招拍挂——掀起地价狂潮
招拍挂正在改写中国地产的产业格局。
过去1年，所有中国地产开发商的生活都或多或少地被三个词改变了，它们就是：招标、拍卖、挂牌。土地使用权转让所带来的影响，不但波及到地产开发相关企业，金融领域、地方政府，即使普通消费者，都无法不为所动。
奥林匹克花园管理集团总裁吴振绵举了个例子，来证明招拍挂对于地价的影响：“上海的奥林匹克花园，当初签定了1000亩，分三次。拿第一个三百亩的价格是26万，并且约定以后还是这个价钱；到第二个三百亩的时候涨到了66万每亩；等到2003年末2004年初，我们去拿剩下的四百亩的时候，上海方面评估以后的价格达到了每亩96万。在国土资源部门可以看到我们签定合同是在2000年，将近四年的时间里，地价从26万涨到了96万。”吴振绵表示，不只是在北京、上海这两个大城市，其他城市的地价增长的速度也是惊人的：“在天津，我们以每平方米400元买了70万平方米，当时定的容积率是1：1。现在要重新评估，地价上涨到1500块钱每平方米，容积率也变成了0.8。这样楼面成本就到了1800元/平方米，比原来整整超出了1000块。”
由于新的招拍挂方式大大增加了政府的土地出让收入，国内很多城市甚至不惜撕毁已经签定的合同，把售出的土地拿回来重新卖，只为卖个好价钱，吴振绵说：“每年在我手里废掉的土地合同有十几张，对方有开发区也有政府。”
中国房地产集团公司总经理孟晓苏说：“房地产成本增加的原因主要有以下四个：地价上涨、建材涨价、拆迁成本增加、税收。”土地价格的上涨狂潮让地产公司不得不面对扑面而来的资金危机。
过桥——第三条地产融资之路
2004年5月底，中体奥园成立奥园投资公司。试图用新的方式来解决土地购买问题。面对资金缺口，土地新政，中国地产融资的第三种方式产生了。
中体奥园在去年就向经常合作的地产开发商发出招股书，建议相关的企业，拿出一部分资金，组成一家投资公司。投资公司的资金用来帮助股东公司购买土地或者进行前期开发。比如A公司购买了投资公司的股份，则成为奥园的持有者和受益人。当A公司需要通过公开购买的方式获得土地的时候，由于土地价格昂贵，A没有能力独立完成，奥园投资公司将在这个时候借钱给他，帮助A公司完成土地购买。等土地使用证明下来以后，A公司把土地拿到银行进行抵押，把钱还给奥园投资公司。这样，A公司手头只要有几千万或者更少，就可以进行土地前期开发了。
吴振绵说：“因为有了这种金融政策（压缩地产信贷），我拿到资金有一些困难，我就采取这个办法，解决燃眉之急，这是在金融上。另外可以相互担保，还可以解决几个亿，这样一共可以解决六到八个亿的资金。”
在2004年短短的半年时间里，中国地产在动荡中经历了三种融资形态并存的特殊时期。首先是依赖商业银行。中国地产是使用银行的钱支撑，“每个地产商都是金融家”。业内的说法不免有些夸张，但也反映了商业银行信贷政策对中国地产的影响能力已经超过国际上的警戒水平。进入2004年，央行收缩银根，对地产信贷大举“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，依靠商业银行完成过桥的做法在上半年已经举步维艰。3月，以苹果社区为典型事件的地产信托进入人们的视线，不仅是中小地产商，连“中体奥园”这样的大型地产开发企业也曾考虑依靠信托的方式实现土地过桥。5月，央行对从事地产信托的信托公司进行非正式的“告诫”，同时也向地产界暗示：地产信托的广泛应用为时尚早。吴振绵说：“我们以前想借助信托解决资金问题，现在看来也不行，只能更多靠自己。”
搜房国际总裁莫天全认为奥园投资公司的做法是房地产投资银行。简单地理解，成立投资公司，实现相互过桥的方式，脱胎于地产领域特有的“同业拆借”。在这种形式形成以前，很多地产公司之间也存在类似的情况，一个地产商为了获取土地、上市等目的，从其他地产企业拆借资金。由于都是属于地产行业，相互之间的风险较为透明，投资人对于投资的风险一般比较有信心。同时，不仅拥有资金回报，还可以享受对等的拆借利益，这也是房地产投资银行得以慢慢成型的一个重要原因。
私募者——王石？
国内率先进行这中尝试的是万科总裁王石。莫天全介绍说：“最早的时候，大家成立了中诚房网，国内一些大型地产开发商定期会晤，探讨合作，沟通信息。后来，由王石牵头，成立了中诚投资公司，利用大家募集的1亿多资金，来进行地产投资，并试图通过这样一家投资公司吸引更多的社会资金。但最近一年来的发展状况并不理想。”
6月10日，《中国财富》记者从万科集团了解到，万科已经得到政策层面的消息，国家主管部门已经把“过桥”看作违规行为，万科现在依靠自己的资金管理中心负责万科的资金协调。
为什么中体奥园的投资公司现在依然可以成型并运做顺利呢？它与中诚投资的区别在于，奥园投资公司的资金大部门来自中体集团内部或关系密切的相关企业，资金的使用和获取具有相对封闭的色彩。而中诚投资的资本获取和利用相对开放，是房地产投资银行的雏形。国家对于这种形式的谨慎，主要是由于对“自有资金不充足”的担心。今年第一季度，我国地产开发企业的自有资金在34%左右。如果地产投资银行介入，即使对方没有自有资金，投资银行注资后，投入的资金将以地产开发企业自有资金的形式出现。带来的结果同样是增加了地产开发建设的风险，只是风险更多从国家商业银行转嫁到民间资本身上。而这种运作方式的优点恰恰就是灵活，不容易受到国家政策的制约。
说到地产投资银行的未来，曾在国外金融机构工作多年的莫天全解释说：“地产投资银行是大势所趋，一边是投资，一边是项目，地产投资银行把大家联系起来。只是目前还没有很好的机构来专门做这项事情，但是摩根斯坦利、高盛等投资银行在国内都进行类似的投资。6月，摩根斯坦利收购了40亿的不良地产，表现出国际资本进入我国地产市场的信心正不断增加。”
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