐瞒，要么是你根本自己就不知道，这会让投资者感到担忧；第四，他们非常注重财务模型，倒并不太关心你怎么挖地基、怎么建造的过程，所以熟悉西方的财务系统，得到他们的认可非常重要，而这恰恰是许多中国房地产商的弱点。
“所有的事情都要非常清楚明了，不存在任何模糊之处，这是国外投资者最注重的一点。”谷最后补充道。
另有专家提醒，赴美国纳斯达克上市要小心，不要被一些中介机构骗到纳斯达克的场外交易所去。
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